物业管理者的“盗梦空间”

文/彦羽

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有人说，《北京市物业管理办法》系列配套政策的出台，标志着物业管理由“企业时代”向“业主时代”的转变——我同意这样的看法，但更可能的情况是：“业主时代”在2002维权的年代就早已来临，到了现在这个阶段，则应当属于业主时代的演进，是业主由“反物业管理”的年代转入“物业管理”的年代，是“维权”的年代转入“主权”的年代。

物业公司的管理和服务活动，本质上是与业主之间的一种合同债权关系，但基于财产权或物权均为对世权，在单个业主和业主大会之间达成契约以前，物业公司不能也无法凌驾于业主之上去主张业主的相关义务。故而在制度安排上，认定业主大会才有收费的权利是物业管理最具有决定性意义的内容，正因为业主或相关的当事人缴费之后，方能够主张物业管理的一切权利义务关系。

前期物业管理属于售后服务，管理者是开发商，服务者是物业公司；成立业委会后，管理者是业主大会，服务者是物业公司。这可能是《北京市物业管理办法》的立意基础之一。因为社区的业主大会如同国家中的人民，税收是国家的权利，只不过是人民委托政府，业主委托业委会一样，同时我们也知道，人民是国家兴亡的最后承担者，也正如业主是社区发展成功与否的后果承担者一样。

在这个时候，物业管理机构是为了业主需要而产生和建立起来的，从而接受他们的监督、服从他们的选择。但事实却是，“保姆型物业管理”被开发商作为美好的馈赠，先前的业主群体需要省钱，这也许更容易得到满足；然而后来的业主们却不需要这些，他们需要的，是权利。正因为十年来开发商们不懈地致力于通过收编物业管理、压低物业费达到对业主某种程度上的“控制”，使物业管理的实战显得很不真实，“恍然若梦！”，许多权利原来应由业主所保留，但是现在却遭遇着蒙蔽、欺骗和剥夺，在扼杀物业管理于梦境的同时，也终于使政府和业主丧失了耐心，再把物业管理宣传具有多大的附加值已经没有多少意义了，因为这其实是开发商的本职工作。一直以来，开发商在天秤的一端不断增加砝码的结果，就是另一端的巨石在向他汹涌地翻滚而来——用希特勒的话说——他终于得到了他所需要的战争！

附带指出的是，在业主与开发商博弈的过程中，将物业收费后置本身似乎没有实质上的突破，在国家《物业管理条例》出台前许多年，山东省青岛市就是这么做着，但也没有给岛城的业主们带来多少福音，羊毛出在羊身上，房价嚣狂若此，让业主在哪个阶段来缴物业费并不意味着真正省钱或者优惠，况且开发商的积累使他们拥有充分的弹药，现在一下子“正名定分”反而增加了话语权，使“腰杆子”又粗了一截，前期物业管理有了更大的“操作空间”。故而，要使《北京市物业管理办法》的精神落到实处，还需要其它的三大法宝：“物业评估”、“交接查验”和“公共决策平台”，这其中的因果利害，“公共决策平台”意味着社区的“管理平台”将用一种直接有效的手段设计和组建，在业主的产权意识启蒙到位的情况下，这将是物业管理行业最大的突破性成果之一，毕竟它将有效地降低业主们集体决策的成本。

但同时，转换到单个业主的维度，一般而言，享受物业管理服务是一种权利，交费则是义务。即在这个个体当中的权利义务关系，在于通过物业管理服务得到其一定需求的满足和财产安全的保障，这种交费义务绝不是法定的，而是由合同所约定的。当这个业主没有签定公共契约时，意味着他和社区中其他居民处于战争状态——他不用承担任何义务，当然其权利也可能得不到保护——这是物业管理缴费与国家税收的不同之处。对单个业主来说，他有权选择接受或不接受管理，同样，他也有权选择参与或不参与决策，这一块北京市的政策没有明确说明这时的业主应当扮演什么角色，故而在另一个层面上，管理本身对其既不是权利，也不是义务，尽管他（单个业主）可以作为善意的第三人或者被侵权的主体就参与管理，但是如果要求他对自己不希望决策的事情进行决策，这本身是一个政治上的策略行为或者说强人所难，也很可能造成直接的利益伤害。所以，就管理平台而言，它（公共决策平台）并非毫无瑕疵。

故而，从许多角度来看，物业管理仍然必须在“先天”被设计出来，假若整个购房的过程是一场梦，那么物业管理者其实就是“盗梦者”或“设计师”，他的任务并不是简单地为开发商或者为业主大会服务的过程，而是包含着更深广的内容，既然单个业主已通过缴费透支了权利，而他仍必须承担接受管理的义务，对业主来说物业管理的实质是系列责任的凝结。

在影片《盗梦空间》当中，“多层梦境”足以带给人思辩上的快乐，意念的种子一旦生根发芽，会在方方面面指导和改变人的行为，物业管理必须在“讨好者”和“朋友”的身份之间作出选择，如果我们想做一个讨好者，目前这个行业已经做得够多、甚至画蛇添足了；但是想成为真正的朋友，一切可能还尚未开始，多年以来，经过有意无意的忽视，社区的蛋糕有种越来越小的取向，而“服务平台”趋于支离破碎，如果想改变一切，也许我们将在未来植入这样一种意念：物业管理费对业主而言，可能就正是权利本身而决非义务。

本文不代表平台观点

编辑：赵翌序

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