如何防范业主委员会、业主委员会委员的腐败、侵权、滥权的发生
文/舒可心
本文已经作者授权发布
自从1991年中国第一个业主委员会诞生[①]至今，已经20多个年头了。
业主组织的建立目标，自然应该是：对外，防范侵权和维护业主共同权益并尽可能保护每个业主的个体利益不受外部利益集团和个人的侵犯；对内，维持业主共同利益与业主个体利益的最大平衡，最大限度的降低业主之间的利益冲突。从而使小区和楼宇长期保持一个安全、良好的使用状态，实现居住者们的美好生活，保障业主不动产财富的价值。
而是否能够实现上述目的，往往取决于业主委员会作用的发挥，进而又取决于委员们的品德、能力。如何找到“好人”、“能人”做委员，就成为政府、业主们的共同愿望。
但中国经历了30多年的市场经济模式和当前反腐中打出那么多老虎、苍蝇的活生生的现实又告诉我们，如果没有防范机制，任何“好人”、“能人”都可能会腐败。即所谓制度性腐败、集体性腐败。而诞生、成长于这个阶段的业主委员会，也自然不可能独善其身。
尽管业内很多人反感我们研究和讨论解决这个问题，认为“业主组织刚刚开始，主流是保护和发展，出错是支流，监管防范以后再说，以免影响业主组织的发展”。但我们认为，尽管目前影响业主组织发展的原因，有发展商、物业服务企业以及个别政府官员阻挠的因素，还有业主组织机制的制度设计问题以及业主群体自身组织意愿和能力不足的历史文化因素。业主委员会产生后其对业主权利的侵犯，也会令业主们对业主组织自身是否能够起到保护自己的结果产生怀疑甚至恐惧。而随着业主委员会数量的增加，这种负面案例的副作用就会更加明显。为此，我们更认为防范业主委员会和成员腐败、滥权、侵权等问题，更是我们的历史使命。
纵观业主委员会产生、发展的这20多个年头，其重要问题可以分为业主委员会这个机构的制度设计问题，以及在这种制度设计下产生的组织运转形式中的问题及业主委员会委员的问题。
任何组织的组织结构设置，其重要性属相当于该组织的基因（DNA）序列，它几乎决定了这个组织产生后的运转形态。中国的业主大会（业主协会）-业主委员会制度架构，纯粹是从西方发达国家和地区照搬来的。但是到了中国则明显水土不服，这种组织制度架构的基因，几乎无法逃避组织理事（董事）们贪腐、滥权行为的发生。原因有：
1、西方业主大会（业主协会）总会员即业主人数不超过300人。例如有资料显示，台湾“小区”的平均业主人数只有63人，香港只有260人，美国也几乎没有超过300人的“小区”。在这样的人群中选举产生的业委会委员（美欧一般模仿股份公司机制称其为“理事”、“董事”，英文是Director）。在这样的组织规模下，每10-70业主中产生一名委员，这个委员与业主的交流是容易的和充分的，委员们在一起做出的决定，则不容易产生滥权的结果。物业费的定义是所有业主众筹的业主大会会费，使用过程全部公开透明，无论是物业服务企业还是业委会委员，贪腐的可能性都非常小；
2、而中国照搬这种机制时，没有考虑“国情”：几乎所有的小区业主人数都是几千认。相同的机制，则必然导致业委会委员与业主们之间的交流是不充分和不方便的，再加上我们文化中有“业委会主任是领导”的独裁文化传统，则业委会滥权则几乎是中国业主组织的宿命！
3、业主委员会管理、监督小区物业费的使用职责，也因为委员们自身的利益只占全体业主利益的千分之几，这个超级小的比例，则会导致另外一种现象的发生：为业主争取千万利益，委员们各自获得的不过万元；但如果把业主们的百万利益输送给他人，委员们甚至可以获得更高的收益——通过回扣形式。因此，在物业费采用秘密运转的机制下，业主委员会的腐败、成为物业服务企业盗取业主利益的帮凶，也几乎是委员们的宿命！个别有正义感的人士，也因为无法在这种机制下与其他委员同流合污而被逆向淘汰——“劣币驱逐良币”。
上述业主组织人数差异的问题，这些年越来越引起人们的普遍重视。“一个楼一个业委会”或“业主代表机构”等从硬件拆分和软件（制度）改善等方面，都进行了大量的讨论和实践。而我本人也一直以几千甚至上万业主的超大型物业管理区域的业主组织治理模式为研究和实践方向，推荐以“信托”概念为基础的业主组织与物业服务企业之间的关系架构，并且有最多已经稳定运行8年的多个小区的成功案例。
其实，即便中国的小区都不超过300户，传统独裁文化对组织和成员们的影响也是巨大的。这就导致下列涉及业主委员会这个机构的问题发生：
1、主任独裁型，主任个人把持印章。从而采用通过形式上合法的法律文书，出让业主共同财产（如车位、共有面积和共同收益等）利益。其个人从中获取商业利益。典型的案例有协助发展商变更规划多盖房屋获利；协助物业公司动用维修资金以吃回扣方式从中获利等；协助发展商或物业公司出租业主共有车库和共有面积将公共收益贪污、私分等；
2、窝案型，业主委员会大部分委员集体被发展商或物业服务企业收买，把业主共同利益输送给其他机构和团体，委员们共同获取商业利益；
3、真假愚蠢型，或受到一些所谓专家、律师的蛊惑，启动一些不该启动的维权活动或法律诉讼活动，以失败而告终，从而让对手得利即使得业主共同利益的保护权利丧失。这种行为，从表面上很难看出是业主委员会真的愚蠢，还是用“愚蠢”掩盖丑恶；
4、其他从形式上以业主委员会名义进行的、事实上侵犯业主共同利益从而获得委员们个人利益的行为。
由于中国的组织文化中缺少公开，秘密活动盛行的组织文化，则导致下列涉及业主委员会委员个人的问题：
1、伪造业主身份或简历竞选成为业主委员会委员、主任委员。为谋取私利获得权力地位；
2、给物业服务企业压力迫使其采购自己或朋友的企业成为本小区某项服务的供方，从而自己获得利益；
3、要求物业服务企业向其提供免费的车位或其他服务，甚至要求减免其物业费，利用权力谋取私利；
4、“热心”于向物业服务企业推荐外包服务供方，从中收取商业回扣或佣金；
5、以带领业主们搞“维权”活动相要挟，向发展商、物业服务企业勒索或索要钱款；
6、其他利用业主委员会委员地位谋取个人利益的行为。
总之，社会上、政府中有什么类型的腐败丑剧，业主委员会中也一定有自身的版本在幕后上演着！甚至一些严重的个案中，不乏有被判刑多年的案例。
由于业主对（业主委员会操纵的）业主大会、业主委员会的侵权行为，一般只能通过人民法院撤销其决定[②]的途径，且这种事后救济手段举证成本、时间成本、经济成本都比较大，则政府及相关人士们都通过政策指导及业主组织运转实践等方式，试图最大限度的降低这些行为的发生率。主要办法有：
1、指导业主委员会在做主决定时应该采用“多数决”[③]的形式，以免产生主任独裁的情况。这当然会导致业主委员会工作的效率下降。但与几百上千业主共同利益保护的正义目标相比，降低效率是合理的选择。但很多时候不能被认真遵守；
2、鼓励
3、业主组织设立监事会[④]，由一群只有知情权、话语权的热心业主，监督有决定权的业主委员会委员们。但在实际运行中我们发现，这种机制要么就导致腐败滥权行为中不过“多了几个参与分赃的成员”，要么就导致业主委员会委员们的工作热情极度下降，从而导致业主委员会不作为的情况比较多；
4、鼓励设立业主大会秘书[⑤]制度，由秘书独立负责业主大会、业主委员会的行政办公活动，并掌管印章。由于市场上缺少这种有职业经理人素质的专业人员，故业主大会秘书很容易沦为业主委员会主任秘书，使得印章仍然不能保障在多数委员同意的情况下使用。此外，由于业主组织资金（即业主大会经费[⑥]）的筹集能力低，很多小区无资金支付该人力成本支出；
5、物业费等资金的使用者和监管者分离，有的小区尝试采用“共管账户”的手段管理物业费，业主委员会只对物业费等资金的使用、流向、账目进行监管，物业服务企业在公开资金使用过程前提下对资金具体使用负责。但这需要以物业管理采用委托或信托即“酬金制”的模式为前提。尽管如此，也难确保物业服务企业不从物业费中给业主委员会委员们进行利益输送，以使业主委员会的监管“高抬贵手”；
6、鼓励设立业主委员会任期终止后的“离任审计”[⑦]制度，但如果委员在任3年（甚至6年）内有腐败行为，也不能及时发现和避免，甚至给了他足够的时间造假。
上述办法都在一定程度上可以减少问题的发生，但其需要较高的运转成本和人力资源素质。因此，在实践中效果并不太好。而政府已经总结了一些小区的高效、经济的方法，就是要求业主委员会完善工作档案、保管好工作痕迹情况下的完全公开机制[⑧]！即业主委员会应该“建立并妥善保管工作档案，为业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利”。
这种机制对于制约业主委员会工作过失有如下优点：
1、及时性、随时性，任何业主只要怀疑、担心，就可以理直气壮的去业主委员会复制任何档案。这就解决了业主们通过诉讼撤销业主委员会决定时无法获得证据的难题。由于随时可能有业主会来调阅业主委员会工作档案，就使得业主委员会不得不尽量做好档案记录工作，以免被业主们指责；
2、无成本，每个业主都可以利用自己的闲暇时间对自己怀疑、担心的问题进行调查活动。只要业主委员会拒绝这种调查，业主委员会的道德形象就立即破产，就必将面临业主们对其罢免的行动；
3、几乎不会产生群体事件，由于每个业主的怀疑、担心可以通过对原始文件的知情和得到解释，故其不必纠集一群人来向业主委员会施加压力，或采取夺权活动；
4、对业主委员会工作几乎无影响，由于每个业主虽然有所有档案的知情权，但裁决权在法院或业主委员会自己认为的确是过失时的自我修正，故任何一个业主知情权的行使，只会耗费一些工作时间和纸张成本，并不会影响业主委员会的正常会议和决策活动。
综上，由于业主组织是一群购买了同一个小区不动产的人们的组织，其运转也不需要对组织成员有任何保密的必要，故我们认为完全透明公开的运转业主组织的模式、即把业主组织运转的知情权交给每个业主的模式，是防范业主委员会、委员会委员们腐败、滥权、侵权和不作为的最佳模式。它可以及时发现问题；促使业主委员会及时自我纠正问题并防止再犯同样的错误；不会令问题发展到积重难返的程度；即保护了业主共同利益，也保护了可能犯错而承担民事甚至刑事责任的委员个人。
在公开、透明运转业主委员会的基础上，再配合其他方式并逐步建立、完善业主委员会相关工作的标准作业流程（SOP-Standard Operation Procedure），那么业主委员会这个机构，自然就可以坦坦荡荡的做事，委员们，也可以踏踏实实的做人了！
最后，我想告诉那些自认为不会腐败、滥权而只是为业主们服务的业委会委员们：你们是有任期的，到期后业主们未必再选你们。如果你们不想到那个时候看到下任业委会委员腐败、滥权而无奈，就该在自己在位的时候，和广大业主们共同编织“关住权力的笼子”，自己先在笼子里为业主们服务，给业主组织和小区留下这一非常重要的制度遗产和组织文化遗产，从而使得继任者们不会再发生制度（漏洞）性腐败和滥权。这才是业主组织持续、稳定发展的根本所在！
[①] 1991年3月，深圳市万科房地产有限公司物业管理部在深圳天景花园率先推行由业主参与小区物业管理的“共管模式”，成立了全国第一家业主委员会。深圳诞生全国首个业主委员会，这便是深圳的“万科天景花园”业主管理委员会。
[②] 《中华人民共和国物权法》第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
[③]《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发[2010]739号）第四十三条
[④]《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发[2010]739号）第三十六条、第三十九条等
[⑤]《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发[2010]739号）第五十一条等
[⑥]《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发[2010]739号）第十九条、第三十九条等
[⑦]《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发[2010]739号）第五十一条等
[⑧]《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发[2010]739号）第四十二条、第四十四条、等
来源：舒可心
本文不代表平台观点
全国知名百货商业中心
物业管理运作方案
(Word 14.2万字)
文件无广告 无水印 无乱码
扫描下方二维码即可下载
↓↓↓↓↓或点下方“阅读原文”查看资料详情