物业缴费交费是权利还是义务？

文/彦羽

物业管理是权利还是义务？交费是权利还是义务？这些问题不弄清楚。物业管理的糊涂帐将永无休止。

这里涉及到三个概念：管理、服务、交费

同时涉及到三个主体：业主大会、业主、物业公司

当我们从不同的出发点进行讨论、得出不同的结论时，甚至忘记了我们的答案其实有一些高度一致的内容在里面。

一般来说，对业主大会而言：管理是一种义务，收费和交费则是权利。因为社区的业主大会如同国家中的人民，主权在我，税收是国家的权利，只不过是人民委托政府，业主委托业委会一样，同时我们也知道，人民是国家兴亡的最后承担者。业主大会常常也是泛化的“业主”概念。服务与之无关。

对单个业主而言：享受物业管理服务是一种权利，交费则是义务。即在这个个体当中的权利义务关系，在于通过物业管理服务得到其一定需求的满足和财产安全的保障，这种交费义务绝不是法定的，而是由合同所约定的。当这个业主没有签定公共契约时，意味着他和社区中其它居民处于战争状态。他不用承担任何义务，当然其权利也不能得到保护。这是物业管理缴费与国家税收的不同之处。对单个业主来说，他可以选择接受或不接受管理，这一块国家没有明确说明他应当扮演什么角色，故而管理对其既不是权利，也不是义务。尽管他可以作为善意的第三人或者被侵权的主体就参与管理，但与具体的物业管理活动无关。

第三个主体是物业公司（或者说受委托的管理者，因为业委会在当前还不具备经济付偿能力，所以它不能构成权利义务关系当中的法人，业委会所作出的决定由业主大会承担责任），这里提供服务是一种义务，管理对之形成一种权利，而收费与之无关。

所以我们得出了这样的循环公司：业主大会收费，然后承担管理的责任与后果；单个业主负责缴费，然后享受物业管理服务；物业提供物业管理服务，同时具有了管理权。

另外一个公式相对而言不尽合理，但也是可供选择的：物业公司收费，但承担起管理的义务和责任；单个业主负责缴费，但享受着物业管理服务的收益；业主大会对物业公司相当于监督其进行管理的权利，但同时必须提供自我服务，即由全体业主向单个业主的服务，这就是“人人为我，我为人人”的观念。

第三个公式更加有趣，在此仅作参考：单个业主无享受服务可言，但他必须承担接受管理的义务，他的权利在于物业管理费（这个费用将可能是个负值，可以看作是社区资源运营后的收益分摊，也可以看作是类似于国家福利或股息收入的事物）；业主大会享有管理权利，但要为物业公司提供服务；物业公司享有业主大会为之服务的权利，但是责任和义务在于要为单个的、高度分化的业主提供资产收益。这类社区当中的物业公司，同企业当中的职业经理人和经营管理班子类似。

这三个循环公式的关键点在于：谁负责收费，谁就承担了管理义务；谁管理了，谁才能够收费。这就是谁收益谁承担责任的原则。不要误读它们，物业管理的责任和物权本身的责任有许多差异，保安不同于治安，也不同于保管和保险，但它们都将成为未来物业管理模式当中的一种。

现在流行的公式与这些理论公式的差异之处在于：物业公司有收费权利，有提供服务的义务；单个业主有享受物业服务的权利，有交费的义务。当然这也必须是建立在合同基础之上的，当这种合同关系可以随意取消和讨价还价的时候，实际上交费和服务的义务也就都不存在了。因为管理权虚掷，没有人承担得起管理的责任，也没有人有管理的义务，业主大会是个空的，所以有人说：“长期的免费服务使今天的业主觉得怎么交费都不合算，当今的物业可说是不伦不类的一种变态行径！”其实这样的情况在中国已经存在了千百年，因为掌握了资源，就会有收益，几亿元的资产，不升值就会贬值，它能自动繁衍，足以吸引大量的借此据为己有的寇盗和借此占些小便宜的奴才，——物业公司欢迎业主不缴费，缴费对业主而言不仅仅不是法定义务，而且压根就不是义务！因为物业费收不上物业公司也就谈不上承担物业管理的责任，量化的评价也都谈不上了，这样一来服务也就是空的，口号而已！当管理没有人负责，服务也是空的，费用也不用缴的时候，当业主大会和物业公司都是形同虚设的时候，就进入了单个业主与单个业主之间的战争状态了。这就是业主通过拒缴管理费进行维权的效果，也就是都把刀架到对方脖子上“与汝偕亡”的效果。物业公司是由需求决定和由社会塑造的，当汽车流通进入寒冬、张艺谋拍了“十面埋伏”、股市垮了德隆系、足球败给科威特一一浮出水面，中国物业管理的黑色幽默仅仅是中国现代剧中的小小一粒沙子而已。

物业公司的管理和服务活动，本质上是与业主之间的一种合同债权关系，但基于财产权或物权均为对世权，在单个业主和业主大会之间达成契约以前，物业公司不能也无法凌驾于业主之上去主张业主的相关义务。故而在制度安排上，认定业主大会有收费的权利是物业管理具有决定性意义的内容，正因为业主有缴费，也才能够主张物业管理的一切权利义务关系。

合同是一切物业管理活动的基石

物业管理收费是法定义务，这种诉求存在于房管类型的物业管理里面，依靠政府权威支持物业管理收费的合法化已经成为历史。所以物业管理收费必须依靠合同来进行主张，业主必须首先要解决单个业主和业主大会之间的关系，所以要有《业主公约》；然后才有可能解决业主与物业公司之间的关系，所以要有《物业管理委托合同》。

开发商横旦其中：单个业主与开发商之间有商品买卖关系。全体业主与物业公司之间有委托管理关系。

前期物业管理属于售后服务，管理者是开发商，服务者是物业公司。成立业委会后，管理者是业主大会，服务者是物业公司。

开发商与全体业主无关，单个业主与物业公司无关。

编辑：赵翌序

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