1分钟读懂包干制和酬金制

包干制和酬金制解析

文/天书

本文已经作者授权发布

随着物业管理的发展，业主聘请物业公司服务的方式由单一包干制演变为包干制和酬金制共存，酬金制作为“后起之秀”，在个别城市，越来越受到追捧。那么包干制和酬金制有什么区别呢，它们各自的特点、注意事项和适用范围等是什么？本文以最短的时间为你揭秘。

包干制评析

 1   定义及阐述

物业服务包干，物管企业盈亏自负。物业企业可通过加强内部管理，节能降耗，赚取更多利润。

包干制物管服务，议价前物管企业须向业主（业主大会/业委会）提交物管项目预算，双方约定好服务范围、服务标准及违约责任处罚条款。此后，物管企业无须向业主（业主大会/业委会）提交运营收支账目审计。这种定价方式的实质是市场定价。注：业主大会在与物业新签合同时，也可以要求对方公开账目、提交年度预算和进行年终清算，只起监督之用，不做考核。

 2   优点和缺点

优点：业委会工作省心，投入精力少，不用操心具体物业管理事务，与物业公司之间，责权利很清晰。物业可以集中精力搞好服务,提升内部管理。

缺点：1）未掌握物业财政大权，对物业公司控制力弱，更换物业时经济手段弱。2）实际个别物业有不守规矩现象，为提高利润采取降低服务标准和减少服务人员。

  3   适用范围

适用于：物业公司自身素质不错、守规矩，具有服务意识，能遵守法律法规规范，具备自我管控和革新能力，良心企业。业委会精力有限、业主公益力量较弱。

酬金制评析

  1   定义及阐述

酬金制，也称佣金制。是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出。业主大会自负盈亏，但现在往往兜底。在物业预算出现超支时，往往需要及时调整后面的月份预算，确保全年控制在预算之内。

酬金制物管服务下，物业费收取有三种方式：

1）物业公司代收代管（此方式不推荐，对物业管控弱）

2）物业收取，业委会与物业共管账户

3）业委会聘人收取，存入业委会账户，酬金物业

  2   酬金制的基本模式

（一）职业经理人方式，代表舒可心老师的模式、崔丽娜模式。目前比例较小。

 区别在于：

（1）舒可心老师的酬金制模式，采用聘请社会职业经理人                           

（2）崔丽娜模式采用物业公司输出职业经理人

 （二）物业委派项目经理人方式，实际是物业公司管理的方式，代表如路军港老师的阳光助业物业模式等，目前占最大比例。

   3   费用控制及审计的模式

1）费用不招标、物业直接报告、公开后业主监督，过程控制——代表舒老师。即费用由物业公司控制，业主查账。

    2）费用不招标、物业管控、公开后聘请审计公司按季度或半年审计监督，结果控制。——北京部分小区

    3）费用招标、公开后业主监督，过程控制——代表如路军港老师的阳光助业模式，费用由物业公司、业委会和业主组成招标小组共同招标控制，公开路径为：按月公示、账目底单查阅、邮件抄送 

  4   优点和缺点

优点：采用后两种账户管理方式，对物业公司控制力强，更换物业时经济手段强。容易形成业主关心小区资金使用、关心公共事务、业主主动监督物业的氛围。

缺点：需要业委会和业主投入监督，耗费较大精力和时间；在刚开始一两年内，年度预算不准确，存在与物业公司扯皮情况，如该修时没有在年度预算费用之内。如果非良心物业公司，虚报多报现象严重，需要业主方有甄别能力。

    注意：使用过程中必须兜底，否则业主物业费容易存在负债，如北京一小区三年欠物业公司800万。

  5   适用范围

适用：业委会比较有精力、业主公益力量较强的小区。如果有可信的核价和财务审计资源，采用购买第三方服务的方式，业委会可以相对轻松。

合肥社区事务志愿者 天书

2016年1月

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编辑：赵翌序

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