之前圈里说的最多的是地段决定论，“Location、 Locaton、Location”，这话出自李嘉诚，更早是特朗普。话本身没错，但只能说对一半，不完整。最近两年大家都能感受到，北京总体房价平稳，但优质次新房的优势在明显拉大。房子的价值到底由什么决定？地段？还是品质？各自占比多少？今天咱们就系统的聊一下这个问题，优质次新平层的价值溢价到底是多少？
先找个标杆神盘做个参照，北五环外清河的橡树湾，LJ网上挂的二手房价格，清河板块的二手均价是8.7万/平，在整个海淀属于中下游。
但板块里最头部的楼盘，橡树湾二期单价12.8万，楼龄是2007年的次新，比清河板块平均溢价47%。楼龄更新、品质更高的，橡树湾五期万橡府（2013年的），单价15.4万，比板块平均溢价80%。再往北一站地，城建的世华龙樾四期，单价13.6万，也比板块平均溢价56%。也就是说，第一梯队楼龄新、好品质的小区，相比板块溢价率在45-80%的区间。再比一下同区域品质差一点的老破小，毛纺厂南小区单价8.2万，永泰东里、永泰西里单价都在8.1万。因为地处海淀，这些老破小多少还是有点学区溢价的，要不次新和老破小的价差会更大。再看看比较热门的望京板块，望京区域二手均价是8.1万/平，楼龄品质好的次新平层第一梯队：东湖湾三期，最新成交的165平三居，总价2210万，单价13.4万，比区域平均溢价65%；远洋万和公馆，最新成交的256平，总价3220万，单价12万6，比区域平均溢价56%；保利中央公园，因为户型合理紧凑还有赠送面积，所以单价更高一些，单价14.6万，比区域平均溢价80%。
第一梯队相比板块的溢价，在56%-80%，和清河板块是类似的。望京老破小呢？花家地西里的价格在7.1万。望京第一梯队次新盘比老破小贵80-100%左右。再多看几个区域比较一下，奥林匹克公园板块，区域二手均价8.1万/平，第一梯队次新平层国奥村，单价13.6万/平，溢价68%。旁边挨着的98年的塔楼，北沙滩8号院，价格7.6万，国奥村的溢价在79%。再看万柳板块，作为海淀房价天花板，区域二手均价在15.7万/平。第一梯队的万柳书院，最新成交的213平三居，单价合28.9万，相比板块溢价87%。再看看西城区，这个规律会不会有所变化？最头部的金融街板块，板块二手均价18.8万/平，而金融街板块里最好的小区中海凯旋，最新成交单价达到了30万，相比板块溢价60%。中等学区的代表陶然亭板块，区域二手价12.4万/平，第一梯队中信城二期沁园，单价18.5万，比板块溢价49%。可以看出来，西城的第一梯队溢价会比海淀朝阳略低一点，这是因为西城房价中的学票含量占比更高的原因。再看看丰台的丽泽板块，板块二手均价8万/平，头部第一梯队的泰禾西府大院、西宸原著，单价都在13.7万，比板块溢价71%。这个区域目前的学区价值含量不高，是纯地段+居住品质逻辑，所以第一梯队和普通房子的价差也要更高一些。再看看非城六区的板块呢？比如比较热的昌平南，回龙观霍营板块，区域二手价5.4万/平，一哥首开国风美唐是7.7万，相比板块溢价43%。这个差距稍微小一些，部分原因在于国风美唐的品质优势，不像其他头部盘那么明显。
另一个例子是亦庄河西区，区域二手均价6.7万/平，第一梯队的亦庄金茂府，单价10.2万，相比板块溢价52%。金茂府的品质是足够的，但小区品质溢价怎么没顶到更高呢？因为周边其他二手房不是特别老，很多是2010年后的小区，最老的也在2000年以后，所以对比差没有一开始举例的清河、望京、丽泽区域这么明显。给大家总结一下，在房价的组成部分里，地段是基本盘，板块区域决定了基础价格。而楼龄、品质、户型、物业这些因素，小区的优质程度，决定了溢价的比例。区域内最好的第一梯队，通常可以比板块均价溢价40%-80%。咱们做一个公式模型，小区房价=区域板块二手均价×(1+小区品质溢价比率)品质溢价比率，最主要的由小区自身的楼龄、户型、公区品质、园林、外立面、物业这些因素决定。除了自身，溢价比率也跟周边二手房参照物有关，一般越是城区地段的，周边房子更老，新盘和次新盘的品质溢价价值更高。拿几个例子来说，大家关注和讨论最激烈的几个10w+海淀神盘，北沙滩学府公馆、树村学府壹号院、圆明天颂、颐和金茂府、香山壹号院，未来房价能到多少？学府公馆属于学院路板块，板块均价9.3万/平，树村的学府壹号院、圆明天颂，属于马连洼板块，二手均价9.1万/平，相比板块溢价40-80%是参考区间。对应未来的房价是13w-17w。至于最终到底是40%？60%？还是80%？就取决于小区本身最终的交付品质了，以及周边微观城市界面的变化，这也是新盘业主一定要挑选靠谱开发商和好产品，并督促优质交付的原因。颐和金茂府和香山壹号院的产品品质都很好，但所属西山板块弱于学院路和马连洼，板块二手价格8.6w，参考板块溢价后，达到13-15w的概率较大。这几年有很多非常抢手的新盘，比如丽泽西三环板块的金融街融府、西城天铸，丽泽板块的二手均价是8w，这俩属于限竞房新盘，给20-25%的溢价率是打底的，对应9.5-10w左右的单价。再比如华樾北京、参考来广营区域二手，未来10w以上是正常参考价，西北旺的西山锦绣府，新九年一贯学校加持之后，未来单价也可以看到10-11w以上。
这几年来，新盘机会还是挺多的，祝大家都能买到最适合自己的房子~ 各种买房问题也可以加dafangzi5咨询，可以帮大家分析参谋一下。