查看原文
其他

比起史上最严限购,这个因素对房价打击可能更大 | 小巴说金融

2017-04-04 巴九灵 吴晓波频道

点击上图▲成为会员

超过15万人在听

每天半元钱,听吴晓波说世界万千


文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)


最近一两个月,房地产又出炉了一波“史上最严限购措施”,少城市重新开始认房又认贷,而且这回连离婚都没有用了。

 

政策趋向大概就差直接把话撂出来了:“够了,别买了”。但在买房的人眼里,每次限购似乎都是买房的“广告”。

 

在广州,限购限贷措施出炉后,疯起来的买房者连千万别墅都抢;


在北京,索性连“商住两用”类的房子一起限购,让你什么都买不着;


在上海,前些天还有好多人在筹备着离婚买房,当然他们现在可能要哭晕在民政局了;


在杭州,新楼盘连夜被抢购一空,根本不管你价格怎么涨。



小巴以前写过文章,说明了中国房地产市场3-4年的小周期规律。从2014年开始到现在,房价已经连续涨了3年多。而影响房价最重要的因素,按10-20年的长期看是人口和经济因素,按照2-3年的中期看是库存,按1年左右的短期看则是政策和资金。不论是在政策还是资金层面上,一线城市和二线核心城市的房价,已经处在一个周期的尾端了。文末有关于房地产小周期的补充阅读


政策已经不必说了,而在资金层面上,趋势也已发生了变化。


最明显的变化,我们可以从余额宝的利率上看出来。


小巴年前有笔闲钱没什么急用,就随手丢进流动性比较好、背后是货币基金的余额宝,本来对收益也没什么指望的,毕竟利息过去两年都挺低的。结果从去年年底开始,余额宝的利率一直在涨,7天年化利率已经从去年年中的2+%,到现在的4%。

 

尽管央行没有公开加息,也没有升准,但是各种其他层面的利率,已经直接或变相地增加了。除了基准利率没有变化之外,其他的大部分重要利率,比如银行同业拆解、央行逆回购、短期常备借贷便利(SLF)和中期借贷便利(MLF)的利率都在上浮。



这里的几个专业名词,我们来解释一遍,大家就明白为什么说利率在提升了。

 

银行同业拆借


银行同业拆借:其实就是两个商业银行之间,我今天向你借笔钱,明天还你的利率。

 

照理银行是钱最多的地方,为什么需要借钱?因为有一条规定叫法定存款准备金,中国目前的比例是16.5%,也就是说银行每吸收100万元存款,必须要把16.5万交给央行,其他的83.5万才能拿去放贷吃利差。(文末有关于央行印钱和存款准备金制度的补充阅读)


有的时候,银行放贷多了,手头上要交给央行做准备金的钱不够了,于是就得找其他银行做短期的周转,这就是同业拆借。每次季度末、年中、年末要进行大考核的时候,银行都很紧张,因为这个时候是整个行业的资金最紧张的时期。


比如在2013年6月,整个中国的银行业闹了个钱荒,几乎所有银行都借不到钱。不仅缺钱,就算部分银行有钱也不敢借出去,因为担心后面自家的流动性不够。隔业回购年化利率最高达到史无前例的30%,7天回购利率最高达到28%,而正常情况下,这两项利率往往不到3%。



央行逆回购


央行逆回购:央行逆回购向商业银行等机构买国债等证券,约好一定时间(比如14天、28天),再把这个国债加一点利息卖回给商业银行。


换句话说,就是商业银行把手里头的证券质押给央行,然后获得一部分资金的交易,但这需要央行来发起,是一种央行向市场上投放资金流动性的操作。


SLF&MLF


SLF(常备借贷便利,Standing Lending Facility)和MLF(中期借贷便利,Medium-term Lending Facility):SLF和MLF由金融机构主动发起,金融机构可根据自身流动性需求申请,抵押贷款方式发放,必要时也可采取信用借款方式发放,也就是商业银行缺钱了,可以向央妈申请借钱,利率根据市场情况确定。


SLF期限是1-3个月,MLF期限在3个月。


了解了这些概念之后,再来看过去一年时间里,央行的动作:

 

2016年2月,降准,之后央行没有进一步的宽松措施,货币政策从宽松转向中性;

 

2016年8月,14天逆回购和28天逆回购先后重启,加大MLF操作力度,拉长期限,提高资金成本,相当于“偷偷”隐性加息;

 

2017年1月,央行上调MLF半年期和一年期利率,加息不再是“偷偷”地,而是明着来了,给大家瞧个明白;

 

2月,央行再次上调逆回购和SLF利率,利率全面上浮,10年期国债收益率从2016年8月的2.64%低点到3.42%,加息信号进一步明确;

 

3月,央行同时上调SLF和MLF利率;

 

1月、2月、3月,央行的三大借贷工具全线涨价,银行获得资金的成本变高了。余额宝背后的货币基金,投资于相关的货币类金融产品,它的小阳春,背后是央行收紧了钱袋子,影响要比货币基金“涨价”广泛得多。

 

这一轮加息,如果我们来分析原因的话,其中之一就是为了应对美元加息。美国经济复苏、美元升值、加息,全世界的资金都在往美国跑,中国增加利率,收紧货币超发的口袋,也是一种应对汇率贬值不得不做的选择。(文末有关于人民币汇率和货币三元悖论的补充阅读)



不过,更重要的原因还是在于中国经济与货币周期的阶段性变化。


如果我们去看中国最近10年的经济数据,就会发现,其实2013年的钱荒虽然规模最大,但它既非空前也非绝后,2010年、2016年都发生过钱荒,3年一个轮回,而且往往与经济周期的刺激与调控甚为相关。


其阶段性顺序大概是:

阶段性顺序


第一阶段

经济下行,货币放水

第二阶段

刺激房地产,货币脱实向虚

房地产和金融市场泡沫增加


第三阶段

整个国民经济趋稳

房地产投资触底回升

第四阶段

宏观调控收紧

房地产、债市、股市资产下跌


上一轮2013年钱荒结束后,2014年货币政策放水,整个市场旋即处在资产荒的情绪中,从而产生了将一切理论上存在稀缺性的东西资产化的倾向。大家觉得货币还会持续超发、贬值,所以只要是个稀缺的东西,就要炒一把,股市、债券、大宗商品、房地产、P2P甚至比特币,挨个轮了一遍。

 

随着全球结束货币宽松、重新进入加息的周期后,整个市场的跷跷板,说不定就会从资产荒的一端翘起来到钱荒的另一端。这个时候,房价就要大跌了。


补充阅读

房地产小周期【点击此处阅读】


央行印钱和存款准备金制度【点击此处阅读】


人民币汇率和三元悖论【点击此处阅读】


晓课堂已正式上线,全年52节课,成为会员即可全部享受。理财,职场,生活知识一键收入囊中。第一季“财富之美”已开播。

点击下图▼成为会员

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存