中国调控报告：楼市到了最容易预测的时候︱德科地产频道
文/刘德科
刚刚过去的3月份，无疑是“密集调控月”，和去年的10月份，也是中央统一部署，各地方“因城施策”。
我们数了一下，3月份中国大陆一共有32个城市出台或加码调控。
因为强调“因城施策”，所以各地政策真是五花八门；我们花了好几天时间，全部梳理了一遍，形成了这份报告：《德科地产频道2017年3月中国楼市调控报告》。
如果你仔细阅读这份报告，你很容易就可以成为楼市预言家。
楼市还跟你没完。
1
本轮楼市调控的政策加码路径
（2016年10月以来）
与上一轮调控（2010-2013年）不同，本轮的政策加码频率较高。我们总结了各个城市的政策加码路径，你可以对照一下一下自己的城市，现在处在哪个节点上——如果楼市还是火爆，那么就存在政策加码可能性。
如果你所在的城市调控要加码，会加码哪些政策呢？详细对照下列政策加码路径，你很容易就能成为一个预言家。
◆需求侧（针对购房者）
1.外地人限购但本地人不限购→本地人也限购
2.一手房限购但二手房不限购→二手房也限购
3.只限购普通住宅不限购非普通住宅→非普通住宅也限购（非普通和非普通的主要分界线是144平米）
4.主城区限购但部分城区不限购→全城区限购
5.外地人无需社保或个税证明→外地需要社保或个税证明→提高社保或个税年限
6.单身人士跟政策家庭一样→单身人士限购1套→离婚一年内购房按二套房执行限贷政策
7.住宅限购但“商住楼”（商办性质类住宅）不限购→“商住楼”也限购
8.不限卖→企业购房满X年限卖→个人购房满X年限卖
9.提高二套房首付比例：从三成到八成不等
10.认房不认贷→部分的认房又认贷→彻底的认房又认贷
11.收紧公积金政策：降低公积金房贷最高额度、提供首付比例、利率上浮10%
12.取消购房入户
◆供给侧（针对房企）
13.整顿房企及中介在销售环节的不合规行为
14.提高房企拍地保证金、缩短付款期限→设置土拍最高价、现房销售、竞配建面积或抽签碰运气
15.房企拿地需自有资金
16.发文号称限制房价涨幅→发文实施“政府指导价”→不发文地控制高价位房源的预售证及网签
17.禁止商办用地盖成类住宅
2
调控由轻至重的典型城市
为了确保你更更快速地成为楼市预言家，我们挑选了5个典型城市，分别对应“超轻度调控”“轻度调控”“中度调控”“较重度调控”和“重度调控”。这样，你就选从中一个作为自己城市的对标。
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超轻度调控
◆政策特征：主要是整顿市场秩序，包括明码标价、加强舆论宣传引导，强调第三套房禁贷等。调控文件名称通常是《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，但其实并无实质性内容。
◆典型城市：海口
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轻度调控
◆政策特征：只针对本地人限购，本地人不限购，且不需要提供社保或个税证明；一手房限购，二手房不限购。
◆典型城市：长沙（仅湖南省外家庭需提供1年社保或个税证明）
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中度调控
◆政策特征：本地人/外地人、一手房/二手房均限购，但个别新区不限购，单身仍可购买2套，二套房首付比例仍然在50%以下。
◆典型城市：佛山
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较重度调控
◆政策特征：本地人/外地人、一手房/二手房均限购，全城区限购，单身限购1套，但个人购房无需满X年方可出售，商住楼（商办性质类住宅）不限购，房企拿地也无需自有资金。
◆典型城市：杭州
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重度调控
◆政策特征：商办类项目限购限贷；单身限购一套，且离婚一年内购房提高首付比例；企业购房限卖——总之，尽力封堵一切绕开限购、限贷的钻空子行为。
◆典型城市：北京
3
本轮楼市调控的基本方法
本轮楼市调控的基本方法，仍然是抑制“需求侧”；对于“供给侧”的调控，也主要是限制。虽然各个城市的调控措施五花八门，但基本逃不出这八个方面——
◆需求侧
1.限购/限卖
2.限贷（包括收紧公积金房贷）
3.取消购房入户
◆供给侧
4.整顿房企及中介在销售环节的不合规行为
5.限制房价，实行“政府指导价”
6.限地价竞配建竞自持
7.拍地需自有资金
8.禁止商办用地盖成类住宅
这八大招数，归结起来其实就一个字：限。
这八大招数，其调控原理是：以权力作为背书进行威慑，降低人们对于房价上涨的预期。
这种调控原理，即使见效，也是短期的；只要稍微分析一下这些措施的逻辑走向，你就会明白：从长期看，它们增加了各个环节的成本。
举个简单的例子，比如限制房价，实行“政府指导价”，表面上看有力地控制了房价上涨，但一旦一手房的“政府指导价”低于周边的二手房市场价，买房的难度将增加，最终一手商品房只能沦为“福利房”，有“关系”的人才能买到，创造了企业管理人员、政府官员的隐形寻租空间。
▼本轮楼市调控措施及长期影响
调控措施 | 长期影响 | |
需求侧 | 限购/限卖 | 增加购买成本 |
限贷 | 增加购买成本 | |
取消购房入户 | 逆城市化 | |
供给侧 | 整顿销售环节违规行为 | 改善供给秩序 |
限制房价 | 增大寻租空间 | |
限地价竞配建竞自持 | 增加供给成本 | |
拍地需自有资金 | 增加供给成本 | |
禁止商办用地盖成类住宅 | 减少供给量 |
从上表可以看出，仅有一条调控措施具有积极的长期，即整顿销售环节违规行为，这有利于改善供给秩序。
当然，决策层是很清楚这些措施的副作用。就楼市而言，“去库存”本来是为了“供给侧改革”清除障碍、创造条件，但现在几乎所有的调控措施，走的都不是“供给侧改革”的路数——没有在供给侧进行疏，而是在需求侧进行堵。
为什么走的不是预设的路？来不及啊，才“去库存”没多久，热点城市就疯长（2015年深圳是代表，2016年合肥是代表），迅速绑架了民意。现在，惟一的期待就只能是：用更严格的调控，把市场预期给打下来，然后给楼市的“供给侧改革”挤出一个珍贵的时间窗口。
所谓楼市的“供给侧改革”，就是中央多次提起的“房地产长效机制”。
4
附件：3月份出台或加码调控的城市
*下文标题中的日期均指政策出台日期，2017 年 3 月 1 日以前出台调控的城市均不在本报告之列。
我们参照天气预警方式，把 3 月份出台调控措施的 32 个城市分为红色预警（重度调控）、橙色预警（较重度调控）、黄色预警（中度调控）、蓝色预警（轻度调控）和粉色预警（超轻度调控）——当然，粉色预警是我们发明的。
▼2017年3月出台调控的32座城市
◆红色预警（重度调控）：广州、北京、厦门
◆橙色预警（较重度调控）：杭州、南京、赣州、南昌
◆黄色预警（中度调控）：天津、福州、中山、佛山、成都、东莞、郑州、三亚、崇礼（北京溢出）
◆蓝色预警（轻度调控）：青岛、沧州、廊坊、嘉兴、句容（南京溢出）、保定、长沙、石家庄、嘉善（上海溢出）、涿州（北京溢出）、涞水（北京溢出）
◆粉色预警（超轻度调控）：徐州、太原、常州、镇江、海口
第一部分 红色预警：重度调控
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广州，3月30日，17日
3月30日
◆加码限购：本地家庭继续限购2套。针对外地人的限购区域扩大至增城区和从化区。本地家庭在增城区和从化区内继续不限购，但需取得产权证后满2年方可转让出售；在从化、增城区拥有住房，不计入在广州其他9区的限购套数。企事业等法人单位新购买的住房，须取得产权证满3年后方可转让。
◆收紧公积金房贷：本市人连续缴存不满1年不可申请公积金贷款，外地人需2年。
◆商办类项目限卖：商办类项目不得改变为居住用途；新报建商办类项目，最小分割单元不得低于300平米；商办类房源销售对象应当是法人单位，再次转让时也必须转让给法人单位；此前已购买的商办类房源，可转让给个人。商办类房源需取得产权证后满2年方可转让出售。
◆限购升级时间点的人性化处理：3月30日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。
3月17日
◆单身限购1套：本地家庭继续限购2套，但本地单身人士变为限购1套；
◆外地人社保变为5年：外地家庭继续限购1套住房，但社保年限从3年提高至5年；
◆提高首付：无住房但有房贷记录的，购买普通住房（144平米以下）首付40%，购买非普通住房首付70%；二套房已结清贷款首付50%，未结清则首付70%；二套房若购买非普通住房首付也是70%。
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北京，3月17日，23日-26日
3月26日
◆商办类项目限购限贷：商办类项目不得擅自改变为居住等用途，否则将依法收回土地；最小分割单元不得低于500平米；在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合企事业单位及社会组织；已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给个人，但必须是“名下在京无住房和商办类房产记录的”，且须提供5年社保或个税证明；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
3月25日
◆不得与房地产商合作办学：除京津冀协同项目外，所有中小学校未经北京市教委同意不得到外地办学，所有中小学不得与房地产商合作办学。2017年将启动在郊区新建10所优质校，传统六城区新增25所优质校，帮扶15所郊区校。
3月24日：
◆离婚一年内按二套房贷款政策执行：即按3月17日出台的二套房贷款政策执行，最低首付60%。
3月23日
◆过道等异形房执行“三不政策”：不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房，在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记；在公安机关户口登记环节一律不能办理落户；在子女就学环节一律不能作为入学资格条件。此前，北京一个11平方米的平房过道被炒到150万元的高价。
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3月17日
◆提高首付：有一套住房，或无住房但有住房贷款（含公积金贷款）记录的居民家庭，二套房首付60%；购买非普通自住房（144㎡及以上，容积率小于1等）的首付80%；暂停发放贷款期限25年以上的个人房款（含公积金贷款）。此前，北京二套房首付比例50%。
◆企业限卖：企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。
备注：4月3日，北京再度堵漏：将“平房”也纳入限购范围。“平房”属于非成套住宅，此前不在限购范围内，该类房源多在北京核心区，单间面积小、总价低，还能落户和享受入学指标等特点。
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厦门，3月24日
◆单身限购1套：本地单身人士限购1套，本地家庭继续限购2套；
◆限卖：新购买住房的，需取得产权证后满2年方可转让出售；通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年。
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第二部分橙色预警：较重度调控
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天津，3月31日
◆增设社保或个税证明：外地家庭限购1套，且需提供2年社保或个税证明（在2016年10月限购政策中无需提供）。
◆本地人纳入限购：本地家庭限购2套（在2016年10月1日天津出台的限购政策中，本地家庭不限购），本地单身人士限购1套。
◆扩大限购区域：扩大为除滨海新区外的所有行政区（在2016年10月限购政策中仅为市内六+武清区）。
◆提高首付：有一套住房，或无住房但有住房贷款（含公积金贷款）记录的居民家庭，二套房首付60%；暂停期限25年及以上的房贷。
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杭州，3月28日，24日，2日
3月28日
◆单身限购1套：本地家庭继续限购2套，但本地单身人士变为限购1套；
◆企业限卖：企业新购买的住房，需满3年方可上市交易。
◆封堵绕开限购的“曲线”购房：对户籍由外地迁入杭州下辖四县市（临安、建德、桐庐、淳安）的居民家庭，自户籍迁入之日起满2年，方可在市区范围内购买住房。
◆提高首付：有一套住房，或无住房但有住房贷款记录的居民家庭，二套房首付60%；
未就业等成年人购房首付60%。
◆收紧公积金：二套房公积金贷款首付60%，利率1.1倍。
3月24日
◆土拍新规：溢价率超过50%时，现房销售；溢价率达70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当自持比例达到100%时转入竞配养老用房。
3月2日
◆扩大限购区域：富阳区、大江东产业聚集区纳入限购范围。
◆外地人社保变为2年：非本地家庭个税或社保年限由1年调整为2年。
◆本地家庭限购2套：此前，本地家庭不限购。
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南京，3月10日，15日
3月15日
◆扩大限购区域：六合区、溧水区、高淳区纳入限购范围。
◆外地人社保变为2年：非本地家庭个税或社保年限由1年调整为2年。
◆将二手房列入限购：此前只是禁购一手房，二手房还是可以随便买的，现在二手房也不行了；但还是给六合区、溧水区、高淳区留了一个口子，在这三个区二手房还是随便买，不受限制。
3月10日
◆商办项目禁建类住宅：新报建的商办项目，不能按住宅套型设计。具体包括：一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置；如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售；不得利用层高进行潜伏设计。
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赣州，3月14日
◆限购：在市中心城区无住房或只有一套住房的本市居民限购1套（含二手房）；外地居民限购1套住房（含二手房）且需提供2年个税或社保证明，补缴无效。
◆限贷：第3套房禁贷。
◆提高房企拍地保证金：房企竞买宅地保证金比例不低于起价的50%，地价款须在60日内缴清。
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南昌，3月8日
◆将二手房纳入限购：本地家庭禁购第2套住房，包括一手房和二手房；此前，在2016年10月出台的限购政策中，本地家庭不限购二手房。
◆增设社保或个税证明：外地家庭需连续缴纳2年以上个税或社保；此前，在2016年10月出台的限购政策中，外地家庭禁购第2套住房（一手房和二手房），但无需提供社保或个税证明。
◆扩大限购区域：将湾里区、南昌县、新建区纳入限购范围，但依然保留九龙湖区域和儒乐湖新城不限购。
第三部分黄色预警：中度调控
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福州，3月28日
◆提高首付：二套房首付50%。
◆限卖：本地家庭第二套房需取得产权证后满2年方可转让出售（外地家庭一套房也按此限卖）；
◆上述政策适用于福州市五城区(鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区)。限购方面仍然维持2016年10月出台政策，即本地家庭限购2套，外地家庭限购1套，但对于144平米以上的住房，仍然不限购。
◆福州闽侯县：3月31日，福州下辖闽侯县出台限卖令，本地家庭第二套房需取得产权证后满2年方可转让出售；外地家庭一套房也需取得产权证后满2年方可转让出售。
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中山，3月26日
◆限购：外地家庭限购1套，且须提供半年社保或个税证明；本地家庭限购3套，即不得购买第四套住房；
◆提高首付：二套房未还清贷款首付40%。
备注：4月2日，中山出台补充措施，新房售价高于备案价格或下浮幅度超过15%不予网签。
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佛山，3月24日
◆限购：外地家庭限购1套新建商品房（此前限购2套），且须提供1年社保或个税证明（此前第一套不需要提供，第二套才需要）；本地家庭继续限购2套新建商品房。二手房仍然均不限购。
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成都，3月23日
◆将二手住房纳入限购范围
◆强调此前限购政策：以职住平衡的名义，分区域针对性限购，即相当于把成都分成“两个城市”，即“成都高新区南部园区、天府新区成都直管区”是“一个城市”，户籍在区域或在该区域缴纳24个月社保，限购1套；其它城区则是“另一个城市”，户籍在区域或在该区域缴纳24个月社保，限购1套。
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东莞，3月21日
◆强调此前的限购、限贷政策：即2016年10月7日起本地家庭和外地家庭均限购2套，外地人需提供1年社保或个税证明；二套房未还清贷款首付40%，第三套房禁贷。
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郑州，3月17日
◆不得补缴个税或社保：外地家庭不得通过补缴个税或社保的方式来获得购房资格；此前，即今年2月份，郑州相关部门曾内部发文明确，允许补缴获得资格。
◆限购政策仍为本地家庭限购2套，外地家庭限购1套。
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三亚，3月9日
◆提高首付：二套房首付比例不低于50%，第三套房禁贷。
◆三亚仍然执行2010年出台的限购政策，即本地家庭限购2套，外地家庭限购1套且需提供1年社保或个税证明，限购范围为主城区。
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崇礼，3月8日
张家口市下辖区，北京附近
◆限购：本区家庭已有本区2套及以上普通住房的，不允许购买第三套普通住房（含二手房）；本区户籍成年单身人士限购买1套普通住房；外地家庭限购1套普通住房，首付比例不低于40%，且需提供一年个税或社保证明，且不得补缴。
上述规定意味着，无论本地人还是外地人，非普通住房均不限购（普通与非普通的分界线是144平米）。
◆提高首付：本区家庭购买首套普通住房或非普通住房，首付款比例分别不低于30%和40%（此前均为30%）；购买第二套普通住房，首付款比例不低于60%（此前为50%），购买第二套及以上非普通住房，首付款比例不低于70%。
第四部分蓝色预警：轻度调控
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青岛，3月15日，21日，30日
3月30日
◆限卖：新购买住房的，需取得产权证后满2年方可转让出售。
3月21日
◆公积金房贷与房龄挂钩：买二手房房龄10年以上的，每增加5年，首付相应提高10%。该新旧政策衔接设置1个月的过渡期（至4月14日）。
3月15日
◆针对外地人限购：在市区范围内非本地家庭限购1套，需提供1年社保或个税证明；本地人仍然不限购。
◆提高首付：首套房最低首付比例由20%提高至30%，二套房由30%提高至40%，第三套房禁贷。
◆收紧公积金：购买新建住房，首次和二次申请公积金房贷的，首付由20%上调为30%；购买二手住房，首付由30%上调为40%。
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沧州，3月23日
◆外地家庭限购1套，但无须提供社保或个税证明；
◆本地家庭若购买144平米以上住房，则不限购；
◆二套房已还清贷款首付40%，未还清则首付50%，第三套禁贷；
◆限购区域为主城区。
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廊坊，3月21日
◆外地人限购：外地家庭限购1套，且首付比例50%，但无须提供社保或个税证明；
◆提高首付：本地家庭不限购，但二套房首付50%，第三套禁贷；
◆扩大限购区域：增加廊坊市主城区和永清县，除霸州市（县级市）外廊坊已全市域限购；
◆暂停公积金异地贷款。
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嘉兴，3月21日
◆提高首付：外地家庭首付比例50%，本地家庭二套房未还清贷款首付50%；
◆3月24日补充通知，外地户籍的高端人才凭有关部门可不限购；
◆限购方面仍未维持在2016年12月出台的政策，即外地家庭限购1套且无须提供社保或个税证明，本地人不限购。
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句容，3月20日
镇江市下辖县级市，接壤南京
◆针对外地人限购：外地家庭限购1套，但无需提供社保或个税证明。
备注： 4月1日，句容加码限购，外地家庭需提供1年社保或个税证明；本地人未限购。
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保定，3月19日
◆限购：外地家庭限购1套，且首付比例50%，但无需提供社保或个税证明；本地家庭限购3套，即不得购买第四套住房；
◆提高首付：二套房已结清贷款首付40%，未结清则首付60%，第三套及以上禁贷。
◆限购区域为主城区，即莲池区、竞秀区和高新区。
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长沙，3月18日
◆针对外地人限购：外地家庭限购1套新建商品房（即二手房不限购），湖南省外家庭须提供1年社保或个税证明，省内家庭无须提供；本地人继续不限购。
◆提高首付：二套房已还清贷款首付35%，未还清则首付45%，第三套禁贷。
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石家庄，3月17日
◆外地人限购：外地家庭限购1套，需提供12个月社保或个税证明；本地人仍然不限购。
◆提高首付：二套房已还清贷款首付40%，未还清则首付50%，第三套禁贷；
◆限购区域为石家庄主城区，即长安区、新华区、裕华区、桥西区和高新区。
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嘉善，3月13日
嘉兴市下辖县，接壤上海
◆将二手房纳入限购范围：此前2016年12月出台的限购政策中，二手房不限购。
◆扩大限购区域：将限购范围至全县，此前仅在县城限购。
◆以上限购措施仅针对外地家庭，且无需提供社保或个税证明；本地人仍然不限购。
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涿州，3月1日
保定市下辖县级市，接壤北京
◆外地人限购：外地家庭限购1套住房（含二手房）且无需社保或个税证明，本地人不限购。
◆提高首付：本地家庭二套房首付款比例不低于50%。
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涞水，3月1日
保定市下辖县，北京附近
◆外地人限购：外地家庭限购1套住房（含二手房）且无需社保或个税证明，本地人不限购。
◆提高首付：本地家庭二套房首付款比例不低于60%。
第五部分粉色预警：超轻度调控
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徐州，3月31日
◆局部提高公积金房贷首付：购买144平以上住房公积金贷款首付比例由30%提高至40%。
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太原，3月31日
◆收紧公积金：公积金房贷最高额度从100万将至80万；二套房公积金房贷利率1.1倍，三套房公积金禁贷。
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常州，3月30日
◆收紧公积金：公积金二次贷款的最低首付比例由20%调整为30%。
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镇江，3月24日
◆提高二套房公积金首付：二套房已还清公积金贷款的，再次申请公积金首付从20%升至60%；
◆取消补贴：取消外地人在镇江购房的补贴政策，但本地人仍可享受。
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海口，3月3日
◆整治市场秩序：整顿房企、中介违规经营，强调第三套房禁贷。
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多余的话：地方政府的心态
1.深圳、上海、合肥和苏州等热点城市为什么没有在3月份加码调控？没有他们暂时稳定了。当然，有的是表面稳定，有的是真的稳定。
2.北京和上海成为“调控政策工具箱”。其他城市如果要加码调控，通常都是北京或上海学习，比如广州和杭州3月份的调控措施，有些条款甚至是直接“抄袭”北京。
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3.作为“中国房价第四城”，厦门国土房产局先是澄清说，短时间内无新的调控政策出台，并且称“今年住宅存量充足”云云，但没几天就不得不又加码调控了。
4.杭州在3月头加码了调控，终于让本地人也限购了，结果还是过不了关；只能在3月尾继续加码调控。
5.郑州本来有点心思，现在也不敢有了。外地人要买房得提供个税或社保证明，今年2月份郑州曾内部发文说，允许补缴获得资格；现在，又只能发文说，不得补缴。
6.天津也有点小心思。天津的限购已经扩大到所有行政区了，但滨海新区是个例外，因为，那里，商品房库存量还是很大。
7.深圳边上的中山，有点小机灵，别的城市都是本地家庭限购2套，它来了个独特的限购3套——“因城施策”嘛。相比之下，南昌比较狠，无论本地人还是外地人，都只能拥有1套商品住房，不管是一手房还是二手房。
8.三亚和北上广深一样，这么多年来就没解除过限购，现在看来，这样不折腾，挺好。最近又加码了限贷，二套房首付提到50%；但有个别银行说，不管你在全国其他城市的房贷有没有还清，只要你在三亚没有房贷在还，首付比例还可以是40%。呵呵。
9.一个小结论：其实，本轮调控的最大逻辑是，上面吼一声，下面动一下；上面不吼，下面就不动；毕竟，还是得卖地啊，不然哪来钱修地铁、盖学校、办医院呢。大家都不容易。
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10.我知道的，你们都觉得我是唱多的人；我也知道的，今天我要是写一篇，中国房价到了崩溃的边缘，点击量10万+的概率应该很高。但是，我还是一个人花了好几天时间，整理了这份有点枯燥的报告，这种情绪感不强的文章，点击量恐怕是不太行的。
但至少，你可以看清，接下来调控政策会怎么走。如果你愿意，你真的可以成为楼市预言家。
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