今早，我冒雨去售楼处交定金，没想到……
每天半元钱，听吴晓波说世界万千
文/巴九灵 （微信公众号：吴晓波频道）
今天（你们看到的时候已经是昨天啦），小巴冒雨去售楼处排队交定金，不到200套的房源，却来了1000多个买房者，排了4小时队的小巴被告知：登记名额已满，请关注下次开盘信息。
去年以来，房地产调控政策就没停过，除了限贷、限购、限卖、限签，还有一个大招——限价，为了不让房价疯涨，政府限制开发商的备案价，全力帮买房者“砍价”。
这本来是一件好事，不料开发商把锅甩给了买房者，既然房价上不去，那就全款者优先吧。于是，就产生了所谓的买房鄙视链：“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”
目前，全国不少城市如杭州、成都、武汉、长沙、广州、无锡等，都有这样的现象，买房者想尽办法凑全款抢房，好不容易凑够三成首付的欲哭无泪，还有一小撮关系户暗自庆幸。
另一个不太好的消息是，首套房贷利率还在蹭蹭蹭往上涨。全国首套房贷平均利率升破5%，为连续第8个月上升。
那么，当前局势下，哪来这么多全款买房者？刚需到底是买还是等？接下来趋势如何？来听听大头的分析。
丁建刚
浙报传媒地产研究院院长
六七成全款买房者为投资客
出于对货币贬值的预期和恐慌
目前，许多楼盘要求全款才能买房，即使这样，一开盘依旧分秒售罄，这说明全社会货币仍然非常充沛，也说明了人们对市场未来的预期仍高度一致。
逐利是资本的天性，只要认定有利可图，货币和资本就会疯狂涌入。
根据我的调研和观察，全款买房的60%-70%，实际上都是投资者。不管官方怎么说，这些人购房的目的仍是投资，但也未必是“炒房”，更大程度上是出于对货币贬值的预期和恐慌。
当然，其中还有一部分是被拆迁的居民和农民，这些购房者是在短期内被赶入市场的。
从目前的状况来看，既然是卖方市场，卖方甚至已经没有定价权，选择卖给谁，法律上也没有特别的规定，所以开发商对购房者的首付要求是他们自己的权利。
因为银行放贷时间大大拖延，开发商当然希望快速回笼资金，所以开发商肯定首选全款客户。
对于没有全款购房实力的刚需购房者来说，目前的确无可奈何。但可以往后看，以杭州为例，杭州的人口和8000平方公里的城市规模，在更远的将来，是不会缺房的。
刚需目前该怎么办完全取决于自己。如果不能等待，那就只能硬着头皮买；能等待，我认为后续的供应量不会少。
如果未来学区能够淡化，租房也能上优质学校，那么租房也无妨，房子的问题也会最终解决。
但目前的问题在于，整个城市价值的提升，是由最后上车的人来买单的，而已经上车的人，坐享其成，中国没有房地产持有的税收。
但房地产税推不出来的一个重要原因，是土地制度。让已经交了高额土地出让金，且只有70年使用权的业主交房地产税，法理上说不过去。如果土地私有制，哪怕使用年限到999年，这个问题应该可以解决了。
当然，中国房地产市场顶层设计的逻辑不仅仅是税收，更重要的是土地制度，土地独家垄断在政府手中，这是人们相信地价不会下跌的一个重要原因，由此预期房价也不会跌。
张大伟
中原地产首席分析师
购房者加杠杆进入房地产的难度增大
管住了银行金融就管住了房地产
据中原地产研究中心计算显示，对于市场来说，购房贷款的成本继续上升：每百万首套房25年月供历史首次突破6000。从数据上看，经过半年的利率上行，北京首套房购房者，每贷款100万，过去30年期85折月供只要4872元，而目前在25年期1.1倍月供达到了6075元。
按照一套刚需物业总价400万计算，刚需购房者如果贷款200万，那么每个月月供需要增加超过2400元。
调控政策是抑制投资与投机，但现在银行明显在抑制刚需。据测算，按照北京上海的刚需房价，贷款25年的刚需从过去的85折优惠利率到现在的基准甚至上浮，房价即使降低8%左右，对于刚需来说，因为利率上涨而抵消了这部分降价影响。
而目前开发商要求全额付款，又带来了另一种现象：个人消费类贷款大量进入房地产市场，包括包装的企业经营贷也有部分进入了房地产市场，这部分整体额度在2017年有万亿左右的规模。目前不少地方正在严查消费贷。
这说明，目前整体房地产市场调控政策严格，购房者通过正常渠道加杠杆进入房地产市场的难度越来越大。购房者的资金成本持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。
决定2017年三季度以后房地产市场走势的核心因素是：个人端，看消费信贷抑制程度；企业端，看信托抑制程度。
从各地开始围堵消费贷政策看，体现了楼市调控是打地鼠，只要冒头就要调控。房地产乱象主要来源银行等金融机构，管住了银行金融，也就管住了房地产。
yevon_ou
资深地产投资人
限价没有道理
拿500万全款抢房子的才是真刚需
按照一般普通的买房流程，在“下定”之日，支付20-50万不等的定金，约定三个月过户，过户之日付足30%首期，贷款70%。
对于开发商来说，他们的资金成本是有利息的，而且还很高。中国的房地产市场，普遍“资金成本”都在二位数以上。如果消费者以“贷款”方式买房，资金晚到，相对于“全款拍在桌子上”的土豪行径，开发商是少赚钱的。
所以，我们买房子，常常喜欢讨价还价，拉着售楼处经理问“我全款付，可不可以便宜点”，销售经理也会故作肉痛状，再让利1-2%。
目前，之所以开发商要求全款、房子依旧分秒售罄，都是因为“限价”二字。限价是政府制定一个“最高”指导价。譬如武汉汉江这种地方，只许卖28000元/㎡，再高就不发预售证。
但限价是很没有道理的，限价的本质其实是“抢劫”，对商业秩序危害巨大。假设一定要“限价”，那开发商就不乐意了，而在短期之内，已建成/在建项目，他们则要想办法脱身。
第一种办法：开发商“不卖了”。甚至有开发商玩“丢失预售证”这样的套路。按照工商管理条例，预售证补办需要半年的时间，且作为“惩罚”，工商局半年内都不会再让卖了。
第二种办法：收“茶水费”。譬如说，9月5日，爆出了武汉某楼盘77万的房子，首付88万。因为首付23.1万外，需要捆绑2000元/㎡的开发商精装修、25万元的“品牌家具”、7万元的“俱乐部会籍”。
其实是一套127万的房子，被强行限价到77万。当然，在政府严厉执法下，“茶水费”现象已大为收敛。
第三种办法：优先选择全款买房者。对于资金链不雄厚的开发商来说，耗不起一定得开盘，他们就是“实打实”地损失了，最终就导致了“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪”。
▷对于刚需来说，很多人的观念是首付少——穷人 —— 应该帮助，但经济学是一门“反直观”的科学。“肯出500万”就是比 “肯出150万”要真心，拿500万抢房子的，才是真刚需。
▷对于投资客而言，目前限价其实加大了利差，意味着只要你能绕过“抢筹”，就可以获得丰厚得多的回报。
小互动：
请在留言区写下你的买房经历，心酸的、幸福的，小巴照单全收。
点击下图▼阅读报告