我问了那些全款买房的人，他们到底怎么想的 | 小巴学理财
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文/巴九灵 （微信公众号：吴晓波频道）
上周，小巴吐槽了自己冒雨早起去排队买房的事【点击阅读】，后台的讨论好热烈。于是，今天小巴决定加班加点，给大家好好说说“全款买房”这件事。
前段时间，小巴一位朋友也想买新房，已经准备好了七成首付的钱，临到结果，被全款付清的购房者给挤掉了。她说起接到消息的时候心情真是复杂，好不容易砸锅卖铁凑齐了首付，结果提着钱却买不了房子。
这种全款买房的新闻，到今年越来越多了，我们不能说每个城市的所有楼盘都是如此，但至少，不少城市都已经出现了这样的案例。
在成都，有一个新楼盘开盘现场，已经到了防暴安保全程站岗的程度。你进销售中心的大门，需要先把银行账户的证明给他们看看，你得有230万以上（确保全款）的现金，才让进。即便这样苛刻的条件，356套房子，也来了750位购房者摇号。
在广州，一个可以看到江景的新盘，仅仅想看看样板间，你要先付一笔钱20万诚意登记费，确认想买的，也需要是全款。
还有武汉、南京、厦门、合肥等等，反正你只要去搜搜，总能找到类似的新闻。
小巴一直以来都认为，买房子，还是应该适当加一点杠杆，放大财富效应。现在很多新楼盘，却非要付全款才让买，即便如此，还是供不应求。那些全款买房的人，他们到底怎么想的？
其实道理也简单，因为“相对便宜”。
按照规定，新房市场上，新楼盘入市的价格是有最高指导价的，要开盘可以，最高一平米只能卖这么多，不能再多了，这是新盘的价格天花板。在一个城市楼市大热的时候，这个指导价，其实是政府帮着买房的人“砍价”，往往低于供需平衡所能达到的均衡价格。
在不少一二线城市，一套房子全款几百万，毕竟是大多数人在短时间内力所不及的。这时候，我们会看到另外一种奇怪的现象，二手房比新房还要贵。一般来说，在其他条件基本接近的情况下，新的东西总比旧的好。考虑到中国人买房子，还存在一种情结：希望第一次买的房子是全新的，一二手房的价格倒挂更显得特别突兀。
那些全款楼盘的附近，我们去跑一跑，一个新盘附近围着一圈二手房，就新房价格低，边上二手房价格比它高的例子，肯定不少见。
没办法，买房看的是两个支付能力，支付首付的能力，以及支付每月贷款的能力。前者的竞争，在“全款”的要求下，被提到了最高。后者的竞争，则在二手房的市场上。最后，两个市场达到购买力的均衡点。
中国的楼市，两年多下来，大部分二线城市，差不多全城各个板块，所有地段的房子，价格都轮着涨了一遍，从整个城市看两年涨幅超过30%，而部分区位涨价超过一倍的，也不在少数。
购房者还贷的能力，在一次次价格的提升过程中，经受考验。
影响新房和二手房价格倒挂的因素，还有第三点，即土地价格。
就在小巴办公室的附近，二手房的价格两年前是每平米2万，后来一直涨一直涨，上半年，到了3万多。而两公里开外，新开的楼盘，地段类似，叫价也是3万出头。
9月份，附近拍出了一块地，光成交楼面价就达到了3万6，这意味着，算上后期的各类成本，开发商两年之后开出的新盘，仅仅保本售价就需要接近5万。于是，周围二手房的一下子又涨了一大波，现在，你要找一套叫价4万以下的房子，怕是不容易了。而那个3万的楼盘，却也只能维持这个价格。
注：楼面价=土地出让价格/该地块允许的最大建筑面积，我们可以把它作为一套房子的土地成本价。
预测售价=地价+建设成本+财税管理费用+企业所得税+预期利润。
有的时候，我们都不得不纠结，到底是房价决定地价，还是地价决定房价？
最直观的感受往往告诉我们，是成本决定了价格，一块拍卖土地的楼面价，往往会将周围房价的价格推高。而在经济学的理论中，价格是由供求关系，而不是成本决定的，这样说来，显然是房价——确切地说，是房价背后的需求，决定了地价。
如果我们看看过去三年各个城市的土地出让金，会更加清楚。不管是作为一个整体，还是作为其中的个体，二线城市2016年的土地出让金，都出现了大幅度的增长。其中的热门城市，这一年的住宅土地收入接近甚至超过2014和2015两年之和。
这一增长，不是来自于出让土地面积的增加。事实上，这三年二线城市的住宅用地，不论是建设用地面积、建筑规划面积还是出让土地宗数，基本维持在同一水平上。
换言之，土地出让金的增长，来自于单价。而单价的提升，则来自于对未来的预期。
热门二线城市住宅土地出让收入（亿）
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数据来源：中国指数研究院
中国的房价，在过去的20年中，一直是一条向上的曲线，围绕在这条曲线的的上下，每隔三四年就有一轮小的波动周期，这个周期，即是市场周期，也是调控周期。
在市场表现偏离这条线的时候，有形之手会将它往回拉。当它太热了，就来一个变相的“涨停板”，减少参与交易的人，到最后成为一个“没有交易就没有伤害”的市场。当它太冷了，一条一条的刺激政策，又会把这个市场催热。
不论是全款买房、一二手房的价格倒挂，还是面粉贵于面包的奇特景象，都是这个大框架之下的局部特点。
不过，归根到底，有形之手也只能顺着无形之手的大势。毕竟，在一个边远的三四线城市，恐怕调控再有力，也没办法把房价持续维持在这些热点城市的水平上，也多卖不了多少的土地。
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