文/巴九灵
今年央行降了好几次基准利率，对要买房的小伙伴们是一个好消息。小巴的朋友最近就打算买他人生中的第一套房，综合各方面的条件之后他决定在一个前几年开盘的次新房楼盘买一套二手房。于是问题来了，买二手房往往要通过中介机构，过程很复杂，为了不吃大亏，小巴决定替他请教理财老师。
你这位朋友第一套房子就选择二手房，还是蛮有想法的。很多年轻人，在支付能力允许的情况下，一般会选择买新房而不考虑二手房。
这就是老师你的功劳啦，你以前给我讲过一套买房达人选择房产的标准，我一直记着，还常常跟朋友们分享呢。
不错，对我们普通老百姓来说，住宅可能是我们这辈子最大的一项支出或者投资了。我以前说过在住宅投资上，有三项标准是最重要的，你可以回顾一下。
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同等价位上，如果二手房比较符合保值的标准，那也是一个很不错的选择。尤其是一些早年纯做投资用的毛坯二手房，装修时免去了先拆再装的麻烦，是非常不错的。
不过据我所知，买二手房最大的问题就是信息不透明，一方面是不清楚房源到底有没有，另一方面流程特别复杂，还有各种杂七杂八的费用，总是让人搞不清楚。确实如此，这些担心不是多余的。二手房买卖里，怎么和中介打交道其实是一门“艺术”。你得明白哪些事情是需要我们自己完成，哪些服务是他们可以提供的，这样才能“利用”或者说“管理”好他们。我们可以用这三条原则来作为引导。
第一，是别指望天上掉馅饼。在网上甚至中介门店的门口，我们往往会看到很多非常便宜的房子，基本上全是挂出来吸引眼球的，实际上就算有肯定也一早被人抢走了。你参考我之前告诉你的标准，做了功课后，大概就知道哪些小区比较好。当你确定了几个特定的对象，其实还是容易找的。最直接就是去小区附近的线下中介机构，一般都有多家不同机构，让他们带你去一套套看。此外还有一些二手房交易的手机App，是希望做“真实房源”的。我的建议是至少从三个不同来源了解同一套房子，或者同一个小区的情况。不错，这样一趟下来，整体的价格情况也就基本摸清了。当然，如果看中的是独家代理，就是另当别论了。
第二，是价格打包原则。现在中介的做法，一般是先带你看房子，你觉得房子ok了，就找房东谈转让价，最后再来谈各种费用。这样其实你比较被动，因为除了转让价格，还有各种费用，很多人到最后才发现自己要出的钱比预计的多不少。也简单，分清主次，各个击破就行。在房东的原价基础上，让中介把所有要支付的钱列成一张表，汇总成打包价格。这样你就知道哪些是有弹性可以谈的，哪些是规定不能改的。除了转让费，还有哪些费用，老师你不如给我简单讲一讲吧。一次房产交易，除了房东转让的价格之外，还有交给政府的税费、以及给中介和其他附属机构的各种费用。具体的项目你直接上网搜就行了。不过除了税费，其他方面都是有弹性、可以谈的。你需要关注的只有两项，一项是评估费，一项是中介费。评估我知道，是办理银行按揭贷款的时候需要的一份材料，简单说就是让银行知道这个房子价值这么多钱，才会给你发放房贷贷款。不错，理论上这个钱不应该买方出，不过实际上还是买方出钱请评估单位出具这样一份报告。事实上，中国房产市场的总体价格还算透明，评估机构的作用其实很有限。但是很多中介机构有合作的评估单位，也许会报一个较高的评估费，如果你提出来应该会给你降，不提出来也就吃亏了。我见过有单位报一万的，但你只要提出来，基本上都能降到一两千。中介费方面，你就明确一点，除非是房东给某一家中介独家代理销售的，其他的情况下你就这家不行换一家，肯定可以往下压。比如杭州，很多时候中介会报一个3%的中介费率，其实是可以谈到1.5%甚至以下的。当你掌握的信息和中介一样多的时候，他就很难向你开口要高价中介费用了。也对，其实到这里为止中介也就是一个信息中介。现在中介这么多，还有一些房产交易App直接跳过了中介，中介的价值就小很多了。那为什么不再压低一点呢？这就是我说的第三个方面，中介的价值，其实不再是信息中介，而是一份服务了。
我明白。整个交易过程，最麻烦的是和房东谈价格。这是一个零和游戏，一方多了另一方就少了，很多时候是各让一步。所以，怎么各让一步皆大欢喜，就是中介“耍嘴皮”的时候了。中介的价值其实就在于“撮合”。二手房都是一房一价，你就算了解了同一个小区其他房子的转让价格，要说服房东给你降也不容易，毕竟这相当于从自己口袋里面掏钱，受气、被骂也是常见。这么说，某种程度上，中介的作用是把买卖双方哄好，让这个交易顺利完成咯？所以老师你才强调，买房之前先做好功课，把几项重要的标准都拿捏清楚，看准了再去找，合适的时候让个步。没错，选中之后，大概心里有一条底线，当你的底线比较清楚的时候，中介再和另一方交涉。因为谈价格最忌讳的是谈定之后觉得价格高了反悔。嗯，明白了，还是功课重要。那么谈完价格之后的流程呢？价格谈完，还有很多复杂手续，但大多是标准化的流程，有中介协助处理是大大节省了时间成本的。这些就是房产中介必须存在的理由，得把他们当做提供服务、而不是提供信息的一方。当然，他们的定价也就是服务费，不能太高，但是估计也低不了，毕竟他们是专业的，而且会越来越专业。
老师总结
买房子，最重要的是合适。目前二手房交易，中介还是少不了，但是我们需要“管理”好他们，明确我们的需求和底线：
✔ 至少从三个信息源了解信息，不管是中介机构还是手机App。
✔ 谈价格前，先确定汇总价格，再处理其中的弹性空间，中介费、评估费是重头。
✔ 转让价让中介帮着双方撮合，砍价是一个“受气”的任务，这是一项需要花钱的服务。
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