大转折！北京房价直降千万卖不出去，炒房客末日真到了！

综合自牛爷财经和黄生看金融

一、北京房价直降千万卖不出去，炒房客末日真到了！

作者：原上草   来源：牛爷财经（本文不代表本号立场）

今天主要跟各位网友谈谈房价问题。草哥最近从很多朋友获得的信息，对房价都非常悲观。有位北京朋友，在马场那边，有套豪华大面积公寓，去年还挂4000万，今年就下降到3000万，但还是没人买。在1800万的时候本来有人想买，但是朋友没有卖，觉得还会上涨，后来确实涨价了，但结果是有价无市，市场价挂着4000万，但实际上降到3000万也没人买。

原因很多，比如能拿出这么多现金的人太少了，即使3000万，首付七成，也要2000多万现金，能拿出这么多现金的人确实不多了。再加上各种限购限贷，接盘的人就更少了。所谓3000万资产，只是名义上的，没有兑现，就只是一堆钢筋水泥而已。

另外一位上海的朋友，在浦东民生路一带有套上千万的房子，挂牌价900万，最近价格下调了10%，到810万，也无人问津。朋友很着急套现，但找不到买家，后悔2016年那波高峰涨价时没有卖出！

其实，后悔的不光是我这两位朋友，应该还有很多在一线城市炒房的炒房客，他们在去年这轮高峰期冲进去，指望涨个一两年就卖出去，没想到各种限购限贷和严厉的配套措施，套了一个高位。如果是自住也就算了，如果是投机，基本可以肯定，被套牢了。

有人说，那就等着出租吧。租金回报率这么低，什么时候可以收回成本？而且，更大的消息是，上海为了发展租赁市场，专门开辟了两块土地作为试点，那就是“只租不售”。这其实就把炒房客的后路也给断了！特别是二手房市场，更会迎来萧条。

消息说，今天（7月24日）下午，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。而竞得两幅地块的，均为国有企业。

两块土地的最后拍卖的楼面价分别为：张江地块方面，成交楼面单价为5569元/平方米；嘉定地块方面：成交楼面单价为5950元/平方米。

6000元的楼面价，最终开发商的成本是多少呢？

据“暴财经”分析，新的只租不售模式下，房屋成本应该是： 土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（具体会有减少，姑且算作10%）。

把楼面价6000代入新的房屋成本公式，那么会得到成本大概是12000。

租金回报率多少？

目前，在嘉定地块周边，出租一套90平米的大概需要4100。

这么计算，开发商通过房租收回成本只需要：21年！年化率收益率大概是4.5%左右。这个收益率已经可以让开发商活得很滋润了。

这么低的土地出让价格，任何开发商都无法出来与其竞争，任何这一两年冲进去的炒房客，都无法通过租房来获得如此稳定和丰厚的投资收益。

不要认为上海只是个案，除了限购限贷等比较直接粗暴的政策，其实很多城市都在纷纷出台各种从制度层面和长远来解决房价问题的措施，包括前几天广州出台的“租售同权”的政策。

过去一年，草哥一直在警示这轮房价突飞猛进的风险，并呼吁各位不要再最后的接盘侠，有些人听进去了，有些人或许只是当“狼来了”的故事听听而已。

懂点市场操作的人都知道，缓慢上涨可以持续时间长一点，直接拉升则意味着巨大的回落。任何市场上的突然的疯狂行为，都意味着接下来的慢慢长熊。2016年房价的这一波突然拉升，同样意味着转折点的到来和一个时代的结束。接下来，不是回落，也会长期的盘整。盘整如果对应经济的增长，对应通货膨胀，对应居民收入的提升，则意味着房价的下降。

从整个国家层面来看，房地产的十年黄金期也应该结束了。

目前中国人均占有房产面积达到40平米，房屋自有率达到80-90%，这些数据其实比任何西方发达国家都高。所以，继续以房地产开发作为整个经济的主要拉动力量，已经难以为继。也许在某些地区存在结构上的优化，但已经不适合继续以全社会大规模资金投入到房地产开发，也不能长期促进国家整体经济快速增长。

这几年的房价虚高，当然跟债务杠杆转移密切相关，跟银行大规模放贷和开发商提高负债水平，居民提高负债水平相关。用资金和钱堆起来，当然会形成泡沫，资金链一收紧，你没看到，曾经的首富，都黯然失色成为首负么？

当然，这并不是说房产就不值得投资。如果你很有钱，作为资产配置的一部分，还是可以适当介入的，但不要指望一夜之间就翻几倍。跟随经济发展水平的温和上涨，以此获取适当的投资回报以及价值升值，还是可以的。但这并不适合那些借钱炒房的人，因为房价上涨的幅度，大概率跑不过你的资金成本。

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延伸阅读：

二、暴跌80%，战略大转移，房地产新时代到了

来源：黄生看金融（本文不代表本号立场）

今天，最让人吃惊的莫过于上海两块土地的出让，最终成交折合楼面价都不到6000元，仅不到相近地段楼面价的20%，也就是几乎是相近地段，相近时期，地价暴跌了80%！

这毫无疑问，是一个特别重大信号，意味着中国房市一个新的时代到来了，那就是房子真的是用来住的，不是用来炒的。

房子用来住的，不是用来炒的，体现在可以购买房子居住，也可以租房子住，而中国目前正在全面转向房屋租赁时代。

这次上海两处地块的出让，有两个最显著的特点：

1、这次出让的地块，只用于租赁，而不能出售，也就是这两块地就是用来建租赁房的。

2、获得这两块土地的都是国有企业，也就是由国有企业承担了租赁房建设的职能。

结合最近几个大城市，纷纷推出自持的地块，以及鼓励租赁的政策，比如广州出台租购同权的政策，这意味着中国对于房地产的背后，有一个大的战略转移。

1、切实开始落实房地产是用来居住，而不是炒作的属性。

2、让房地产回归居住属性，就要降低房价，减少房地产的金融属性，减少炒作。

3、要降低房价的同时，还要降低地价，而降低地价的这部分地块，用于建设大量的租赁住房。

也就是接下来中国会出现两种情况，一部分是开发商建设的真正的商品房，这部分地价高、房价高。

另一部分是政府建设或者政府控股的国有企业建设的大量租赁房，这部分土地出让价低，租金低。

很显然，这是让部分有钱人能买开发商开发的真正的商品房，同时，让广大老百姓能够住得起政府或者国有企业开发的租赁房。

这种模式，就是新加坡模式，也就是中国的房地产模式，由香港模式，开始转向新加坡模式。

我们知道，香港模式是地价越来越贵，房价越来越高，绝大部分人一生都为一个狭小的房子而过得非常苦，过得非常惨。

香港地方小，才几百万人，但是中国内地是十四亿人口，如果学习香港模式，十多亿人口被高房价折磨，那就是大问题。

在房价越来越高，成为普遍的社会关注问题后，中国也要开始探索房地产发展的长期模式、长期稳定机制，那就是学习新加坡模式。

新加坡模式确实值得中国学习，绝大部分人都有房子住，因为背后有大量的长租房。

这些低价的长租房用于给普通民众租住，就能解决居住问题，只要中国也提供70年的长期租赁房，那么就能化解高房价带来的问题。

甚至可以让租赁权进行评价转让，不可以溢价，一旦有人收入水平高了，愿意购买商品房，就可以将长期租赁权中的剩余租赁年限平价转让，这样一来，就基本解决了住房大难题。

今天，上海的两块土地超低价出让，具有重大意义，标志着一个新时代的开始，是中国房地产发展的战略大转移，从此，中国从购房时代进入了长租房时代，房子是用来住的，不是用来炒的，第一次变得如此真实，愿普天之下百姓，人人安居，中国梦，也是住房梦，愿美梦成真！

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