避“坑”指南 | 小产权房能买吗？
在第一期的房产交易避坑指南中，咖姐给大家介绍了那些关于“一房两卖”、“房钱两空”的避坑方法（回顾：避“坑”指南 | 如何规避产权风险？）。
然而有一类房产，即便明知它的产权就是存在问题，仍有不少人愿意铤而走险，并且心存侥幸认为自己能成功填坑。
是它，就是它，商品房的朋友——小产权房！
本期避坑指南咖姐就来扒一扒小产权房，并奉上它的专属避坑秘籍。
通俗意义上的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
但广义上，小产权房就是相对于商品房而言，不具有国家登记的不动产权属证书的，即为小产权房。
深圳的情况比较特殊，因为经过了1992、2004年两次农村城市化改造，深圳的农村集体土地已全部转为国有，与通俗意义上的小产权房有所不同，通常有以下三种类型：
村集体组织在村集体用地上建设的统建楼；
一户一栋上原村民超建和加建的楼层，也称农民房；
外来开发商购买村里的原村集体用地，未经合法报建手续而建设并出售的房屋。
注：行文统一起见，咖姐在本文还是称其为“小产权房”。
小产权房和商品房相比价格便宜，而且在原关外的一些片区，商品房相对较少，因此小产权房一直以来都受到不少购房者的关注。
但是，小产权房之所以能拥有价格优势，是因为它本身就是一个有着诸多风险的产品。
1
产权风险
今年9月，国土资源部、住房城乡建设部联合发出《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，其中在“关于历史遗留问题”的部分，就提出了“防止小产权房通过不动产登记合法化”，给了小产权房转正谣言有力的一击。
由于小产权房没有国家承认的不动产权属证书，因此即便签了合同，交付了房款，购房者得到的也依然是一个没有产权保证的房产，只拥有使用权而无所有权。
产权没有保证，这也是小产权房许多问题产生的根源。
2
交易风险
小产权房不具备上市交易的资格，所以交易行为并不受的法律支持与保护。无论是否签订了合同、是否有律师见证，都不能证明交易行为的有效性。一旦卖方反悔毁约，购房者也很难保障自己的权益，多数只能自认倒霉，接受退房退款的结果。
[案例]
龙华一大厦在2009年申报为“历史遗留违建”，此后被多方转售。然而2015年一手业主提起诉讼，以建筑土地权属性质为农民集体用地为由要求判定转让合同无效，这一诉求也获得了法院支持，一手业主终审获得胜诉。
3
流通风险
由于自身的不利条件，小产权房的升值空间一般较小，而且加上购买小产权房无法正常通过银行按揭贷款，它的流通性远不及商品房，所以转手较困难，尤其是在市场不好的时候该劣势就更为明显。
4
拆迁风险
有的人认为购买小产权房如果遇到拆迁还可获得拆迁补偿，然而事实上，由于购房者并不具有房产的所有权，所以很有可能无法得到相关赔偿；另外有很多的小产权房属于违建建筑，会有遭遇强制拆除的风险。
[案例]
2015年2月，刘某等人购买了某开发公司在广州从化区某经济社文化室兴建面积为 90-120 平方米的住宅及商用房。同年，相关部门认定该楼房属违章建筑并进行了强制拆除。
法院判定双方签订的合同无效，并判决开发商返还房款，但该公司已无资产可供执行。（来源：新快报）
5
质量风险
小产权房多为自建房，建筑质量缺乏保障，且配套设施包括消防、安保等也不及商品房，存在多种隐患。
希望大家看过咖姐的科普后，以后在做选择时能谨慎考虑，衡量自己是否真的能承担这些风险，除非你是个佛系买家。
而对于小产权房该怎么买才能规避风险，方法很简单，就是当你想买小产权房的时候，请——
断了这个念想
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