“租售同权”新政下保理业务的发展机遇（之一） ——法律法规政策梳理

导读

摘要：房子是用来住的，而不是用来炒的，这是我党在十九大报告中的庄重宣言，也是长期以来广大城市无房“漂流族”的内心呼唤。长期以来，由于房产与户籍、教育、医疗等城市资源相互捆绑，导致房产销售价格节节攀升，已经成为许多城市新移民的不可承受之重，积累了大量社会问题，而“租售同权”是新时期国家为解决上述问题的一项重要举措。以租代售，可以降低住房者在城市居住上的开支，也能缓解房地产市场有价无市的窘境，房产交易单向买卖的一次性交易，转换成每月都有收益的多次收益产品，也给房地产市场注入新的活力。而笔者作为一名保理法律人，以租代售也意味着有巨量房产租赁应收账款在市场当中涌现，这些应收账款周期和金额都可以确定，可以作为保理行业的新蓝海。结合长期专注于保理法律服务的经验积累，我们对当前“租售同权”新政对于保理业务的发展推进作用进行梳理，将会以系列文章形式发表，供各位保理同仁参考。

关键词：“租售同权”、应收账款、地产投资信托基金

刚刚落幕的党的十九大报告中，习近平总书记又再次指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调将住房回归至“居住”的本性，结合当前无论是政府、房地产公司，或是金融领域都举目关注的“租售同权”，从国家政策层面来看，发展住房租赁市场，或实行“租售同权”是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”和推进公共服务均等化的重要举措。笔者长期投身于保理法律服务，透过法律人的视角看待这些政策，可以从中发现很多对于保理公司来说颇具诱惑力的市场机会。

一、租赁市场蕴含巨量应收账款

对于住房租赁市场规模，有调查显示，目前我国租房人口估计为1.9亿，主要由流动人口及高校毕业生构成。未来，国内住房租赁市场的主战场在一、二线城市。东方证券选取了四个一线城市及23个二线城市进行详细拆分计算，测得目前我国住房租赁市场规模已达1.3万亿元，其中一、二线城市的份额占比分别为31%、20%。该报告预测，至2030年，我国租房人口将达2.7亿，整体市场规模将达4.2万亿元。伴随“租售同权”新政的推进，将会有更多市场主体选择租房而非买房进入房地产市场，必将会带来更多租房者进入市场，房屋租赁意愿上涨也意味着租期更长，市场中的作为应收租金应收账款总额也会更多，这些巨量应收账款对以受让应收账款开展保理业务的保理商来说，意味着相当大的市场机遇，值得保理同仁把握。

二、把脉“租售同权”相关制度演进

事实上，“租售同权”制度并非空穴来风，而是一个不断推进的过程，国务院及相关部委多次印发意见推进“租售同权”制度发展，例如《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）及《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）均提到鼓励为住房租赁市场提供融资支持，作为以融通企业现金流为特色的保理公司更应是抓住机遇，紧跟政策利好，大展宏图。笔者长期专注于保理法律服务，特对相关法规、政策及实践进行梳理并解读。

   （一）近年来中央出台的相关文件梳理

    我们国家对于“租售同权”的制度建设主要以文件形式推进，这也是我国通过政策命令的形式对相关改革制度先行先试的一种改革经验，作为一项房产供给侧改革的重要举措，从中央层面，我们可以看到“租售同权”制度可以拓展成“推动住房租赁市场”的相关制度，从政策文件上，我们国家是层层推进，不断深化的过程。对保理商来说也意味着“租售同权”制度绝不是拍脑袋的一时之举，而是不断推进和演化的系列制度工程，值得保理行业对接这一蓝海市场。

发布时间	文件名称	发布部门	核心要点
2015年1月6日	《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》	住房和城乡建设部	① 省市县搭建住房租赁信息政府服务平台； ② 积极培育经营住房租赁的机构； ③ 支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租； ④ 积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点； ⑤ 支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。
2015年1月20日	《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》	住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行	① 明确租房提取条件； ② 规范租房提取额度； ③ 简化租房提取要件； ④ 提高提取审核效率。
2015年11月19日	《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》	国务院办公厅	① 推动房地产中介、房屋租赁经营等生活性服务规范化、标准化发展； ② 积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态。
2016年2月2日	《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》	国务院	① 确立购租并举的城镇住房制度； ② 完善城镇住房保障体系、采取实物与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主，加快推广租赁补贴制度； ③ 加快发展专业化住房租赁市场。通过实施土地、规划、金融、税收等相关支持政策，培育专业化市场主体。
2016年5月17日	《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》	国务院办公厅	到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，提出： ① 培育市场供应主体； ② 鼓励住房租赁消费； ③ 推进公租房货币化； ④ 鼓励新建租赁住房、允许改建房屋用于租赁，将商业用房改建为租赁住房； ⑤ 给予税收优惠、完善供地方式、提供金融支持，鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
2016年11月4日	《关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》	国家税务总局	纳税人以长（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。
2017年4月1日	《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》	住房和城乡建设部、国土资源部	增加租赁住房有效供应，建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源。
2017年5月19日	《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》	住房和城乡建设部	国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。
2017年7月18日	《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》	住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会(含原国家发展计划委员会、原国家计划委员会)，公安部	① 培育机构化、规模化住房租赁企业,鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务； ② 加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）； ③ 增加租赁住房有效供应； ④ 选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等１２个城市作为首批开展住房租赁试点。
2017年8月21日	《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》	国土资源部、住房和城乡建设部	① 确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点； ② 在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则； ③ 完善集体租赁住房建设和运营机制。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

通过梳理中央层面的“租售同权”制度，我们可以看到，中央层面，我们国家是以住房和城乡建设部主推，以税收、财政等多方面推进以“租售同权”为代表的住房租赁市场发展，不论是资金端出台公积金租房政策，还是供给侧出台土地、房屋等专营集体租赁住房，不论是成本上降低税负，还是主体上发展租赁经纪机构，交易结构上引入REITs，都从各个方面促进国内住房租赁市场的发展。反过来由于租赁市场天生就是一种固定资本投入在前，按期收益结算在后的存在账期的业务，所以以此为由开展保理业务可说是相当合适。租赁+保理，大有可为！

（二）地方省市的政策及实践探索

   而在地方层面，“租售同权”可说是结合各地实际分步实施。由于住房相关的户籍政策、人口政策、城市化政策等均是牵一发动全身的“顶层设计”，所以我国“租售同权”制度的建立天然具有“自上而下”的推进属性，由中央先定下基调精神，再由地方结合自身业务实际进行业务创新。当前我国一些主要的城市和省份都已经逐步推进“促进住房租赁”的相关政策。这也意味着保理对接房产租赁不是某一省或某一地域的特殊政策，而是一种全国范围内具有普遍性的市场机会。我们认为，保理商对接住房租赁可以结合各地的政策实际开展业务，很多地方的住房租赁政策对保理商来说颇具吸引力，保理法律人将各地政策做一摘录，供保理同仁参考。

从上表可以看出，除了沈阳、成都等一些地区，我国当前的“租售同权”制度主要集中于沿海的大中型城市，这些城市住房购置成本较高，房屋租赁市场比较成熟，开展“租售同权”试点的紧迫性和市场监管经验较强，保理商应当选择这些城市入手开展相关保理业务。从政策出发，这些地区的政策概括来说，一般表现为以下三个方面：其一、从供给侧增加土地、税收等房产租赁优惠政策，当地住房租赁体量及应收账款总额会应上述政策取得增长，对接保理市场机会巨大。其二、规范租赁市场，成立一批住房租赁企业及住房租赁平台。众所周知，开展保理业务最大的风险就在于应收账款虚假，规范的住房租赁平台及市场主体可以加强保理公司对住房租赁应收账款的把控能力，风险更容易掌控。其三、引入金融行业对住房租赁行业进行支持。保理公司开展此类保理业务更容易开展再融资及资产证券化业务。

三、结语

通过上述从中央到地方的法律法规、政策及相关试点实践的梳理，我们可以看出，当下的住房租赁市场的发展已充分得到各界的高度重视，并且均提到鼓励各金融机构及非金融机构运用各种方式，各方渠道，为住房租赁企业及住房租赁行业提供资金支持。保理公司大可放开脚步，把握机遇，抢占先机，参与如火如荼的房地产租赁行业，将资金与实体经济相碰撞，促进国内住房租赁市场的蓬勃发展的同时，赢得自身跨越式发展。

作者：北京盈科（上海、深圳）律师事务所：林思明 田江涛 戈云阳

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