对抵押物租赁及占有使用状况调查的方法（精炼版）
对抵押物租赁及占有使用状况调查的方法
（精炼版）
因为调查需要成本，且会对客户造成一定的负担，故本方法假定适用于风险容忍度较低的重要重大项目，属于理想化、规范化的要求。实务操作中，根据具体项目的实际情况，酌情尽量适用。
一、总体要求
加强实体审查、现场踏勘和证据固定。反之，仅仅进行书面的形式审查，仅仅要求抵押人出具无租赁的声明等，仅仅要求承租人出具弃权承诺等，不足以完全防范事后的虚假租赁、恶意抗辩等风险，或者即使最终能够在法律上排除障碍但却耗费更巨的成本。
二、方法步骤
（一）现场实地勘查抵押物是否抵押人自行占有使用，是否有他人占有使用的情形，包括但不限于出租、出售、出借使用等。
（二）到房管、国土等不动产登记部门调查抵押物有无租赁登记备案或者预售备案登记。
（三）有租赁关系的，对租赁关系进行法律调查，如租约订立日期、租赁物实际交付日期、租赁期限、租金水平、租金支付方式、保证金（押金）金额及是否已支付，有否转租权、续租权，承租人的人数，实事求是地评估其对抵押物将来可能的强制处置变现价值的影响，适当决定抵押率。
（四）及时固定租赁关系及其他占有使用状态，预先收集制作将来扣押租金、强制拍卖抵押物以及反制第三人恶意异议的法律程序中可能需要提交的证据材料（下文详述）。
三、需要预先收集制作的证据材料
1、承租人及实际占有使用人（含法定代表人）的身份证明信息。
2、承租人和出租人共同签章的《声明和承诺书》，主要内容：约定送达地址及收件人，该租赁关系项下的所有租赁合同及所有补充协议（作为附件）已经如实披露，租赁物的现场多方位的实景照片（作为附件），今后如有任何书面或者口头的补充约定均要经抵押权人同意，合同未约定有转租权和续租权的未经抵押权人书面同意不得转租、续租，除非为履行原来的租赁合同，未经抵押权人同意不得对承租物在现在结构和格局之外进行装修、改建、扩建、添置附属物等。
3、该租赁关系项下的所有租赁合同及所有补充协议复印件（承租人和出租人签章确认）。
4、承租人已经实际占有使用拟抵押物的其他书证，如承租人已经缴纳物业费、停车费、水电煤通信网络等公用事业费、租赁物移交接收凭据、支付履约保证金（押金）、租金的汇款凭证、收据，等。
5、租赁物现场多方位的实景照片（承租人和出租人签章确认，并记载拍摄日期，尤其是现场悬挂的营业执照），必要时也可以提取动态视频，并参照电子证据的规范进行固定，比如封装，在封装上记载制作日期、数据量、时长、各方签字确认，作为重要凭证入库保管，备份。必要时，可以先期公告，要求承租人等利害关系人在一定期间内申报权利。
6、必要时，要求现有租赁关系,到不动产登记机关办理租赁登记备案，在一定程度上可以对抗租赁关系改变时的新的承租人。
四、律师介入
对于个别融资金额巨大且抵押物上面的租赁等各种占有使用法律关系复杂（如“群租”）的项目，必要时可以聘请外部律师担任专项法律顾问，由律师提供综合性服务，比如对抵押物开展法律尽职调查、法律风险提示、证据固定指导与见证、出具综合性全面性的法律意见书，在租金数额较大、可以作为还款保障的，必要时对租金进行特定化监管或者设定质押，起草相关个性化的合同并对签约细节进行指导，等。
五、加强贷后检查
贷款发放后，应当定期对抵押物进行监管，实地进行监督、检查，察看抵押物的实际占有使用状况，是否发生租赁或者租赁关系是否发生变化，抵押物是否有装修、改建、扩建、添置附属物等。
（来源:黄奕新的博唠阁）
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