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全州不动产统一登记工作启动以来，社会各界对此高度关注。日前，州国土资源局党组书记、局长高文化接受了记者专题采访，就不动产统一登记相关工作进行了介绍。
记 者
请介绍一下我州不动产统一登记的工作情况？
高文化州国土资源局党组书记、局长
州委、州政府高度重视此项工作，积极贯彻落实国务院《不动产登记暂行条例》（国务院第656号，以下简称《暂行条例》），按照省委、省政府、州委、州政府的统一部署，在省国土资源厅等部门的精心指导下，我州成立了由州委常委、常务副州长任组长，分管副州长任副组长，州政府办、国土、法制办、发改、编办、财政、农业、林业、住建、地税等部门负责人为成员的不动产统一登记工作领导小组。目前，己全面完成职责整合、人员划转、电子资料移交、业务流程再造、系统开发、窗口设置、信息平台对接、登记机构建设。根据登记依据、登记机构、登记簿册、信息平台“四统一”和登记办理、信息查询“一站式”服务的要求，全州不动产统一登记工作得到了扎实推进。
今年6月6日，我州在保靖县颁发了全州首本不动产登记证书。值得一提的是，这也是全省试点县市之外的第一本不动产登记证书。我州由此迈入多证合一时代。截至8月30日，我州7县1市1区全部停止发放旧证；到2016年12月14日，全州已颁发不动产权证书4872本、不动产登记证明13556份。根据《暂行条例》规定，我州不动产登记由各县市区不动产登记机构负责办理，州不动产登记中心负责指导、协调、监督等工作，不开展具体登记业务。
记 者
什么是不动产登记机构，我州不动产登记工作由哪个部门负责？
高文化州国土资源局党组书记、局长
不动产登记机构是专司不动产登记职责的政府行政部门。《暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”
行政内设机构和不动产登记中心不是法律意义上的不动产登记机构，国土资源部门对外承担法律责任，不动产登记中心受国土资源部门委托办理不动产登记事务工作。
省委、省政府43号文明确“各市州、县市区国土资源部门为本地区的不动产登记机构，负责本行政区域不动产登记工作，接受上级不动产登记主管部门的指导、监督”。州编办在州编办发[2016]113号中明确了州国土资源局指导监督全州土地登记、房屋登记、林地登记、等不动产登记工作。各市县政府也明确了国土资源局为本级不动产登记机构。
记 者
不动产登记管辖的原则是什么？
高文化州国土资源局党组书记、局长
不动产登记实行属地登记管理原则，是由不动产不能移动的本质属性所决定的。当登记管辖权冲突时，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商，协商不成的由共同的上级人民政府不动产主管部门指定管辖。
《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”《暂行条例》第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。”
记 者
哪些不动产权利需要登记？
高文化州国土资源局党组书记、局长
《暂行条例》第五条规定：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。”
记 者
不动产登记是不是强制登记？
高文化州国土资源局党组书记、局长
《暂行条例》依据《物权法》的规定，采取的是依申请登记原则，但法律另有规定或者依据有关国家机关的嘱托登记为例外。不动产登记机构依据当事人的申请进行登记，当事人不申请，登记机构不能主动登记。《暂行条例》第十四条对当事人双方共同申请和当事人单方申请的情形做了规定。《暂行条例》根据《物权法》的有关规定，没有要求对不动产权利进行强制登记。但如果权利人不登记，其不动产交易安全将受到严重影响，也容易发生权属纠纷。
记 者
不动产统一登记后，原有的证书是否继续有效？
高文化州国土资源局党组书记、局长
《暂行条例》第三十三条规定：“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。”因此，实施不动产统一登记后，已经依法发放的《集体土地所有权证》、《国有土地使用权证》、《集体土地使用权证》、《房屋所有权证》、《土地承包经营权证》、《水域滩涂养殖证》、《林权证》、《草原使用证》，以及《土地他项权利证明书》、《房屋他项权证》、《房屋预告登记证明》等证书、证明继续有效。
记 者
不动产登记应当遵循什么原则？
高文化州国土资源局党组书记、局长
《暂行条例》第四条第二款规定：“不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。”
记 者
不动产登记的程序有哪些？
高文化州国土资源局党组书记、局长
依申请办理不动产登记的，按照申请、受理、审核（初审、实地查看或调查、公告、审定）、登簿的程序办理。登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规的规定向申请人发放不动产权证书或者登记证明。
依嘱托办理不动产登记的，依据人民法院、人民检察院生效法律文书或人民政府决定书及其相关嘱托文件，按照嘱托、登记机构接受嘱托、审核、登簿的程序办理。依职权办理不动产登记的，登记机构依据不动产灭失等原因、登记错误等材料，按照启动、审核、登簿的程序办理。登记机构完成登记后，依据法律、行政法规或者实施细则需通知权利人等当事人的，登记机构应当将登记结果通知当事人。依据法律、行政法规或者《实施细则》需要公告的，还应当进行公告。
记 者
哪些不动产登记需要双方申请，哪些可以由当事人单方申请？
高文化州国土资源局党组书记、局长
《暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：一是尚未登记的不动产首次申请登记的；二是继承、接受遗赠取得不动产权利的；三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；四是权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；五是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；六是申请更正登记或者异议登记的；七是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”
记 者
不动产登记申请需要提交哪些材料？
高文化州国土资源局党组书记、局长
《物权法》第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”《暂行条例》第十六条规定“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”《实施细则》第四章不动产权利登记和第五章其他登记作了具体要求。
记 者
不动产登记机构要查验哪些内容？
高文化州国土资源局党组书记、局长
不动产登记机构依据《物权法》、《暂行条例》等规定需查验以下内容：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。
记 者
不动产登记机构应当在几个工作日内办结不动产登记？
高文化州国土资源局党组书记、局长
《暂行条例》第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”需要注意的是，符合规定的申请材料才能受理，审查时限不包括公告时间。30个工作日是上限，并不是必须办理30个工作日，为了更好地服务群众，提高工作效率，可以根据登记业务类型缩短办事时限。
记 者
哪些情形不动产登记机构应不予登记？
高文化州国土资源局党组书记、局长
《暂行条例》第二十二条规定不予登记的主要情形。不动产登记机构对登记申请有下列情形之一的，应当不予登记，并书面通知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的，如土地违法违规行为尚未处理或正在处理申请登记的；违章建筑；未按合同约定付清全部土地价款的；按土地价款缴纳比例分割申请登记的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地或房屋用途的；未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；查封登记解除前申请办理登记等。（二）存在尚未解决的权属争议的，对有权属争议的土地等不动产，应该在依法解决争议之后进行登记。（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的，包括超过耕地、草地、林地等土地承包经营权的期限；建设用地使用权的期限；地役权的期限；抵押权的期限等。（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
记 者
不动产登记需要缴纳哪些税费？
高文化州国土资源局党组书记、局长
不动产登记缴纳的费用主要包括办理登记时的不动产登记费、因取得或转移不动产需缴纳的税费，以及为调查清楚不动产权属状况的权籍调查费和保障交易安全的交易服务费。
记 者
为何要进行地税征管转型？怎么转？
高文化州国土资源局党组书记、局长
根据《物权法》第二十二条规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”在国家和省具体收费政策出台前，各市县发改、财政等部门应按照便民利民、减轻群众负担的原则，在现行土地、房屋、林权登记收费标准范围内，确定过渡期具体收费办法。
对于占用、转移不动产的还需缴纳契税、土地增值税、城镇土地使用税、营业税、印花税、个人所得税和教育费附加等税费。
对于有关机构提供的不动产权籍调查、转移服务等按有关规定由委托人支付地籍测量费、房屋测量费、林权勘测费、土地交易服务费、房屋转让手续费等。
记 者
小产权房是否可以颁发不动产权证？
高文化州国土资源局党组书记、局长
建设、销售“小产权房”违反了土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，不受法律保护。因此小产权房申请登记的，登机构应按照《暂行条例》有关规定不予受理登记。
记 者
提交虚假材料、登记错误承担哪些法律责任？
高文化州国土资源局党组书记、局长
《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”
记 者
继承房屋必须要登记吗？
高文化州国土资源局党组书记、局长
房屋所有权的继承，自继承时发生效力，不登记也有效力。《物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。
但是，根据《物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，如果继承的房屋出卖，就必须先登记到继承人的名下后，才能交易过户。
记 者
不动产权属纠纷如何处置？
高文化州国土资源局党组书记、局长
按照《中共湖南省委办公厅湖南省人民政府关于印发〈湖南省不动产统一登记工作实施方案〉的通知》（湘办发〔2015〕43号）文件要求，对实施不动产统一登记前产生的权属纠纷，由原主管部门牵头负责，对实施不动产统一登记后因登记产生的新的权属纠纷，由不动产登记机构牵头负责，其他相关部门配合进行调处。因不动产审批产生的权属纠纷，以及不动产市场交易、农村土地承包经营权合同纠纷由相应的主管部门牵头负责，其他相关部门配合进行调处。国家和省里将研究制定不动产权属纠纷调处的办法，我们会根据国家和省里的不动产权属纠纷调处办法，结合实际制定不动产权属纠纷调处暂行办法。
记 者
在开展不动产统一登记中，出现的一些历史遗留问题如何解决？
高文化州国土资源局党组书记、局长
不动产统一登记工作是一项全新的基础性工作，需要破解的难题非常多，破解的难度非常大。尤其是在开展此项工作期间，不可避免的出现一些历史遗留问题，各县市区对此高度重视，目前正在根据各自实际情况，依法起草历史遗留问题的处理意见和办法，逐步合理解决历史遗留问题。其中，吉首市组织国土、住建、财政、房产、规划等五部门出台了《关于我市不动产统一登记工作中相关问题的处理意见（试行）》。该意见坚持以解决问题为导向、依法依规，尊重历史、实事求是，方便群众、维护稳定，逐步完善、稳步推进等原则，对各相关历史遗留问题开出了诊治“药方”，成效明显。
记 者
今后的工作有什么打算？
高文化州国土资源局党组书记、局长
不动产统一登记工作是一项全新的工作，涉及相关职能部门多、内容广、困难大。我们将针对工作中发现的问题不断完善和改进，真正让不动产统一登记这项全新的工作向着“更统一、更便民、更高效、更安全”的方向，砥砺前行。
本期编辑：杨世芳
内容来源：团结报
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