【生活经】买房记 第一季第三集

一个社会的文明程度到底有什么标准来衡量？受高等教育人数的比例？高收入人群的绝对数字？科技整体发展水平的高低？于我，个人安全系数是需要考量的。什么是我所谓的安全系数？吃东西不怕被毒死，出门不怕被撞死，买卖不怕被坑死。

是的，归根结底，是在于我可以把信任放的多低。说实话，在买房之前，我没想到过，原来若我独自生活在世上，安全感可以低到这个地步。信任，社会最基本的契约运行基础，可以被抛弃的如此之彻底。

是的，虽然已经工作了十几年，但当我被扔进社会的时候，我才突然意识到所谓的象牙塔和舒适区，到底是什么东西。绝对不是你领导天天给你灌输的清高和工作的安稳。而是与这个社会的脱节，即使我懂得基本的待人接物。

互联网发展了几十年，我们常常觉得，网络可以解决一切问题，但当我开始需要买房时，我才发现，他，解决不了任何一个问题。暂且不要求所有的相关环节部门都设立网站，就连基本的流程和相关部门的信息，你都查不到，只能依靠商业类租房买房网站中，互相"借鉴"（抄袭）的文章。

没有任何一个权威的途径，可以让你对于从选购到交易到完成有一个清晰明了的认识，更别说，其中涉及的譬如中介这样的人员，其资格和信用度的查询了。对于一笔动辄上百万的交易行为来说，他几乎是没有被监管的，其中的风险基本相当于由买家独立承担。

比起有迹可循的股市和可以追踪的基金投资，买房，简直是一项高风险的投机行为，其中你唯一可以做的事情是——等待。其惊心动魄的程度绝对超过观看十部《闪灵》级别的恐怖电影，不，其实我宁可看十遍《闪灵》也不想再买一次房。

能坐在引擎盖上哭诉被转发、被关注、被处理绝对已经是幸运儿了，正如所有买车的人都被使用过金融服务费一样，有些暗里的规则也就是销售人员口中的行规，已经是运行了十几、二十年的内部潜规则，其背后是环环相扣的利益，其坚固的结构绝对不是一两个人能戳破的。

我买房的过程几乎就是层层被套进的方式，即使当中我还找来律师朋友坐镇，还找前房产经纪来救场，但我这么一棵小嫩草，绝对被别人随便踩踩。我把我的经验分享出来也是希望有一天大家买房不会重蹈我的覆辙。

首先一定要熟读下面这张流程图，如果你能绝对确认上家的可信度，对于各项流程和法律非常熟悉，我当然不推荐你通过中介买房，但实际情况是，在一个没有家庭律师的社会中，你可能都找不到一个可信的来源下载一张标准的草签居间合同，更别说登记网签和查询上家的信息可信度了。

也就是说，如果没有中介，除了贷款可以通过有资质的银行完成，其他各个流程你根本连碰一碰的资格都没有，无论是房地产和相关机构的官方网站，你都无法拼凑出一幅完整的购房地图，需要哪些资料、填写哪些表格、应有哪些流程、经过哪些部门，一旦开始决定买房，除了备足钱，其他过程你都仿佛被蒙上了双眼。

所以买房最重要的你要搞清楚卖家的房屋性质，首先绝对不要相信房产中介口中各种"花枝招展"的价格原因介绍，你只要清楚几点：对方需要签字方全部在场并同意、对方房屋除裸价外需要付多少税费、对方房屋是否具备可买卖资格、对方房产是否在抵押中。

房产有抵押或是签字方并未全部在场和同意，无论价格多么合理都请万万HOLD住，我就吃了这部分的亏，我买房时，卖家房产证上是一对老夫妻的名字，丈夫外出旅行签字授权妻子买卖，虽然按照严格的法律流程，即使我们双方签了居间合同，居间合同也是无效的，但房产中介手段非常娴熟，我们一签字，他们便"违法"做了上网登记，以让流程迅速进入签约合同的流程。

因为卖家和中介签了违约合同后，卖家的利益事实上就已经和中介链接在了一起，想要撬动卖家跳过中介几乎是不可能的。税费部分可以说是非常复杂的，你要想尽办法让自己是首套房买家，并且确认对方房屋是满屋唯一，千万记得购买普通住宅性质的房产，这不仅涉及到税，还涉及到你之后需要付出的物业费和水电煤的费用，商用住宅的水电煤基础费价格可能会超出你的想象。

如果你首付费用不足70%，你一定要尽可能把房屋总价"谈"低，这是个实际操作问题，虽然你面对的中介99%都是无证上岗人员，但这个项目他们100%都知道怎么做。是的，无证上岗，中介，现在一手进一手出就快接近1000万现金流的行业之内，大部分都是初来乍到就直接"学徒制"培训上岗的人员，千万不要指望他们具备多少专业和法律知识、服务和人本意识，大部分的他们都是在和"前辈"的学习中学会了察言观色、避重就轻、遮蔽重要信息、快速让你签字画押的"千"术。

我便是在他们令人措手不及的招数中，傻乎乎的签了中介费支付协议，丝毫没想到应该对支付的时间做预先的谈判，以至于最后到了过户现场，中介逼宫，你不付完中介费，我就扣着你们双方资料和中介应该出具的材料不过户。所以你一定要记住，中介费支付时间和数额是制约中介的唯一手段，务必尽可能先办法让他们承诺先过户后付费，尤其对方是中小型中介。

卖家和中介过于殷勤和急躁的，你一定要抵制住价格的诱惑，毕竟房产是一笔巨款。此外一定要仔细看房，下水道、烟道、房屋结构都要做一个详细的前期了解，不然隐藏在装修背后的一些问题最终可能会影响到你在二手房翻新时可改造的多少，更有甚者带来麻烦和金钱的损失。

此外，卖家的户口是否需要迁出、水电煤费用是否结清、款项的支付和交房时间都是需要注意的细节，尤其是当你需要做贷款的时候，尽量给自己留出较多的时间，以防贷款流程有问题，譬如我贷款期间就遇上了公积金系统升级无法申请、小长假休假无法申请等好几个妖孽的时间节点。

值得小心的是，虽然所有的合同都是格式合同，但务必注意付款、过户、交房的时间点及付款的比例，能自己找银行做贷款尽量直接找银行，以防中介一次"诈"你付所谓的贷款手续费。你要记住，中介的资讯永远比你全面，所以凡是要你签字的东西，都想办法要求他给出文件提前阅读反复核实后再另定时间签字。

中介永远是你的甲方，他并不会为你服务，他只为自己的钱服务，这一点要牢记。不要以为中介和你说几句好话，看似为你着想就以为会公正公平地操作，500%不存在这样的情况，如果有学法律的或是做过中介生意的朋友，尽量请人家吃几顿饭，每一次签字都带上TA去，绝对会让你省心很多。

能遇上一个负责的中介的几率绝对和中500万差不多，大部分中介甚至于连基本的待人接物准则都是没有的。譬如我们的中介明明双方因为他多次没有把应该告诉我们的信息完整说明，导致多次来回重新谈判中介费用价格，到了我们根本在过户交房后再也不想和他们有任何纠葛，他竟然还好意思在一个多月后打电话来问我帮我做银行贷款的银行工作人员的私人电话，脑回路真是清奇。

当然如果你以为买房已经足以搞死你的脑细胞，那我不得不说，装修这件小事，其难度之大绝不比买房低一分，生活经的最后一篇，我会说说让我吐血的装修故事。

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