【小禾看房产】2018年-2020年，我国房地产将有一次深跌！
小禾智库认为：2018年-2020年我国房地产将有一次深跌。为什么？主要原因是：（1）互联网技术、信息技术对产业推动进入尾部；（2）货币金融政策的深度影响；（3）土地政策将进一步释放土地，解决房地产的土地供应问题。
2018年-2020年，我国房地产将有一次深跌。但是同时预测2017年仅仅是稍微下跌，2018年-2020年则是大幅下跌，很可能我国房地产的低点在2021年左右。
为什么房地产的趋势会是这样？我们小禾智库给出的判断原因：（1）从1991年开始的信息技术革命，以及2000开始的互联网技术对产业推动的作用已经进入尾部，尤其从2016年开始对我国的经济推动大幅减少；（2）美国加息、美国强美元周期以及我们我国利率上升、流动性紧张已经开始，实际上2016年可以认为是全球货币政策的拐点，我们进入财经政策的新时期；（3）我国房地产的核心作用因素是土地、货币，2016年我国的货币将逐步趋紧，而土地政策则是制约我国房地产的核心要素，我们预测2017年开始我国逐步从土地财政进入税负财政，土地将进一步释放。
因此，在信息技术革命、全球货币政策、我国土地政策的共同推动下，我们认为2017年我国房地产进入新的拐点，而2018年-2020年可能是较大幅度下跌时期，2021年则是我们判断的最佳买点，也可能是下一轮房地产周期的起点。
首先看货币政策。
从2008年开始的货币宽松政策，已经在2016年打上句号，以2016年12月份美联储第二次加息为标志。这个标志预示着全球低利率的结束，全球资产价格膨胀的结束。
在此情况下，全球流动性不断收紧、各国利率不断提升，而对应的资产价格则出现不断下跌的过程，尤其是房地产、国债等虚拟经济资产价格。
按照美联储加息矩阵图，美联储2017年、2018年、2019年将连续加息三次，如果按照这个节奏，则美元肯定进入强美元周期，按照美元弱十二年强六年的周期定律，我们可以发现美元自2015年进入强美元周期以来，则需要持续到2021年左右。因此在强美元的持续压力下，各种虚拟经济的资产价格必然遭到重压。
因此，从货币角度看，2017年开始房地产资产价格必然处于下压的过程，但是其不是影响房地产大幅下跌的唯一因素。
我们认为影响房地产价格大幅下跌最关键的因素是我国的经济总体情况。
这一轮全球经济周期实际上从1991年开始算起，其核心的技术革命就是信息技术，对于互联网、移动互联网技术，我们认为都是信息技术的分类而已。
而从1991年开始的信息技术革命已经持续了二十五年左右，按照三十年周期计算，则2021年左右信息技术的影响趋于尾声。目前来看，1991年-2006年我国属于跟随阶段，而2007年-2016年我国处于领先阶段，因此总体上信息技术对我国经济的核心推动力将在2021年左右基本趋于平稳状态，此时需要新的核心革命推动，如新能源技术或基因技术等等。
因此，我国经济很可能在2017年-2021年期间处于L型经济的底部，无论出口、投资、消费都无法拉动经济快速增长，而供给侧改革我们认为是我国经济的深度调整。
实际上，对我国房地产价格因素影响较大的则是土地价格。
但是，我国房地产因为2008年以来的货币宽松，分别在2009年、2013年高速上涨，而2012年以来的金融自由化让2016年房地产价格趋于泡沫高端。从目前房地产价格角度看，我国房地产价格已经趋于全球高位，虽然我们的人口密度、交通密度远远低于东京、纽约等地区。
因此，房地产价格已经处于泡沫高端，我们必然释放房地产泡沫对我们经济的影响，核心要素必然是房地产的长效机制、市场机制，关键因素之一就是房地产的土地供应机制。因此我们认为2017年房地产的土地供应趋于宽松，而2018年-2021年可能推出土地供应的市场长效机制，这必然对房地产的价格具有深远的影响。
从货币、技术革命对产业的推动力以及土地供应角度的综合因素来看，2017年是最关键的年份，无论货币、技术革命的推动力以及土地供应都对房地产不利，但是考虑到我国的特殊情况，我们有理由认为2017年我国的房地产不会大跌。
但是，2018年-2020年我们有充分的理由认为我国的房地产会进行一次释放过程，否则我国的经济将进入更加难以治理的过程，无法更好的实现脱虚入实的过程。
因此，小禾智库建议大家：（1）2017年一二季度房地产还可能上涨，这个时候是脱手的最好时机；（2）2018年-2020年则可能是流动性最差的时期，这个时候最好投资黄金等；（3）2020年左右则可能出现房地产的低点，也可能是新一轮房地产周期的起点，是购买房地产的较佳时期。
（本文系小禾智库【xiaohezhiku】原创，转载请联系小禾老师：xiaohehr）
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时间：2017年1月12日晚20：00
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