“借名买房”切不可行

不动产登记簿上记载的不动产权属状况与事实上的不动产权属情况不同，就是所谓的“借名买房”。因为限购政策等原因，有人选择“借名买房”，后因房屋价格上涨等利益驱动，被借名人拒绝承认“借名买房”行为的情况时有发生，这种情况一度成为房地产交易的主要矛盾纠纷之一，相关案例也引起社会广泛关注。在“借名买房”的实际案例中，如何判定房屋的实际产权人较为复杂。按照相关法律规定，我国不动产物权变动以登记生效为原则，也就是说，不动产登记簿上记载的所有权人当然被视作房屋的真实所有权人而无需举证证明。如果“借名买房”的事实所有权人想要证明房屋为其所有，则必须承担推翻不动产登记簿记载的举证责任，需要证明双方之间存在代持协议，要证明购买房屋的钱款由其出资，还要证明这部分出资不是赠与也不是借贷等。

借名人行为是否合法存在不确定性

在“借名买房”纠纷中常见的情况是，借名人和被借名人属于朋友或者亲戚关系，双方以口头约定“借名买房”，出现矛盾纠纷后，则很难界定事实。

对此，律师提示，代持协议是借名人与被借名人之间存在“借名买房”合同关系最为有力的证据。通常情况下，只要代持协议不存在《中华人民共和国合同法》第52条中规定的合同无效情形，且借名人能够出示由其出资的相关证据，双方之间“借名买房”合同关系应被认可。

但是在实际案例中，借名人和被借名人出于对彼此的信任，双方往往并不签订书面的代持协议，仅仅口头约定“借名买房”。虽然，书面代持协议不是“借名买房”合同关系存在的必要条件，但是，因为口头形式没有载体，发生争议后，难以取证。证人证言、录音录像等虽然能够对口头代持协议是否存在作出证明，但考虑到证人与案件的利害关系以及录音录像易被篡改、剪切的可能性，法院很有可能对这些辅助证明不予认可。

那么，在没有书面的代持协议的情况下，借名人则必须提供“借名买房”的合理原因。在“借名买房”合同关系中，借名人并非不知“借名买房”需要承担的风险，但其甘愿冒着一系列风险通过这种方式购买房屋大多是有原因的，而这个原因是否违背相关法律法规、是否能够得到法院认同都存在巨大的不确定性。

司法抑制“借名买房”体现法律指导性

“借名买房”纠纷属于合同纠纷还是属于所有权确权纠纷在法律界一直存在争议。根据法院当下的司法实务观点，“借名买房”在借名人和被借名人之间形成的是合同法律关系，“借名买房”案件的案由应是合同纠纷而不是所有权确权纠纷。

如果法院认为借名人和被借名人之间确实存在着“借名买房”合同关系，判决确认所有权，则直接确定了涉案房屋的物权归属，判决与不动产登记簿上登记的不一致会导致一个房屋出现两个所有权人。因此，在具有协议的法律关系基础上，借名人只能主张债权而不是物权。

我国部分省市区对房屋购买出台了限购政策，多数借名人是出于规避限购政策的目的“借名买房”，又担心被借名人反悔不认，所以往往起诉至法院希望得到确权判决，然后持确权判决要求房屋登记部门为其办理房屋过户登记手续。

在各地的司法实践中，有不少法院判决顾及政策实施，以“借名买房”行为损害了国家集体利益为由驳回借名人的确权申请。这体现了法律的教育性和指导性，同时给借名人企图规避限购政策的行为敲响了警钟。

也有法院在判决中确认借名人和被借名人之间的“借名买房”合同有效，但是基于限购政策的存在以及无法办理过户的实际情况，以协助过户的请求权无法履行为由驳回借名人的诉讼请求。如此判决，在不影响合同效力的情况下，不对房地产主管部门的登记行为以及限购政策作出评价，体现了司法的独立性。

同时，法院针对“借名买房”纠纷作出判决前，还会考虑涉案房屋善意第三人的权利是否受到侵害，要最大限度保护善意第三人。

由此可见，为规避限购政策而“借名买房”并不可取，很有可能无法得到法律支持。

借名人举证获得法院认可困难重重

在“借名买房”的司法判定过程中，借名人承担推翻不动产登记簿记载的举证责任，然而在实际案例中，借名人提供的证明材料想要获得法院认可困难重重。

按照常理推断，“借名买房”中借名人出钱出力，而被借名人只负责挂名，因此，房屋购买时的购房款缴纳以及相应的一系列购房手续都应由借名人主办，如果借名人就借名一事支付被借名人一定的费用，其相关单据和证据也应交由借名人保管。

首先，就出资问题而言，出资人全部出资的证明具有重要意义。一旦借名人不能证明房屋由其全部出资又不能拿出书面的代持协议，法院很可能认为是被借名人借借名人的钱购房。如果借名人与被借名人存在直系亲属关系等特殊关系时，法院甚至会认为是借名人赠与被借名人资金购房。

其次，就购房手续而言，房屋购买过程中的房屋买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续等都应当在借名人手中保管，虽无实际作用，但体现了借名人对整个购房交易的掌控，如果欠缺其中任意一项，法院就可能会质疑借名人系真实购房人的可能性。

总之，“借名买房”虽然可以规避某些规定或条件限制，买到借名人认为合适的房屋。但是，律师强调，“借名买房”实际上已经违反了诚实原则，购房的出发点发生了偏差，而其后的事情能否按照原来设想进行，也完全取决于借名人或被借名人能否遵循诚信原则履行约定。如果一方出现不诚信的行为，虽然另外一方可以请求对方承担一定的责任，诉诸法律最后得到救济，但经历的波折、承担的压力与“借名买房”获取的实惠对比下来，也是得不偿失的。

最重要的是，国家有关法律法规、政策对房产交易有特殊的规定和限制，购买人必须满足相关条件。如借用他人名义购买房产，属于恶意规避法律法规政策的行为，双方订立的合同无效。尤其是当“借名买房”行为损害了银行、债权人等第三人利益时，依据民法典相关规定，属于恶意串通、损害他人合法权益的行为，合同无效。

编辑：谷梦溪

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