二手房登记新模式：带押过户

在二手房交易过程中，“解抵押”问题一直是困扰买卖双方的难题。8月17日，山东省济南市委、市政府召开新闻发布会，围绕济南推出的二手房“带押过户”登记新模式展开介绍。

“带押过户”消息一出，立刻引发了公众关注。梳理发现，除了济南，今年以来，广东珠海、山东青岛、云南昆明等多地均推出二手房“带押过户”。业内人士认为，该模式下，二手房交易风险及成本均有所降低，可以缓解二手房交易困扰，对市场活力的提升效果或更明显。

创新思路 打造“双预告登记”

以前办理二手房交易过户，原来“卖方借款或买方垫资—还清银行贷款—解除抵押—办理交易过户—买方重新设立抵押”，登记完成后买方银行放款，卖方最终才能拿到剩余的房款。双方不仅要在不动产登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，少则十天半个月，多则一个月以上。

为了让二手房交易更加便利，济南方面推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式，调整公积金贷款放款流程，将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款，为实现“用新贷还旧贷”“带押过户”新流程的实施提供了政策保障。具体就是，济南市自然资源和规划局不动产登记中心拓展线上申请系统，银行贷款审批完成即可线上申请抵押预告登记，买卖双方在手机端确认“双预告登记”即可。同时，积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸预告登记端口，进一步简化办理流程，缩短办理时间，便民利企，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，为买卖双方财产安全保驾护航。

珠海方面，交易期间，通过买方、卖方、银行签订三方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题，实现有抵押房产可带抵押过户，降低融资成本。

昆明方面，办理二手房“带抵押过户”合并登记工作主要有以下流程步骤：一是卖方申请提前还款，买方申请按揭贷款，卖方不能以自有(或自筹)资金全部偿还贷款的，可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在抵押权登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户；二是银行向产权交易管理部门申请抵押状态下进行网签；三是转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记同步办；四是银行放款，银行收到不动产登记证明后，按照多方资金管理约定，将款项及时划转至相关账户。

搭建快速交易登记平台

买卖双方要过户就必须要先行解除原贷款银行的抵押，这几乎成为银行保障自身安全的救命绳，但这也成为二手房在市场流通的绊脚石。

为改变这一局面，济南市不动产登记中心精简申请资料、压缩办理时限，对于同一房产上的抵押设立登记、转移登记、抵押注销登记等业务，根据申请实际合并办理；与金融机构、资金提存机构及时开展网络互联，搭建业务平台，及时反馈信息，确保转移和抵押过程中能够准确获得信息，即使遇到无法过户的情况，也能同步实现关联业务的同步停止，同时退回，保障交易安全。

流通自由  护航资金安全

在“带押过户”新流程里，引入公证“提存账户”是重要的一个环节。在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。通过“提存账户”模式下的带押过户，可以实现“零风险”。更重要的是，有了公证提存这一官方护航手段，让买卖双方都能安心，不必担忧社会上其他各类“资金监管”模式带来的资金风险。

实施二手房“带押过户”后，不用先归还原来的房贷就可以完成交易、发放新的贷款，新贷款发放的同时也完成了原贷款的结清和房产的交易过户。减轻了“过桥资金”烦恼，降低了房屋“入市门槛”，增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，扫清了交易障碍，进一步充实二手房市场活力。

专家表示，要真正破解二手房交易方面的问题，关键就要破解“如何让房东不筹钱还贷款”“如何让买卖、过户、登记在一日内完成”这两个问题。昆明、济南等地做法具有示范意义，是盘活二手房资源、加快二手房流通、从二手房交易活跃带动一手房交易活跃等方面的重要创新政策。

来源：综合自人民网、中新经纬

编辑：谷梦溪

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