政研观察 | “浙”里城镇老旧小区改造开新局

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，是城市更新的重点。近日，浙江省住房城乡建设厅、浙江省发展和改革委员会、浙江省自然资源厅发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》），提出推进城镇老旧小区改造自主更新试点工作，引导群众从“要我改”到“我要改”，营造业主主动参与、社会各界广泛支持的浓厚氛围，探索建立科学、简便、有效的管理流程与服务机制。《指导意见》发布后，引起很好的反响。

乘风破浪潮头立，扬帆起航正当时。随着城镇老旧小区改造的深入推进，城市更新阶段老旧小区改造可持续模式仍需探索，《指导意见》出台恰逢破局之时。一方面，大量城镇危旧住宅面临房屋结构安全隐患较大、适修性较差等一系列严峻挑战，仅靠环境提升改造无法破解危旧房难题，亟须创新更新改造模式，筑牢人民安居防线。同时，房屋所有人的维护更新责任仍需强化。另一方面，传统征地拆迁模式成本高昂，在地方财政收支矛盾依然较大的现实背景下，仅靠公共财政投入难以实现更新改造项目的财务可持续。

思深方益远，谋定而后动。《指导意见》在工作原则、组织实施、政策保障、工作要求等四个方面部署周密、安排细致，呈现诸多政策亮点。以强化业主主体作用和政府协调服务职能激发内生动力。《指导意见》指出坚持“政府引导、业主主体，因地制宜、分类指导，保障安全、优化流程，自愿申报、试点先行”原则，强调既要依照《民法典》有关规定充分发挥业主主体作用，又要充分发挥政府协调服务职能。《指导意见》提出从三个方面加强政策激励，按照地方政策规定，可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施；增加的住宅面积、服务设施面积，可通过移交政府作为保障性住房、公共服务设施等方式用于冲抵建设成本；可以申请使用其名下的住房公积金，可减免城市基础设施配套费、经营服务性收费等相关费用，以优化制度供给适应城市更新阶段新需求。《指导意见》指出优化技术标准适用，明确在保障公共安全的前提下，更新改造中对建筑间距、建筑密度、绿地率等无法达到现行标准的，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新，并鼓励按照存量更新要求对相关规划技术规范进行适应性优化完善。

时来易失，赴机在速。《指导意见》是全国首个省级层面推进城镇老旧小区自主更新的指导意见，是可持续推进城市更新的一项创新举措。聚民力破题危旧房更新改造。《指导意见》鼓励以业主自主更新方式推进拆改结合型的城镇老旧小区改造。通过业主自主更新统筹解决老旧小区房屋结构安全、电梯加装、公共服务配套等问题，切实提高群众宜居水平和幸福感。建制度强化房屋所有人的维护更新责任。《指导意见》明确自主更新的相关制度安排，探索建立老旧住宅更新的有效路径，有利于落实房屋所有人法定维护更新责任，推动城市建筑可持续维护更新，实现从“改一时”到“改长久”。寻路径破解城市更新资金困局。自主更新探索以政策支持逐步撬动民间资金投入形成持续的现金流，走向政府引导、居民出资、市场参与的多元协作模式，寻找城市更新阶段的财务可持续之路。

乘势而上开新局，砥砺奋进谱新篇。浙江自主更新的实践探索成效初步显现。江山永安里小区自主更新项目第一期364户业主已于2022年1月顺利交付入住，第二期、第三期项目也已顺利推进，实现了从“老破小”到“精巧美”的逆转；浙工新村危旧房有机更新项目2023年正式启动，以“拆改结合”为具体解危路径，通过居民合理投入、政府适当补贴、金融贷款支持等措施，有效实现项目资金总体平衡。随着《指导意见》的出台和浙江城镇老旧小区改造自主更新试点工作的推进，必将涌现更多好经验、好做法、好案例，为破局城市更新提供新理念、新思路、新方法！

编辑：姜雪

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