问小筑 | 邻居家突然变成民宿，能要求停止经营吗？

将住宅房屋当作网约房

邻居能否要求其停止经营？

耿某在江苏省淮安市中心某新建住宅小区购买了一套商品房。入住一段时间后，耿某发现斜对面的邻居家时常有陌生人拖着行李箱入住，走廊上堆放生活垃圾，还经常有人深夜大声喧哗。两户房屋仅隔着一条狭窄的走廊，动静稍微大些隔壁就听得清清楚楚，耿某和家人深受其扰。

耿某从小区物业公司处了解到，对面房屋的所有权人是李某和陆某，又于2023年5月将房屋租赁给刘某使用，租赁期限为3年。此后，刘某与某房地产咨询中心签订《网约房（民宿）托管经营合同》，将房屋委托给该中心进行网约房经营。

耿某认为李某、陆某、刘某、某房地产咨询中心未经利害关系业主同意，擅自将住宅改变为经营性用房，造成外来人员增多、噪声污染、生活垃圾增多等问题，影响业主特别是家中孩子的正常生活和学习，遂诉至法院，请求判令4名被告立即停止经营行为，恢复房屋住宅用途。

庭审中，4名被告辩称，案涉房屋的确是被用来经营网约房，但网约房是共享经济下的短期租赁，属于短租房，并非经营性用房；若认为网约房是经营行为，而业主自己对外出租不属于经营行为，则相互矛盾。此外，其行为并未改变房屋性质，不需要全体业主同意，只需在江苏省网约房登记平台“苏易住”登记、取得登记标识即可。

法院认为，本案4名被告未经有利害关系业主的一致同意，改变房屋用途，其行为会造成与其他业主共用的电梯、通道等区域变得嘈杂、秩序混乱、安全系数降低等情况。同一栋楼且相邻的业主，双方在利用各自不动产时，应尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。原告耿某作为同楼层相邻房屋的业主，有权要求4名被告排除妨害、恢复原状。最终，法院判决4名被告立即停止案涉房屋的经营行为，恢复房屋住宅用途。

住宅房用作网约房属于改变房屋用途

法官庭后表示，本案的争议焦点在于网约房是否属于经营性用房。网约房是互联网经济背景下的一种新业态，目前就全国范围内的规范性文件来看，网约房的性质和地位尚不清晰。行政机关出台相关规范性文件，从网约房的市场准入、市场监管主体、入住登记管理、治安管理、消防安全等方面作出规定。

网约房通过互联网平台准入、运营，操作方便快捷，虽然和旅馆业运作模式不同，但实际上为房客提供了有偿住宿、膳食、保洁等服务。从现有管理模式看，行政机关虽然提供了官方网络平台，允许业主可以自主将符合条件的闲置住宅用房用于网约房经营，以此获得一定的经济收益，但是网约房一般为按日或按小时提供住宿服务，房客可以在任意时间入住和退房，且入住人数无法限制，这就会给其他业主的正常居住环境带来不利影响，如环境嘈杂、卫生混乱、消防隐患增多、安全系数降低等。

本案中，被告李某、陆某作为业主，将房屋出租给刘某使用，但刘某将房屋委托给被告某房地产咨询中心用作经营网约房，中心通过平台发布房源信息招揽房客，并配备专门保洁员、保洁车打扫卫生更换床褥，有需要还可提供餐食。因此，网约房应属于经营性用房，房客入住后即形成了事实上的住宿服务协议，本案4名被告的行为实质上已改变了房屋的住宅用途。

民法典规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。同时规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

业主将住宅房屋用作网约房经营，需经全体业主同意，且应当尽量避免影响左邻右舍的正常生活。发现其他业主擅自将房屋用作经营用房，有利害关系的业主有权要求停止经营，恢复房屋住宅用途。同时，在支持网约房市场准入的同时，针对网约房可能产生的矛盾纠纷，还需加强协同配合，注重源头防范。

来源：法治日报

编辑：姜雪

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