以法为鉴 | 刘新 苌冬梅：房屋是否出售并非判断承包方是否享有优先受偿权的要件

基本情况

2012年12月20日，物流园公司与建设公司签订《建设工程施工合同》，合同约定由建设公司承建物流园公司开发建设的贸易城项目，承包范围为施工图全部内容，合同暂定总价为6.8亿元。上述合同签订后，建设公司按约定时间进场施工。2014年1月起，建设公司陆续向物流园公司发出催款函件，要求其支付拖欠的进度款，物流园公司亦作出回复，确认拖欠的款项并陆续进行支付。2014年8月18日，建设公司向物流园公司发出《关于停工索赔等事宜的函件》，因物流园公司未按约定支付工程款，多次违约，建设单位被迫停工，要求物流园公司赔偿损失。物流园公司并未支付欠付工程款也未赔偿损失，2015年8月4日，建设公司向法院提起诉讼，要求解除双方签订的《建设工程施工合同》，要求物流园公司向其支付工程欠款共计8620万元及利息，同时要求确认其享有建设工程价款优先受偿权。物流园公司抗辩称，建设公司承建的地块工程已经大部分销售，建设公司的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，其确认享有优先权的诉求不应得到支持。

焦点问题

本案的争议焦点在于承包方施工建设的工程已经对外出售，承包方是否还享有建设工程价款优先受偿权。
法院经审理认为，案涉《建设工程施工合同》约定的竣工日期为2015年8月1日，双方也未进行最终结算，款项支付时间以起诉之日起计算有相应的法律和事实依据，建设公司于2015年8月4日提起诉讼，并未超过法律规定的期限。同时，虽然物流园公司主张建设公司承建的地块上的建筑物已经大部分对外出售，建设公司主张的建设工程价款优先受偿权不能对抗买受人，但能否对抗买受人并非判定承包方享有工程价款优先受偿权的要件，并不影响判决对建设公司享有的权利进行确认，因此建设公司依据当时有效的《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定主张其享有优先受偿权应当予以支持。

律师提示

《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

《中华人民共和国民法典》明确规定了承包方享有的建设工程价款优先受偿权，该权利为法定权利，只要权利人在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定的时间内向发包方进行了主张，法院就应当确认其享有建设工程价款优先受偿权，再确认其享有权利的范围。本案中，物流园公司主张建设公司的权利不得对抗买受人的抗辩理由，实际是混淆了权利确认与权利行使的概念。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。可以看出，法律赋予了承包方优先受偿的权利，也赋予了房屋买受人优先于建设工程价款优先受偿权的权利，两个权利并不矛盾，可以同时享有，只不过在行使时要区分先后顺序，以实现保障房屋买受人生存权的立法目的。因此法院判决建设公司仍享有建设工程价款优先受偿权，但房屋上存在的买受人的优先权一定会对建设公司的权利行使产生影响。

作者单位：北京展达律师事务所

编辑：王晓晖

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