“微旅游”时代，在都市圈寻找诗和远方
无须长假，不必操心繁琐的行程，从生活的苟且中说走就走，享受在身边的诗和远方，这便是“微旅游”时代为城市生活展开的美好假日休闲方式。
“微旅游”，是指旅程短、费用低，又有特色的旅游方式。相对于传统旅行而言，“微旅游”在旅游人群类型方面，瞄准的是时间越来越碎片化、注重行程中体验和互动的都市人群，在项目路线选址上亦倾向于人口密集、消费力旺盛的大中城市周边或城际交通条件便捷的城市群范围内。
“说走就走的旅行”
旅游地产新思路
“说走就走的旅行”是许多快节奏的都市人追求的休闲方式，近年来这种理想生活逐渐变得触手可及。新兴的休闲方式也为市场带来新的地产开发机遇，并且引发业界对新兴旅游地产发展模式的思考与探索。
戴德梁行大中华区顾问部多年来积累了大量的旅游地产项目开发策划经验，本期话题将聚焦“微旅游”，探讨新兴的旅游细分市场背景下的地产开发。
“都市圈”、“城市群”
下一个掘金目标
中国城市发展正步入“都市圈”与“城市群”的新阶段。2016年，国务院相继审批通过《成渝城市群发展规划》、《哈长城市群发展规划》、《长江三角洲城市群发展规划》，加之2015年批准的《长江中游城市群发展规划》和《京津冀协同发展规划纲要》，中国的都市圈成长初具雏形。
都市圈不断激发人们的消费能力，推动产生休闲需求，包括旅游业在内的第三产业市场规模总量亦将得以扩展。而伴随总量增长，更令资本振奋的是，都市圈功能业态升级和商业模式创新机遇可能蕴含着中国城市化下一程的发展红利。
如何充分发挥中心城市在人口、资本与经济方面的集聚优势，利用中心城市周边大量的待发展土地，掘金都市圈成为业界探索的热点。
“微旅游”
大商机
基于都市圈中心城市的庞大消费力，以满足都市中高收入人群碎片化时间的旅游度假需求为核心目标的新型旅游方式——“微旅游”应运而生，并且正呈现出强劲的增长势头。广阔的市场空间自然也吸引到实力旅游地产运营商与投资商，开始在各大城市周边尝试探索“微旅游目的地”项目发展。比如以“旅游+地产”模式见长的华侨城2015年落子南京河西新城，美国六旗2016年选址成渝都市圈连接带的重庆璧山等，均反映出近年来对于都市微旅游项目的投资热情。
以中青旅为主投资开发的古北水镇为例：项目选址北京密云，距离市区约120公里，自2014年开业以来，仅经过1年多的运营即实现盈利，在营业收入、客流量、客单价方面均提升明显。据中青旅年报披露：2015年度古北水镇营业收入4.62亿元,净利润4,701万元，年度接待游客147万人次，同比增长50.85%，客单价314元，同比增长55.7%。
由此可见，都市圈 “微旅游目的地” 需求商机不可小觑，尤其是具有鲜明的文化地域特色、兼具自然山水与都市时尚的微旅游产品更是现代都市年轻人的出行与消费首选。
“微旅游”热潮
机遇与难题
越来越多的都市上班族都会选择近郊、自助短途的旅游路线。“微旅游”带来的商机正吸引越来越多商家的关注。此外，传统旅行社也开始关注“微旅游”市场，一些旅行社在网站上推出了黄金周短途“微旅游”套餐，把原来固定的旅游线路拆分成可供游客自我选择的旅游菜单模式。这样一来，游客并不会只在长期大假期间才会考虑外出旅行，短期的旅行主动性也会有所提高。与此同时，旅行社也会多多推出短途旅行产品。旅游者可以选择门票加酒店的自驾游，也可以选择大巴或短途行程加门票、酒店的半自助旅游。
得益于集中的中高端客源市场和中心城市间便利的交通条件，“微旅游”地产项目从某种程度上可以缓解令传统旅游地头疼的一些问题，比如说团体游比重过大、客单价偏低、景区及外围商业生存困难、淡旺季明显等。但也正是由于与中心城市距离近，取地价格相对较高，“微旅游”时代的地产项目在实践中尚存在需要探索解决的难题，其中，景区与地产结合的模式，尤其是景区与商业的结合是许多探路微旅游地产的投资者关注度较高的核心问题。
微旅游地产机遇与挑战并存，掘金都市圈“微旅游”地产正在吸引越来越多的企业与资本的眼球。对于在探索中前行的“微旅游”地产项目，唯有特色和创新才是未来成功的关键要素。
谭燕
北中国区策略发展顾问部董事
戴德梁行北中国区策略发展顾问部董事谭燕对于“微旅游”地产项目，建议道：
◆首先是“景区泛度假化”，尽量开放景区核心资源，引导观光与度假并重，门票与经营复合的商业模式，实现景区与商业区的最大化融合；
◆其次是“文化旅游资源化”，营造满足微旅游地产的目标客群需求的文化特色与体验场所，乃至实现文化对生活方式的渗透，成功打造都市人心向往之的“微旅游目的地”。
戴德梁行文旅地产顾问服务
“产业plus”平台
戴德梁行文旅地产顾问专家团队以大中华区策略发展顾问部为依托，
●在过去的10年间为超过70个文旅地产项目提供专业的发展顾问服务。
●在2007-2012年服务过的项目中，超过2/3已投入建设或运营，超过250万平方米的物业已建成并投入使用。
●过往成功案例涵盖上海迪士尼旅游商业顾问服务、丽江苏荷古镇发展建议服务、北京雁栖湖国际旅游度假区（亦为APEC会址）发展顾问服务等众多地标性项目顾问服务。
戴德梁行依托于其成熟完善的全球化平台及国际化技术支持，通过公司全新打造的“产业Plus”平台，完整实现产业对接及项目落地，在策略顾问方案的指导下，精准解决客户难题。
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