中国首席财经
【热点聚焦】特供金融监管机构及高端客户内部参考（2017/05/19）
第2753期 2017-05-19（与您相约每周一、周五）
主编点评
【本期主编】：天天
《中国楼市游戏规则已经发生了根本变化，资源在重新分配！》：“9.30调控”以来，中国楼市的游戏规则已经发生了根本的变化：中国在短期依据不同城市的现状，对楼市分类调控和因城施策，在“楼市炒作”和“去库存”之间寻求平衡，在长期则是尝试建立“房地产长效机制”。
那么，在新的游戏规则下，资源在重新分配——
◆从整体上来说，全国房地产投资的热情仍然不减，增量资金依然在不断进入房地产市场。
◆从结构性上看，资源在不同类型的城市之间也出现了重新分配，比如一线城市和热点二线城市；一线和热点城市周边的三、四线城市；具有一定的工业基础的冷门的二线、三线以及四线城市；传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三、四线城市；没有产业的冷门二线、三线以及四线城市。这些城市的房价上涨潜力依次递减。因此，短期内房地产调控力度依次递减，而“去库存”政策压力则是前低后高。
◆特区“雄安模式”是“建立房地产长效机制”的尝试之一。“雄安新城”关于房地产方面，最有可能采用的是“重庆公租屋模式”。在雄安这里试验“保障房”和“经济适用房”的模式，大幅度提高政府保障房供给，是一种新的模式，也是一种新的城市化模式。而，这或是决策层建立房地产长效机制的尝试之一，但目前仅仅在新区内尝试。从长期来看，这可能是一种更为长久的资源重新配置。
《楼市的强监管严于股市但资金为何仍不愿炒股而要买房？》：今年以来，中国楼市的监管力度要远远大于股市。但是，博览研究员注意到一个奇怪的现象：在楼市监管力度明显要强于股市的情况下，中国楼市依旧火爆，而股市却在4月中旬开始一直跌跌不休。传说中的楼市降温，在4月没有发生！传说中的热钱撤离楼市，也没有发生！传说中的资金从楼市流向股市，不仅没有发生，还可能发生了倒转！4月份房地产新增贷款比一季度提高了8.2个百分点。同时，财政部公布的4月的“财政收入状况”也更加佐证了资金在流入房地产市场，然而股市近期却是跌跌不休！
博览视点
中国楼市游戏规则已经发生了根本变化，资源在重新分配！
【研究员】：柯彩
结论：“9.30调控”以来，中国楼市的游戏规则已经发生了根本的变化：中国在短期依据不同城市的现状，对楼市分类调控和因城施策，在“楼市炒作”和“去库存”之间寻求平衡，在长期则是尝试建立“房地产长效机制”。那么，在新的游戏规则下，资源在重新分配——◆从整体上来说，全国房地产投资的热情仍然不减，增量资金依然在不断进入房地产市场。◆从结构性上看，资源在不同类型的城市之间也出现了重新分配，比如一线城市和热点二线城市；一线和热点城市周边的三、四线城市；具有一定的工业基础的冷门的二线、三线以及四线城市；传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三、四线城市；没有产业的冷门二线、三线以及四线城市。这些城市的房价上涨潜力一次递减。因此，短期内房地产调控力度依次递减，而“去库存”政策压力则是前低后高。◆特区“雄安模式”是“建立房地产长效机制”的尝试之一。“雄安新城”关于房地产方面，最有可能采用的是“重庆公租屋模式”。在雄安这里试验“保障房”和“经济适用房”的模式，大幅度提高政府保障房供给，是一种新的模式，也是一种新的城市化模式。而，这或是决策层建立房地产长效机制的尝试之一，但目前仅仅在新区内尝试。从长期来看，这可能是一种更为长久的资源重新配置。
【博览财经研报】“9.30调控”以来，中国楼市的游戏规则已经发生了根本的变化：中国在短期依据不同城市的现状，对楼市分类调控和因城施策，在“楼市炒作”和“去库存”之间寻求平衡，在长期则是尝试建立“房地产长效机制”。
那么，在新的游戏规则下，资源在重新分配——
◆从整体上来说，全国房地产投资的热情仍然不减，增量资金依然在不断进入房地产市场。在经历房地产调控新增之后，新增房贷占总体新增贷款的比重由下降到再次上升。房地产投资增速和住宅投资增速在去年9.30调控之后，并没有出现明显的下滑，反而还有所上升。从这之中就可以看出。
◆从结构性上看，资源在不同类型的城市之间也出现了重新分配，比如一线城市和热点二线城市；一线和热点城市周边的三、四线城市；具有一定的工业基础的冷门的二线、三线以及四线城市；传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三、四线城市；没有产业的冷门二线、三线以及四线城市。这些城市的房价上涨潜力一次递减。因此，短期内房地产调控力度依次递减，而“去库存”政策压力则是前低后高。
◆特区“雄安模式”是“建立房地产长效机制”的尝试之一。
“雄安新城”关于房地产方面，最有可能采用的是“重庆公租屋模式”。在雄安这里试验“保障房”和“经济适用房”的模式，大幅度提高政府保障房供给，是一种新的模式，也是一种新的城市化模式。而，这或是决策层建立房地产长效机制的尝试之一，但目前仅仅在新区内尝试。博览研究员认为，这是从长期来看，一种更为久远的资源重新配置。
“9.30调控”以来，中国楼市的游戏规则已经发生了根本的变化！
◆2015年12月18日至21日，中央经济工作会议首次官方明确提出，2016年经济社会发展主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中，“去库存”就是去掉楼市库存。针对2015年中央经济工作会议对房地产提出的“新指导方针”，决策层相继推出了一连串的楼市刺激新政——
决策层在为房地产“去库存”出台相关的刺激新政之际忽略了“因城施策”，从而导致了去年一线和热点二线城市疯涨，而三、四线城市的房地产高库存不降反升！
◆然而，政策新政在去年9.30楼市调控新政之后发生了变化。博览研究员认为，中国楼市的游戏规则已经发生了变化——
新的楼市游戏规则下，资源在重新分配！
以上分析到，9.30以来，中国楼市的游戏规则发生了根本的改变：因城施策，热点城市更多的是“越来越严厉的调控”，而非热点的三四线城市则更多的是“各种支持鼓励政策以去房地产库存”。
在这样的政策指导下，博览研究员注意到，房地产新增贷款出现了新的变化：
◆从整体上来说，全国房地产投资的热情仍然不减，增量资金依然在不断进入房地产市场。
如下表所示，博览研究员注意到，在经历房地产调控新增之后，新增房贷占总体新增贷款的比重由下降到再次上升。这说明，资金进入楼市的热情仍然不减。
如下图所示，房地产投资增速和住宅投资增速在去年9.30调控之后，并没有出现明显的下滑，反而还有所上升。
今年4月份，住宅开发投资额为18671 亿元，同比增长10.6%，占房地产开发投资的比重67.3%。这说明，居民投资房地产的积极性仍然较高。
◆从结构性上看，资源在这些城市也出现了重新分配——
同样的通过房地产投资的区域分布来看，资源在重新分配：2017 年 1-4 月，东部地区房地产开发投资额15437亿元，同比增长8.7%，占全国比重达55.7%。中部地区同比增长16.8%，占全国比重20.8%。西部地区同比增长7.7%，占全国比重20.9%。东北地区同比降低13.7%，占全国比重2.7%。
◆特区“雄安模式”是“建立房地产长效机制”的尝试之一。
“雄安新城”关于房地产方面，最有可能采用的是“重庆公租屋模式”。在雄安这里试验“保障房”和“经济适用房”的模式，大幅度提高政府保障房供给，是一种新的模式，也是一种新的城市化模式。而，这或是决策层建立房地产长效机制的尝试之一，但目前仅仅在新区内尝试。博览研究员认为，这是从长期来看，一种更为久远的资源重新配置。
决策参考
楼市的强监管严于股市但资金为何仍不愿炒股而要买房？
【研究员】：柯彩田文
结论：今年以来，中国楼市的监管力度要远远大于股市。但是，博览研究员注意到一个奇怪的现象：在楼市监管力度明显要强于股市的情况下，中国楼市依旧火爆，而股市却在4月中旬开始一直跌跌不休。传说中的楼市降温，在4月没有发生！传说中的热钱撤离楼市，也没有发生！传说中的资金从楼市流向股市，不仅没有发生，还可能发生了倒转！4月份房地产新增贷款比一季度提高了8.2个百分点。同时，财政部公布的4月的“财政收入状况”也更加佐证了资金在流入房地产市场，然而股市近期却是跌跌不休！
【博览财经研报】在强监管上同样“风声鹤唳”的楼市“风险收益比”，较之看似“一样在强监管”的股市，来得“更加安全”，在刚需与投资、投机并存，而资金仍然没有被“真正截住”的情况下（银行信贷的新增部分大比例仍然给了房贷），相对“已经被银监会监管影子银行、委外业务而结扎住增量资金”的股市而言，楼市的诱惑仍然更大！
虽然大多数三四线城市楼市去库存的政策方向不变，但是一二线城市楼市的监管政策却越来越严，甚至一些三四线城市也开启了调控。而与此同时，尽管今年以来，刘士余主席多次提到的“逮大鳄”、“抓妖精”等，以及银监会刮起了“银行委外资金”的监管风暴，但是，这些监管政策从本质上而言跟A股并没有“直接联系”。因为，前者主要属于保监会直接监管的范畴，而后者则是因为银行委外资金中只有很少的一部分进入到中国股市。对比之下，博览研究员认为，今年以来，中国楼市的监管力度要远远大于股市。
但是，博览研究员注意到一个奇怪的现象：在楼市监管力度明显要强于股市的情况下，中国楼市依旧火爆，而股市却在4月中旬开始一直跌跌不休。
●传说中的楼市降温，在4月没有发生！
●传说中的热钱撤离楼市，也没有发生！
●传说中的资金从楼市流向股市，不仅没有发生，还可能发生了倒转！
截止目前，自今年4月份以来，中国股市已经跌了将近200点。
然而，2017年4月，当月人民币贷款增加1.1万亿元，住户部门贷款增加5710亿元，也就是说房贷几乎占了全部新增贷款的52%。
今年4月份新增房贷占总新增贷款比重在一季度有所回落的基础上，又再次大幅攀升。这个比例，比一季度提高了8.2个百分点。
对此，博览研究员认为，这说明4月份楼市仍然火爆，资金继续涌向楼市，而并没有涌入到股市。同时，财政部公布的4月的“财政收入状况”也更加佐证了资金在流入房地产市场。
传说中的热钱并未撤离楼市！！！
5月12日傍晚，央行公布了“2017年4月金融统计数据报告”。这份报告向我们揭示了两个“相互背离”的惊人真相——
◆真相一：4月份新增贷款里，房贷比重大幅反弹。
●在去年7月份曾出现了单个月份新增贷款几乎都是房贷的情况。今年一季度，这种局面发生了改观，然而，今年4月份中国房地产信贷又开始回升——
博览研究员认为，这说明4月份楼市仍然火爆，特别是一些中东部的三、四线城市，楼市非常热。资金继续涌向楼市。而类似宁波、大连、沈阳等一些二线城市，启动得比较晚，目前也非常火爆。
以海南楼市为例：海南楼市迎来持续的上涨行情，抢房传闻屡见不鲜。近日海口一房产经纪人发布的微信朋友圈显示：星华海岸城开盘价6999元/平方米，你不要，现在涨到17000元/平方米。半年时间，这就是海南房地产的火爆现状。
媒体调查得知，该楼盘在售均价在13000-16000元/平方米之间，去年9月份首次开盘起价为6999元/平方米，不足半年价格翻倍。
在越来越多外省人口到海南购房的背景下，海南楼市成交逆势上涨。根据统计显示，去年12月，热门旅游城市三亚，新房成交4624套，比2015年同期翻了一倍多，成交均价为20186元/平方米，继2015年10月之后首次回升至2万元/平方米的水平线，市中心普通高层住宅的单价已经超过3万元/平方米，最高的别墅项目开盘价甚至达到6万元/每平方米。
●财政部公布的4月的“财政收入状况”也更加佐证了资金在流入房地产市场——
1到3月，国有土地使用权出让收入9486亿元，同比增长29.9%。
1到4月，中国有土地使用权出让收入12767亿元，同比增长36.4%。
1到3月，全国契税收入1203亿元，同比增长18.9%；房产税收入569亿元，同比增长13.5%。
4月单月，全国契税收入401亿元，同比增长27.1%；房产税收入397亿元，同比增长26.2%。
总之，上述数据都告诉我们，4月份全国楼市仍然非常火爆。
◆真相二：如下图所示，广义货币M2如期在总量上出现了环比下降！
◆而这两个真相放在一起，告诉我们：
传说中的楼市降温，在4月没有发生！
传说中的热钱撤离楼市，也没有发生！
传说中的资金从楼市流向股市，不仅没有发生，还可能发生了倒转！
◆虽然大多数三四线城市楼市去库存的政策方向不变，但是一二线城市楼市的监管政策却越来越严，甚至一些三四线城市也开启了调控。很显然，楼市的监管力度要大于股市——
在2015年股灾之后，股市一直处在强监管之中。事实上，股市在经历了2016年全年的强监管之后，其自身的监管空白已经比较少。而2017年，监管层对于股市的监管更多的是“间接的”。首先，刘士余主席多次提到的“逮大鳄”、“抓妖精”等实际上变相指的是“险资大鳄”（属于保监会直接监管的范畴）。其次，针对本次4月份到5月份以来，A股的大跌，市场归咎于银监会的强监管。但是，事实上，银监会出台的这些监管文件主要是针对隐含委外资金。而银行委外资金40%是流入到债市，流入股市的部分比例并不大。
因此，通过上表对比，博览研究员注意到，今年以来，监管层对楼市的监管力度要比股市强的多。
◆传说中的资金从楼市流向股市，不仅没有发生，还可能发生了倒转！
如下图所示，博览研究员注意到，自从4月7日，A股就开启了“下跌”模式。
◆尽管楼市调控不断升级，但是仍然难以抵挡楼市的火爆。
3月份，70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.8%，目前已经出现连续24个月的上涨。国家统计局数据显示，3月份二手房方面，70个大中城市中，仅有南京和乌鲁木齐房价环比下降，合肥、银川等4城持平，其余64城均环比上涨，其中厦门二手房环比涨幅达4.9%，广州、北京次之，环比分别上涨3.3%和2.2%。
新建商品房房价同比上涨的城市数量也在继续增多。国家统计局数据显示，3月70个大中城市新建商品住宅均价环比上涨0.71%，涨幅较上月明显扩大。各线城市涨幅均“抬头”。3月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.6%、0.6%和0.8%，而2月份分别为0.1%、0.3%和0.4%。可见，三类城市房价环比涨幅均在扩大，尤其三线城市房价增幅最大。70个大中城市中，仅上海、南京等8个城市新房房价环比下降，其余62个城市均有不同程度的上涨，其中海口、广州、三亚环比涨幅超过2%；厦门、韶关、扬州、安庆、洛阳、南昌和贵阳的涨幅也较大，位列前10位。
总结
总结而言，尽管楼市的“强监管”也一样的“风声鹤唳”，但根植于不同城市、不同地区发展水平的差异而产生的“市场刚性”，以及仍然存在的“暴利机会”，使得楼市的“风险收益比”，较之看似“一样在强监管”的股市，来得“更加安全”（还有一点必须考虑的是，楼市多少还有“居住”功能，在相当程度上属于“必需品”，而股市等金融资产，则更多属于“非必需品”，甚至是“奢侈品”），在刚需与投资、投机并存，而资金仍然没有被“真正截住”的情况下，相对“已经被银监会监管影子银行、委外业务而结扎住增量资金”的股市而言，楼市的诱惑仍然更大！
为何中国楼市可以“长牛”，而股市却一直是“长熊”？
【研究员】：柯彩
结论：博览研究员通过历史数据发现，股市的牛市时间从2014年4月份到2015年6月份，持续时间也就1年多点的时间。除此之外，08年金融危机以来，中国股市一直处在漫长的熊市当中。然而，中国楼市则不一样，一直处在波动性上涨趋势，并且屡调屡涨。可以说，过去接近的10年时间里，中国楼市都是“大牛市”！博览研究员认为，这主要有两个方面的原因。首先，楼市相较股市存在三大优势:第一，除了投资或投机性需求外，楼市还存在着刚需和改善性需求；第二，中国从农业社会转型到工业社会不足30年,加之农耕文化的深远影响,导致国人对土地和房屋的偏好超过其他投资品种，也远超人少地多、祖先为游牧民族的西方人；第三，A股作为新兴市场,上市公司的治理结构存在各种缺陷，使得中小股东行使权利受到一定限制，中小投资者感到“做股东不如做房东”。其次，事实上，股市的泡沫可能比楼市的泡沫还要大。相比楼市的房价收入比，A股无论是平均市盈率还是市盈率的中位数,都远超楼市。房价租金比也显著高于A股的平均股息率。这轮金融监管的主要目的就是“去杠杆”，让经济能够脱虚向实。因此，在供给侧结构性改革政策的指导下，A股仍然面临着“去泡沫”，而相比之下，楼市除了投资或投机性需求外，还存在着刚需和改善性需求的特点，因此虽然面临着强监管，但是受其影响要比股市小得多！
【博览财经研报】今年以来，尽管楼市的监管力度要远远强于股市，但是中国楼市依然火爆，股市却陷入深度调整中。资金仍然是在进入楼市，而非股市，甚至不排除部门股市资金还流入到楼市。
在此，博览研究员通过历史数据发现，股市的牛市时间从2014年4月份到2015年6月份，持续时间也就1年多点的时间。除此之外，08年金融危机以来，中国股市一直处在漫长的熊市当中。然而，中国楼市则不一样，一直处在波动性上涨趋势，并且屡调屡涨。可以说，过去接近的10年时间里，中国楼市都是“大牛市”！
为什么楼市和股市的遭遇如此不同，出现这种背离的现象到底是什么原因？
博览研究员认为，这主要有两个方面的原因：
◆首先，楼市相较股市存在三大优势:第一，除了投资或投机性需求外，楼市还存在着刚需和改善性需求；第二，中国从农业社会转型到工业社会不足30年,加之农耕文化的深远影响,导致国人对土地和房屋的偏好超过其他投资品种，也远超人少地多、祖先为游牧民族的西方人；第三，A股作为新兴市场,上市公司的治理结构存在各种缺陷，使得中小股东行使权利受到一定限制，中小投资者感到“做股东不如做房东”。
◆其次，事实上，股市的泡沫可能比楼市的泡沫还要大。相比楼市的房价收入比，A股无论是平均市盈率还是市盈率的中位数,都远超楼市。房价租金比也显著高于A股的平均股息率。要让中国的金融杠杆率和资产估值水平回归正常值,只能逐步且分阶段进行。冰冻三尺非一日之寒,如一个已经持续了20多年的股市泡沫(高市盈率),不能期望在短期内消退。目前，A股中仍然超过1200家上市公司的市盈率在100倍以上。
总之，博览研究员认为，这轮金融监管的主要目的就是“去杠杆”，让经济能够脱虚向实。因此，在供给侧结构性改革政策的指导下，A股仍然面临着“去泡沫”，而相比之下，楼市除了投资或投机性需求外，还存在着刚需和改善性需求的特点，因此虽然面临着强监管，但是受其影响要比股市小得多！
历史上，中国股市“熊市”居多，而楼市则一直处在波动性上涨的长期牛市当中
◆自从08年以来，中国房地产市场的走势大概可以划分为如下个周期：
周期一、2009年3月——2012年5月：其中，2009年3月到2011年9月为上行周期，2011年10月到2012年5月为下行周期。
周期二、2012年6月——2015年4月：其中， 2012年6月到2014年4月为上行周期，2014年5月到2015年4月为下行周期。
周期三、2015年5月——2016年9月之后：新一轮上行周期尚未结束……
房价具体如下图所示：
从上图中可以看到，这几年来，中国房价的走势有如下几个方面的特点：
首先是，趋势性上涨，周期性波动。从趋势上来看，房价在过去接近十年的时间中是持续上涨的。围绕趋势性上涨这一大方向，房价在局部时间呈现出周期性波动性，有时上涨速度更快，有时则出现下跌。
其次是，上行周期长，下行周期短。从过去十年的情况来看，前三轮房价周期的下行时段都不足一年；而上行时段则持续的要长得多，例如第二轮上行周期为两年半，第三轮上行周期也将近两年。
最后，从普涨普跌到分化，总量矛盾向结构性矛盾转化。在2015年之前，一二三线城市的房价走势基本上是一致的。而在2015年之后，这一情况发生了明显改变：北京、上海、深圳等一线城市的房价上涨周期不仅领先于二三线城市开始，而且上涨速度也远远超出二三线城市。二线城市内部的房价走势也出现了分化。另外，在一些四线城市及县城，房价甚至出现了下降。然而，随着近期监管层“因城施策”的政策作用下，一些三四线城市的房地产在“一二线城市房地产因为调控而受到压制”的情况也开始悄然上涨！
◆以上分析到，近几年，尽管中间房价出现因为房地产调控而短暂轻微下调的情况，但是中国房价一直处在趋势性上涨趋势当中。
如下图所示：在房地产第一轮周期中，股市指数几乎没有上涨，前涨后跌。在房地产第二轮周期中，前期是股市长期处在调整中，而房地产继续开启新一轮的大涨。随着新一轮调控的影响，楼市才开始略微调整。第二轮周期后半部分，由于“政策”水牛市的刺激，股市大幅上涨。事后，随着股灾的出现，楼市开启了新一轮的大涨模式。进而，楼市在2016年底又开启了新一轮的调控，但是楼市收到政策调控的影响力度有限，价格并没有出现预期的跌幅。
因此，博览研究员认为，在经历了金融危机之后漫长的熊市以及股灾之后股市熊市的到来至今，中国楼市一直处在波动性上涨趋势当中。股市的牛市时间从2014年4月份到2015年6月份，持续时间也就1年多点的时间。
可以说，08年金融危机以来，中国股市除了中间约1年左右的政策水牛市外，其他时候都是漫长的熊市，而中国房地产则不一样，是屡调屡涨。就拿近期市场情况而言，房地产的调控监管力度要比股市强得多，但是股市在深度调整中，而楼市依旧火爆。
楼市和股市出现这种背离的现象到底是什么原因？
博览研究员认为，这主要有两个方面的原因：
●首先，楼市相较股市存在三大优势:第一，除了投资或投机性需求外，楼市还存在着刚需和改善性需求；第二，中国从农业社会转型到工业社会不足30年,加之农耕文化的深远影响,导致国人对土地和房屋的偏好超过其他投资品种，也远超人少地多、 祖先为游牧民族的西方人；第三，A股作为新兴市场,上市公司的治理结构存在各种缺陷，使得中小股东行使权利受到一定限制，中小投资者感到“做股东不如做房东”。
●大多数人会认为楼市泡沫比股市大，毕竟前面分析到的股市一直在，楼市一直在涨。股市的平均市盈率应该不高，如上交所A股的平均市盈率只有16倍。与股市的市盈率有可比性的是楼市的“房价收入比”,因为无论是市盈率还是房价收入比,其倍数都可以视为对应年份数。目前,全国平均房价收入比大约为21倍,显然高于上交所的A股的平均市盈率。
然而，事实上，股市的泡沫可能比楼市的泡沫还要大——
上表分析表明，如果说楼市存在“资产泡沫”，那么，股市的“资产泡沫”则更大。中国股市经历了从5000多的高点大幅下跌之后，为何仍有那么大的泡沫呢?这与A股市场流动性过强有关，即流动性决定风险溢价水平，流动性越好的资产，对风险回报率的要求越低，即给予交易价格的折扣率越低。
要让中国的金融杠杆率和资产估值水平回归正常值,只能逐步且分阶段进行。冰冻三尺非一日之寒,如一个已经持续了20多年的股市泡沫(高市盈率),不能期望在短期内消退。目前，A股中仍然超过1200家上市公司的市盈率在100倍以上。
而，这轮金融监管的主要目的就是“去杠杆”，让经济能够脱虚向实。因此，在供给侧结构性改革政策的指导下，A股仍然面临着“去泡沫”，而相比之下，楼市除了投资或投机性需求外，还存在着刚需和改善性需求的特点，因此虽然面临着强监管，但是受其影响要比股市小得多！
焦点透视
从人口流动看中西部重点城市房地产的发展前景和速度让人吃惊！
【研究员】：柯彩
结论：各个城市房地产长期的发展变化从长期看则是与城市的崛起、兴盛、萧条、人口的流入和流出不无关系。在这里，从两个方面可以看出，中西部重点城市正在成为人口净流入地区：首先，从机场人口变化看城市发展趋势。中国主要城市机场人口日均净流入增长量和各大机场人口日均净流入增长率排名前十的仍然以中西部重点城市为主。从机场人口变化，更多的是体现白领阶层或者中产阶级对于城市发展的偏好。其次，根据有关数据显示，东部地区的农民工正在向全国散开！西部和中部地区有望成为今后若干年接受农民工的重要地区！中西部成为农民工重要人口净输入地。最令人感到意外的是，上海、深圳同样没有出现在人口流入前十名中，这个结果可能说明，在高房价的抑制作用下，大量的人口选择其他同样具备良好发展机会且生活成本相对较低的城市去。接下来，伴随着政策面向中西部倾斜；伴随着一带一路打通后欧亚大陆一体化对中西部的刺激；伴随着南亚、东南亚等中西部临近国家成为新的消费市场；伴随着越来越多的人选择回乡置业；中西部重点城市的发展前景和发展速度或许会令很多人感到吃惊！而对于那些生活成本过高，尤其房价比较高的城市来说，接下来如何把人留住，如何吸引更多的高端人才涌入或许是亟待解决的问题。
【博览财经观察】中国楼市的规则已经发生了变化，资源正在重新配置。从总量上看，房地产依旧保持“资金持续净流入”，而从结构性上看，受到决策层坚决“抑制资产泡沫”和“去库存”的因城施策的政策指引下，中国不同类型的城市的楼市也出现了较为明显的分化。
然而，博览研究员认为，上述的分析的时间节点主要是“短期”。而，各个城市房地产长期的发展变化从长期看则是与城市的崛起、兴盛、萧条、人口的流入和流出不无关系。
在这里，从两个方面可以看出，中西部重点城市正在成为人口净流入地区：
◆从机场人口变化看城市发展趋势。中国主要城市机场人口日均净流入增长量和各大机场人口日均净流入增长率排名前十的仍然以中西部重点城市为主。从机场人口变化，更多的是体现白领阶层或者中产阶级对于城市发展的偏好。
◆那么，农民工们会去哪？根据有关数据显示，东部地区的农民工正在向全国散开！西部和中部地区有望成为今后若干年接受农民工的重要地区！中西部成为农民工重要人口净输入地。
最令人感到意外的是，上海、深圳同样没有出现在人口流入前十名中，这个结果可能说明，在高房价的抑制作用下，大量的人口选择其他同样具备良好发展机会且生活成本相对较低的城市去。
接下来，伴随着政策面向中西部倾斜；伴随着一带一路打通后欧亚大陆一体化对中西部的刺激；伴随着南亚、东南亚等中西部临近国家成为新的消费市场；伴随着越来越多的人选择回乡置业；中西部重点城市的发展前景和发展速度或许会令很多人感到吃惊！
而对于那些生活成本过高，尤其房价比较高的城市来说，接下来如何把人留住，如何吸引更多的高端人才涌入或许是亟待解决的问题。
中西部重点城市正在成为人口净流入地区
城市的崛起、兴盛、萧条和大家最为关注的房价变化极为相关，可以说不能读懂城市的发展变化，那么买房——这个对于很多家庭来说最为重要，甚至会影响不少家庭一生的投资抉择也将产生巨大的影响。
现在伴随着中国人口增长乏力、以及老龄化日益严重等几十年内难以扭转的趋势，时刻洞悉现有的存量人口迁移变化导致的城市发展趋势变化显得更加更加重要。
坐飞机的人们，未来会去哪？对此，万事达携手财新公布的2017年第一季度BBD新经济指数就为我们从人口流动的角度观察城市发展变化提供了一个不错的参考依据，从机场人口变化看城市发展趋势。
关于人口变化，BBD新经济指数主要是从机场人口流量的变化来做出分析。具体来说，有两张图十分重要。
◆第一张是全国主要城市机场人口日均净流入增长量：
从上图中可以看出，相较于2016年，中国主要城市机场人口日均净流入增长量产生了明显的变化，在2017年第一季度，北京、武汉、成都、广州、长沙、西安、郑州、南京、太原、南昌位列人口增量的前十位！
在这十个城市中，除了北京、广州以外，无一例外都是中西部重点城市！这个结果不用多说，再明白不过的显示出接下来一段时间城市的对于人流的吸引力。
相对于人口净流入的城市，日均人口净流出的榜单则需要我们格外注意，尤其是对于一些房价相对较高的城市而言，人口一旦发生逆转，不能够支撑房价，那么在房价下跌的趋势当中，无疑这些城市会滑落得更惨！
在机场人口流出的榜单上，哈尔滨、沈阳、三亚、长春、厦门、海口、乌鲁木齐、天津、丽江、大连，排名前十！
在人口流出的城市中，也有一定的特征，就是基本上都是东北或者旅游城市，这个和春节假期结束，大量的人流返回到工作地点的季节性因素应该不无关系。
不过天津、厦门出现在人口流出前十名里让人比较意外。因为尽管厦门也是旅游城市，但近些年来一直是人口流入的，也正是因为这个原因，厦门的房价涨得比较凶；而天津按理说应该和北京一样，在节后受到打工者们的青睐，这个变化的逆转值得我们深思。
最令人感到意外的是，上海、深圳同样没有出现在人口流入前十名中，这个结果可能说明，在高房价的抑制作用下，大量的人口选择其他同样具备良好发展机会且生活成本相对较低的城市去。而这一点我们从广州和深圳在机场人流净流入的对比上能得到极为明显的解释！
◆第二幅图是各大机场人口日均净流入增长率。
这个数据是从增长率的变化角度来看待人口变化，而不是绝对数据规模。对于新兴的崛起城市，此前人口基数较少的地区来说更具参考意义！
在这张图中，增长率前十名的城市是：石家庄、桂林、南昌、合肥、武汉、西双版纳、太原、无锡、长沙、宁波；
净流出增长率最快的十座城市是：哈尔滨、长春、沈阳、三亚、丽江、厦门、喀什、西宁、拉萨、海口；
和上面第一张图类似，在人口流入增长率方面，前十名几乎都是中西部城市。
石家庄人口增速排名第一十分令人震惊，此前雄安的横空出世让不少人对于石家庄的前景有些许疑虑，认为石家庄可能会被雄安的光芒覆盖。但从目前的人口变化来看，大家好像并没有受到雄安的影响，当然这和雄安是4月份出现的有很大关系。因为这份报告统计截止到第一季度。那么排除雄安的因素，人口增长率第一说明大家对于石家庄未来前景的高度认可！这也可能会成为石家庄爆发式增长的前兆。
关于石家庄再多说一句，近期有消息指石家庄将申报正定国家级新区，目的是为了承接北京的非首都功能疏解。联想到石家庄正在对高污染、低附加值的产业，比如钢铁、水泥、煤炭、化工等等做出迁撤决定，那么从北京承接的这些功能肯定不会在是重复总污染和低附加值，这就给人留下了充足的空间和遐想！
在人口流出方面，和第一张图也是类似的，还是东北和旅游城市领衔。
◆农民工们会去哪？
整体而言，尽管飞机票的价格被越来越多的人接受，但是对于收入相对比较低，或者相对节俭的群体来说，坐飞机仍然是一个比较奢侈的行为。所以，从机场人口变化，更多的是体现白领阶层或者中产阶级对于城市发展的偏好，而对于其他阶层来说借鉴意义或许不大。
更巧的是，从结果来看，中西部城市仍然是独领风骚！
从输入和输出分布表中很明确的可以发现一个信号，就是农民工正在从东部地区向西部、中部、甚至东北地区转移。如果我们用输入-输出的差值，会看到更为明显的农民工人流变化：
上表几乎可以表明，东部地区的农民工正在向全国散开！西部和中部地区有望成为今后若干年接受农民工的重要地区！中西部成为农民工重要人口净输入地。
从人口净流入角度，未来哪些城市房地产可能具有发展机会？
◆哪些是东部地区呢？哪些，又是西部和中部地区呢？
根据国家统计局的划分如下：
西部地区：包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（自治区）。
东部地区：包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）。
中部地区：包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6省。
显然，用巧合已经不能形容从坐飞机的人群到我们的农民工兄弟共同作出的选择。这只能说，越来越多的人认为到中西部、到非上海、深圳这类房价过高的城市成活、工作、置业是更好的选择。而这些人的选择变化，实际上也能反映出大家对于政策导向的以及城市发展前景的共同判断！
◆深圳们就没有机会了吗？高房价城市的机会，在于吸引高端人才和高端产业。
因为只有高附加值的产业才能扛得起高房价，也只有高附加值的产业能够适应高房价地区的成本和压力，就像硅谷尽管房价已经不菲，但是有赖于全球顶级资本和人才的集中，城区仍然能够高速发展，房价也能得到支撑；而在德国房价较高的慕尼黑等地，也是因为创新产业能够吸引更多的人才和资金，才能不断推动城市和房价的上涨，形成一个匹配的上涨模式。
然而就目前而言，有些遗憾的是，在高附加值产业方面，深圳也并不是那么领先，根据2017年第一季度的BBD新经济指数，在 1）高人力资本投入、高科技投入、轻资产；2）可持续的较快增长；3）符合产业发展方向等三方面深圳已经被广州、杭州乃至重庆超过了！这一结果恐怕人都始料未及的！也就是说，深圳作为中国改革开放创新城市的代表，其高附加值的产业还未正式形成气候，高房价已经出现，并且甚至有可能成为深圳发展成为高附加值产业城市的障碍。
总结
接下来，伴随着政策面向中西部倾斜；伴随着一带一路打通后欧亚大陆一体化对中西部的刺激；伴随着南亚、东南亚等中西部临近国家成为新的消费市场；伴随着越来越多的人选择回乡置业；中西部重点城市的发展前景和发展速度或许会令很多人感到吃惊！
而对于那些生活成本过高，尤其房价比较高的城市来说，接下来如何把人留住，如何吸引更多的高端人才涌入或许是亟待解决的问题。
观察与思考
8年来，楼市政策几乎是按照他这“67个字”的论断在走！
【研究员】：田文
编者按：少了任志强声音的地产界，少了很多热闹。既然没有“热闹”可看，就看看“门道”吧！而要说到“门道”，那就不得不提一提“国师”在此前若干年“神一样的预言”了：8年前，厉以宁用67个字，算准房价一直上涨；如今，对楼市的未来，他又说了41个字……
【博览财经观察】博览研究员注意到，尽管中央政府对当前中国房地产市场调整的态度是十分明确的，希望通过一种有效的方式来遏制中国的房地产泡沫，不过，对于地方政府、房地产开发商，及住房投资炒作者来说，他们心态是根本不同。在房地产开发商看来，由于政府一直在强调房地产调控要遏制房地产市场泡沫，遏制房价再也不能疯狂上涨，但也不能让房价大起大落，所以房地产开发商认为，政府是不会让房价下跌的。既然房价还是会上涨，房地产市场前景肯定会好，这就是为何今年前几个月房地产开发商加大了对房地产市场投资，也纷纷地进入土地市场购买的原因所在。如果房地产开发商纷纷看好未来的房地产市场，那么当前的房地产市场调控要达到什么正向效果，恐怕不会太容易。
最值得怀疑的是这轮所谓新一轮楼市严厉的调控政策究竟可以持续多长时间，关键时刻政府会不会手软，是不是还会放松调控，拯救楼市，结果殊难预料。短期的政策调控可以起到暂时性、临时性的给楼市高烧降温、销售成交下降、房价涨幅下跌的作用与效果，却无法持续性的坚持到房地产崩盘、房价暴跌时还继续加强调控！到时候，不是大张旗鼓的政策救市、就是印钞票投资。
其实，关于中国房地产市场的问题根源和未来走势，历年来，有诸多不同的分析和立场，但最值得人们关注的，我认为，主要有两个，一个来自“贴近高层”的高瞻远瞩的“国师”；另一个来自“贴近市场”的声声入骨的“大炮”。
如今，少了任志强声音的地产界，少了很多热闹（据说，他自称“（现在）一年有200天时间花在阿拉善SEE公益环保上，发展会员、开会、宣讲……4月份就有12天是在出差路上。”）。
既然没有更多的“热闹”可以看，不如一起来看看“门道”吧！
而要说到“门道”，那就不得不提一提“国师”在此前若干年“神一样的预言”了——
8年前，厉以宁用67个字，算准房价一直上涨；
如今，对楼市的未来，他又说了41个字……
8年，我们的楼市政策几乎是按照厉以宁的论断在走
先看看8年前“国师”的这段话——
房价是应该上涨的，涨到尽量的高度，银行的按揭要压下来，特别是二套房坚决不允许按揭，不让银行产生过多不良资产就行，目的主要是让有钱的人尽量多买房子，当他们把钱花得差不多的时候，房产税一定要开征再彻底把房价压下来这样才能让大家都住得好。
据《世界华人周刊》专栏作者木青的分析，这句话翻译成大白话说就是：要让房价尽可能地向上涨，让有钱人把钱都拿去买房，等他们把钱花得差不多的时候，开征房产税。
这段神奇的话出自2009年《新华商》杂志第6期，第58页，几乎完全预测准了过往8年楼市的走势。
之所以说，“神奇”，首先，写这段话的人是：厉以宁。
厉以宁，北大社会科学学部主任、光华管理学院名誉院长、博士生导师，有“厉股份”之称，是大陆第一个论证、倡导股份制改革的人。
不过，厉以宁厉害的地方还在于，几个国家领导人都是他的学生。
厉以宁和学生合著的《走向繁荣的战略选择》（注意合著者的名字）
这段话的“神奇”，最重要却在于其内容。
这段话所在文章的标题是《通胀与股市》，其实是在谈股市问题，当时有媒体转载时把标题改成了“中国股市缺乏投资价值 股民高估自己”，引人眼球。
通读全文，现在已经无从知晓，在一篇谈股市的文章中间很突兀地有了这么一段话，谈到了房价，而且后面内容再也没说到楼市。极有可能这是篇采访稿，或者演讲稿节选。
感谢编辑留下了这么一段宝贵的内容。
8年后，回头看，我们的楼市政策几乎是按照厉以宁的论断在走。
值得我们一小句一小句地看。
预测准了房价走势
➤厉以宁原话：房价是应该上涨的，涨到尽量的高度。
一二十年里，房价不断走高，这不仅是对普通人生活的挑战，更是对经济学研究者“三观”的挑战。但厉以宁在8年前（即便房价已经很高），依然坚持看多。
早在28年前，《人民日报》就在第二版刊登题为《房价猛涨百姓望楼兴叹势在必控国家正拟法规》的报道。
1989年2月20日《人民日报》
也就是说，28年前房价就高。
但其实，大陆商品房市场启动是98年东南亚金融风暴之后的事了。
可就是这近20年，普通人虽然一直感到房价“高”，但实际却“涨不停”。
就拿2009年这篇文章之后的8年来说。房价持续走高，不论是对普通人感受，还是政策层面都是公认的。
2009年12月16日《人民日报》
2010年1月14日《人民日报》
2014年1月10日《人民日报》
下面再看看统计数据：
全国房价走势（2010年6月—2016年11月）（数据来源：CREIS中指数据和 fdc.fang.com）
能清楚看到富人越多的一二线城市，房价涨得越厉害。
预测准了房贷政策走势
➤厉以宁原话：银行的按揭要压下来，特别是二套房坚决不允许按揭。
下面是这些年来的房贷政策，大体来看二套房首付比例是在上升。
房贷政策变化情况
除了2014年后一段时间，房贷政策放宽很快使楼市回暖，并在2015年下半年到2016年上半年，彻底引爆市场后，楼市调控进入了新阶段：分城施策。
分城施策的后果是，富人越多、越集中的城市，房贷政策更加严厉。就以2016年底全国部分主要城市房贷政策来说。
非限购城市二套房首付比例为30%，但是限购城市普遍在50%、70%，甚至部分热点城市还要求80%。
这虽然没到坚决不允许二套房按揭的严格程度，在目前形势下，热点城市第三套房几乎没办法办理按揭；二套房的按揭比例也迅速被降低。
拿捏住了制定政策的根本出发点
这样大胆的预测，关键在于厉以宁把握住了政策制定的根本出发点和原因。
➤厉以宁原话：不让银行产生过多不良资产就行。
房贷是银行的优质资产。这在中国尤其如此，一则房价持续一二十年走高，个人买房几乎就稳赚不赔的买卖，自然还贷款也不是问题；二则国人对“安居”有着异乎寻常的执着，哪怕当年房价出现过回调，但大规模断供的情况却没有出现，只要还有可能，总会想办法，全家甚至三代人一起咬着牙按时还房贷。
所以，2016年上半年，建行、农行、招行等10家上市银行放了1.13万亿的房贷，超过同期新增贷款的40%。
在经济形势不好的情况下，企业经营困难，把钱放给企业的风险，远大于个人房贷。
这种策略显然得到回报：从2016年上市银行年报来看，在经济下行的大势下，各银行不良贷款得到较好的控制。
下面是2017年部分上市银行一季报，也能发现大部分银行不良率环比持平或者下降。个人房贷功不可没。
部分上市银行不良率变动
➤厉以宁原话：目的主要是让有钱的人尽量多买房子。
一般普通人拼命买房子，可最多也只能买一套，绝大部分市民家庭也就那么两三套房。
近些年火爆的楼市，房子大部分是被有钱的、胆大的买走了。比如下面这种：
据说，当年山西、陕西的煤老板在北京、西安、太原买房子，不是按套来买，都是论“层”论“栋”地买。
国家统计局网站可以查询到2014年前“城乡居民人民币储蓄存款年增加额”的数据，可以发现，虽然经济还在增长，但居民的存款增长却在不断放慢。
城乡居民人民币储蓄存款年增加额(亿元)
另一方面，从家庭背负的房贷来看，2010年全国个人购房贷款余额才6万亿多，而到2016年底已经接近20万亿，六七年里增长了两倍多。
说句题外话。其实这也是不得已的选择。因为2008年后，全球各大经济体竞相放水刺激经济，谁不放水谁就是傻瓜。但放水的后果之一就是通胀。因为美元是全球通用货币，美国放水的后果，美元流向全球世界，全世界人民一起担。
但中国情况不一样。因为人民币还不能完全自由兑换，主要是国内在使用。所以，通胀压力也会集中在国内。正如厉以宁教授在文章里说的，因为中国贫富悬殊还没有完全解决，大部分人对通胀承受能力都非常小。甚至在上海、广州等大城市，只要通胀稍微起来，那么退休工人的生活压力就会不成比例的大起来。
那么，水多了就要用池子装。一般最常用的是两个：股市、楼市，因为池子容量足够大，而且几乎人人都能参与。但中国股市不太争气，向上一步向下两步，“牛短熊长”，玩家就变少了。
所以，楼市就当仁不让，也是理想的“蓄水池”了。
个人购房贷款余额
2017年后楼市怎么走，他的41个字
➤厉以宁原话：当他们把钱花得差不多的时候，房产税一定要开征再彻底把房价压下来这样才能让大家都住得好。
近8年的楼市走势基本上印证了厉以宁前面几小句话的正确性。处于2017年这个节点，我们更关心未来。
我们先来看看中国房地产税的立法进程：
2013年11中旬，十八大三中全会公报中指出“加快房地产税立法并适时推进改革”。这是房地产税第一次写进如此高规格的文件之中。
2014年10月，财政部时任部长楼继伟在《求是》杂志发文，对房地产税立法谈了总体方向。《求是》是中共中央的机关刊物。
2015年8月，房地产税正式列入人大立法。8月上旬，全国人大常委会公布了调整后的本届人大立法规划，并作为“第一类项目”。牵头部门是，全国人大常委会预算工作委员会、财政部。
2016年3月，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文11日表示，房地产税法列为全国人大常委会今年立法工作计划的“预备项目”。
2017年5月，2日，全国人大常委会2017年立法工作计划正式公布。其中，将房地产税法列入预备级研究论证项目。
根据过往经验，预备项目立法年度工作重点是抓紧调研和起草，上人大审议通过可能要等到次年，甚至更晚。
但目前政府做了两件事其实特别值得关注：
1. 房屋70年产权到期后免费续期。房地产税立法自启动之日，饱受争议的一点就是，只有70年产权。在难以改变宪法，对房屋土地所有权做出调整的前提下，现在明确70年后免费续期，扫除了开征房地产税的一大障碍。
2. “限卖”新政。这大半年来，一种新的楼市调控方式流行了起来：“限卖”。
5月13日，南京出台楼市新政，购房人新购住房三年内不得转让；
5月3日凌晨，郑州市政府官网连夜发布房地产调控新政，新购住房3年内不得上市转让；
4月12日，成都市发布通知，限购区域新购住房须取得不动产权证满3年后方可转让；
4月8日，惠州市政府规定，新购住房3年内不得转让；
2016年11月，深圳规定商品房售价5年内不得转让；
……
房地产税，大概率是要在2019—2020年推出，也就是2015年下半年到2016年上半年涨价潮中房屋“限卖”到期之前。
细究厉以宁的论断，对楼市不论是回看过去，还是展望未来走势，有几个核心点是值得关注的：
1.楼市是中国经济的背锅侠。2008年金融危机对中国的冲击远远超出我们的印象。最为直观的是，当时提出了绿色GDP，但后来形势不容许再推。2008年后，几大经济体争相放水。由于美元可全球流通，全世界为美国买单。但中国货币不能充分自由流动，超发的钱聚集在国内，势必会引发通货膨胀。又因为中国贫富悬殊，普通人经不起强烈的物价上涨，这在上世纪80年代末，有过惨痛的教训。为了解决通胀问题，而股市是扶不起的阿斗，楼市成了超发货币最好的“蓄水池”。
2.富人是中国楼市的背锅侠。让富人背锅，至少是初衷。退一步说，能在涨价最凶猛的一二线城市买房的，在全国来说，经济实力肯定也处于中等以上。富人来背锅，也只有他们才经得起楼市反转。
3.房地产不可能绑架中国经济。前面两点已经说明，楼市就是为中国经济而存在，当楼市泡沫完成使命之时，也就是它谢幕之日。至于有没有勇气击破楼市泡沫，可以参考当年海南房地产泡沫破灭，要知道当年中国经济不论是在质量上，还是制度设计上，或者社会思想观念上，都远远落后于今天。楼市能绑架中国经济一时，却不可能绑架一世，况且也许恰恰相反，目前只是需要楼市扮演这样一个十恶不赦的角色。
4.房地产税必然推出。已扫除70年产权的政策障碍，而且已开始“限卖”锁盘，背锅侠们想扔锅，等房地产税开征之后吧，这个时间节点是在2020年前。
楼市汹涌，让我们静待尘埃落定。
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