地产入冬？
凤凰网财经启阳路4号 文丨杨芳
经济史称“房地产是周期之母”，“十次危机九次地产”，而中国每次都成功避免了，这次又如何？自1998年中国开始进入住房市场化改革,商品房市场逐渐发展起来，房地产业迅猛发展成为支柱产业。过去20年，房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地、“多限”等各种手段，房地产虽然经历了几轮周期，但总的上涨势头却是“一骑绝尘”。
自2014年开始逐渐取消限购、宽松货币政策，尤其是2015年的去库存政策思想主导下的信贷宽松、棚改货币化等政策刺激下，房地产行业开始了新一轮上行周期，一直延续到2016年、2017年的全国房价暴涨，自2017年下半年开始，一线及周边率先呈现量价齐跌，二线、三四线等城市受益于购房相关的人才政策和棚改政策继续领涨，一直到2018年相关政策收紧，房地产整体大幅上涨势头才偃旗息鼓。
近期，万科在国庆节前秋季例会声称“活下去”，此前媒体报道，万科厦门万科白鹭郡别墅腰斩直降近40%。除了万科，今年以来，全国多个楼盘降价或打折促销引发业主维权屡见不鲜，包括碧桂园等。除了开发商，中介的日子也不好过，上海中原地产降薪事件引发了行业危机的思考。
房地产寒冬真的来了吗？
房企打折
此前，万科董事长郁亮在国庆节前秋季例会表示，行业转折已经真实来临，“活下去”是基本要求，让整个房地产行业感受到阵阵“冷风”。据媒体报道，万科厦门万科白鹭郡别墅腰斩直降近40%，近日又传闻称给房闹每户退款近100万，总共近1亿的补偿。万科10日回应表示不属实，万科提到赔偿源于该项目因不能按照原计划引进温泉入户，并提供两种解决方案，或者是接受变更补偿20万元，或者是结束原合同再进行赔偿。
虽然高喊着活下去，但万科拿地丝毫不手软。根据数据统计，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元。保利地产三季度拿地权益金额为244.1亿元，碧桂园拿地权益金额137.9亿元，融创中国拿地权益金额69.1亿元，中国恒大拿地权益金额62.4亿元。上述四家房企三季度拿地权益金额合计为477.5亿元。万科拿地的量相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。
根据华夏幸福公告，万科还计划笑纳华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地，暂定交易价款约为32.34亿元。
除了“戏精”万科，的确有一些房企开始降价促销。房地产研究机构克而瑞于9月底发布研报称，折扣意愿于8月底开始增强。在上半年，除了恒大2月推出全国楼盘享基础优惠8.8折，碧桂园滁州部分项目出现特价房7.9折优惠比较亮眼外，整体行业折扣在9.5折左右，企业整体让利意愿不强。以恒大全国性折扣为起点，多家房企开始跟进让利。从整个三季度来看，7-8月份之间房企整体折扣力度仍不明显。但从8月27日，中海地产南宁多盘联动，8折礼惠全城，8月30日，恒大针对旗下280个城市646个楼盘8.9折等特惠活动推出后，房企开始关注折扣，多家房企也跟进打折。克而瑞预计，四季度房企将收缩战线、放缓节奏。
万科的回应也难掩开发商的降价推盘促销潮。根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市，目前已经有10余个品牌房企推出打折促销活动，预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和更多项目上得以体现。“以价换量”项目越来越多，成交量保持相对稳定的同时，房价的下行压力会更为明显。
虽然，多个楼盘加大打折促销力度，也难掩交易低迷的尴尬。比如刚刚结束的“十一”假期，传统的楼市旺季却继续遇冷，据中原研究院统计，10月1日至10月7日，上海新建商品住宅成交面积5.6万平方米，环比降幅达68.8%。官方数据显示，深、莞、佛、中楼市成交量持续下行，环比下跌均达到三四成以上。
全国来看，中金公司数据显示，9月60 个样本城市新房销售面积环比仅增长 1%，显著低于历史季节性水平，过去 7 年的 9 月份平均环比增长 8%，同比增幅由 8 月的 21%大幅收窄至 3%。中原地产高级研究经理卢文曦则认为，种种迹象显示，楼市去化压力越来越明显，这导致房企降价压力也会越来越大。
楼盘大幅降价引起了业主的强烈不满，引发维权。万科并非孤例，在国庆期间，关于“碧桂园在华东区域多个楼盘实施大幅度降价引发维权”等消息在微信群中传播。碧桂园表示，确实推出了降价促销措施，但不是全面降价或者是大面积降价，只是在个别城市的个别项目进行了打折促销。碧桂园同时称，在国庆长假期间，包括万科、恒大都推出了促销措施，碧桂园是在整个市场做了这样一个选择之后作出的跟随动作。总体来说，这是目前市场环境下随行就市的一个选择。
中原地产首席分析师张大伟表示，2018年楼市逐渐出现了冲高回落的迹象，最近大量房企都在进入促销优惠，加快回款的节奏中，这种情况下，打折、降价现象很可能从个案由点到线到面扩散。未来很可能收房纠纷与降价要补偿的房闹现象很可能明显增加。当前市况下，部分城市的项目不降价促销，销售肯定难有起色，但如果降价，一旦遭到业主退房，事情就更加复杂、棘手。导致了部分开发商忌惮于降价后的退房麻烦，选择暂时观望，不敢贸然降价。一旦预期降价引发的退房非常激烈，大部分房企很可能会因此暂缓降价或者采用间接的缓和方式进行促销。
中介降薪
除了新房市场，二手房市场也持续低迷。易居房地产研究院发布的数据显示，9月份，受监测的10个代表城市二手房成交量为5.2万套，环比下降15%，同比下降11%。不仅如此，综合来看，10大城市二手房成交情况，近3个月呈现持续低迷态势。易居房地产研究院研究员王瑾钊预计，四季度二手房成交量将维持低迷态势。
受市场低迷影响，近日，老牌房地产中介中原集团旗下的上海中原物业顾问有限公司宣布，自2018年10月1日起，针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整，所有岗位的福利待遇减至五折发放，多部门佣金打八折发放。中原地产华东区总裁兼上海中原总经理陆成于9月17日发出了一封《致上海中原全体同仁的公开信》，“我预计这次行业生存危机不会像2008年金融海啸一样那么快就过去。对中原和行家来讲，现在就是‘排队去死，看谁有实力排在最后’的淘汰赛。”
其在公开信中指出，由于近期整体市场交易量持续偏低，一手分销业务的爆单率素来偏高，收佣周期又特别长；二手中介和新房代理业务又近乎荒废。中介住宅部和新房分销部由于人手最多，近期已经率先落实执行一连串严格控制成本，加强绩效考核管理的应急措施，从营业员到部门总经理，影响范围基本涵盖了所有员工。公司其余各大业务部门和中后台部门近期也将实施各项降低经营成本的临时应急措施。
该公司离职员工对凤凰网财经表示，这次调整其实影响不大，因为中后台部门佣金在工资中占比不是很高，整个公司福利待遇也不多，所以，整体工资影响不是那么多。而真正的调整主要集中在去年下半年，一些门店关门，很多人可能被迫离职，中原人数最多时有一万多人，去年下半年只有8000多人了。“当然整个行业都在调整，不只是中原。”
此前媒体报道包括南京、厦门、上海、北京等多个城市有中介门店关门现象，且自去年就已经显现。比如去年5月，有消息称“链家计划关停北京300家门店”，链家回应称，北京链家开展全面的合规整治工作，以优化店面资源配置，加强所有店面管理和规范，目前累计关闭87家门店。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前部分企业进行了裁员或者说业务条线进行了压缩，应该理解为企业控制成本的导向。今年下半年很多房企会面临资金回笼等压力，所以从企业高效运作的角度看，要适当管控“小白兔”的队伍，此类“小白兔”的含义在于，往往属于业绩平平而且效率不高，同时可能对于企业的发展是有害的。
严跃进还提到，“人浮于事”已经成为当前部分开发商的人事状态。很多开发商需要在一些领域做调整，尤其是对于类似新进员工的转正等，其实都会放缓。因为转正后再辞退，其实成本很高，所以很多企业可能今年扩张以后新招的人员，往往会有一些新的调整动作，比如说延迟转正或者说不给予转正的考虑。而对于企业一些老职工，也可能会有降薪和裁员等做法，这其实都和房屋销售市场表现不好有关。
土地市场遇冷
除了房地产市场遇冷，今年以来，土地市场也整体降温。中国指数研究院近日发布数据显示，2018年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率为16.1%；其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢价率为18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。
今年以来，各大房企拿地态度普遍趋于谨慎，拿地规模纷纷回落。据统计，2018年1-9月，受监测的20家主要品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降20.9%；累计拿地金额9534亿元，同比下降27.8%。
中国指数研究院相关负责人分析认为，“一方面，2017年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平，基数偏高；另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降；同时，企业拿地布局下沉三四线，也是拿地金额下降的重要原因。
据统计，2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。“从流拍占比来看，三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的最高值”。
分析认为，土地出让政策频出，竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的要求，加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状，房企拿地更加理性，部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍。
“整体来看，三季度以来，在土拍条件严苛、企业资金压力加大等因素影响下，企业拿地更趋谨慎，土地流拍数量显著增加，前三季度流拍总量已明显超过去年全年，三季度土地成交规模同比增幅收窄，”上述负责人表示，预计四季度，土地市场仍将保持冷静。
易居研究院分析指出，预计未来几个月检测的40城土地成交溢价率将会继续下滑，按过去短周期规律来看，溢价率将会下滑至10%附近再企稳。在调控趋严的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。
地产寒冬？
自2014年开始逐渐取消限购、宽松货币政策，尤其是2015年的去库存政策思想主导下的信贷宽松、棚改货币化等政策刺激下，房地产行业开始了新一轮上行周期。自2016年930年北京等多个热点城市推出楼市新政，调控全面转向。
从2016年9月30日开始，据不完全统计，这两年有100多个城市，累计加码了600多次调控。“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限政策，收紧房企融资、压缩住房贷款、约谈和购房挂钩的吸引人才政策、收紧棚改政策、租售并举政策、共有产权制度、紧货币政策等逐步推进，此轮房地产调控堪称史上最严。
力度空前的楼市调控背景下调控效应似乎有所显现，比如近期出现的开发商降价、中介降薪和土地流拍现象，然而，房价却呈现了不一样的景象。从统计局公布的最新数据来看，8月全国70城市新建商品房环比仅一城下跌，厦门环比下跌0.1%，同比两城下跌，上海同比下跌0.2%，南京同比下跌1.6%。其中，合肥、深圳、广州和北京等城市的二手房价格涨幅最大，合肥上涨了54.3%，深圳、广州和北京分别上涨了52.6%，51.0%和47.2%。
在张大伟看来，一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨的集中区域，环比平均上涨高达2%。“从调控的压力看，继续比之前加码，数据预警+约谈波动城市+问责过快上涨，楼市调控在8月份从过去地方主导到现在地方负担主体责任，但住建部等多部委加强指导。”
严跃进则认为，客观来讲，调控政策还是有一定的效果，比如近期一些楼盘打折促销等。而从全国均价来看，均价本身受到诸多因素影响，有部分价格具有它的合理性，比如房价和土地拍卖的价格是挂钩的。
从长远来看，上海知名房地产专家宋会雍认为，房价回调也需要时间和周期的，目前市场还处于观望期。目前只是部分楼盘、龙头开发商领头降价，如果继续蔓延，整个市场可能会出现逆转。“房地产寒冬已经确认了，从去年下半年就已有有了迹象，而且未来还将面临长期的寒冬。这一轮房价上涨尤其是三四线城市主要源于去库存下的棚改政策，当前棚改政策收紧，土地财政无法维继，这就打击了房价上涨的源动力。从需求来看，结婚人口急剧下滑，购房的主力下滑难以支撑房价。长期来看，房地产长期看人口，而目城镇化带来的人口红利已经到了底部。”
张大伟认为，楼市调控重压，信贷收紧，最近各地市场不仅仅商业贷款继续高压，公积金政策在全国多个城市也开始收紧，使得市场继续开始观望。多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。虽然当下全国看，房价上行城市依然占主流，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京上海深圳杭州南京合肥等城市，房价下行苗头已经出现。
齐鲁资管首席经济学家李迅雷则认为，更长远看，人口的集聚在推进，人口自然增长率在下降，这两大趋势都将使得国内大部分城市的房价缺乏人口支撑，中国经济步入存量时代。
严跃进则认为，从市场趋势看，这一波降价潮或在11月份前都会出现，但是也不排除各地会有细微政策调整，实际上如果市场交易真的不好，各地也会有主动松绑的动作。从寒冬的角度看，要警惕市场信心不足、加息预期增加等风险，大体上说有降温的风险，但还是不用太悲观。
恒大集团首席经济学家、研究院院长任泽平则认为，房地产周期怎么判断，我们概括为长期看人口，中期看土地，短期看金融。从短周期的角度，从2016年‘9·30政策’到2018年年底，这轮房地产短周期接近尾声。房地产周期对经济的冲击在2018年底会接近尾声。
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