链家研究院院长杨现领谈租房市场

前不久，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。链家研究院院长杨现领博士判断：“中国房地产正在进入存量房时代”，并对租房市场进行了如下分析。

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以下为文字实录

租房市场的崛起是房地产领域的新课题。租房市场反映的是市场真实需求，租金反映的是收入的增长。从国家、城市对比来看都是一样的，首先租房是一个低毛利的民生生意，不会成为一个高毛利的暴利生意，在运营成本很高的情况下能够做到不亏钱，已经是非常优秀的公司了。

目前，中国房地产租赁市场的三个特点：

首先，租赁市场的空间很大。图中可以看到，房价越高的地方，租赁人口的占比就高。在国家层面，日本为42%，美国是35%，而中国只有不到12%，因此中国房地产租赁市场的空间是很大的。

其次，当前中国租金的收入比很低，这也是很多机构进入房屋租赁市场的核心原因。因为它的增长空间是房地产匹配里面唯一在万亿级别，同时快速增长的租赁市场。

第三，中国房地产的机构化占比还比较低，但有品牌和信誉的机构已经开始崛起。

在美国，8%都是开发商持有，机构托管是22%。日本这一比例就更高了，加一起是80%。日本人知道房子是用来住的，所有的房子开发完之后会交给专业的机构。日本最大的机构管理了90多万套房子，日本所有的房子都是业主建好或者代建之后帮业主管理，这是成熟的管理模式。美国最大的做公寓出租的公司估值为200亿美金，各自持有7万到10万套的房屋链。

从开发的角度讲，未来会有越来越多的新房的开发用于租赁，美国这个比例大概是30%，日本大概也是35%，还会继续上升。今天，中国所有大型开发的企业已经进入租赁市场，但是刚刚开始。在房地产政策整体趋向于调控时，唯独租赁得到了政策的支持。

今年中央提出来要“购租并举”，这里面就涉及一个问题，购租的比例应该有多大。美国的交易市场是7万亿人民币，租赁市场是3.4万亿人民币，交易比是50%。日本的交易比大概是80%，交易市场是1万亿，而租赁市场是8000亿，日本人在租的问题上特别清晰，就租房子住，所以日本在租赁发展是过渡的。中国是严重不足的，中国的交易市场是16万亿，而租赁市场只有1万亿，所以6%的比例叫“购租失衡”。所以，到底什么是合理的比例？购租并举是我们的核心方向。对房地产市场有4个判断：第一，以满足市民新需求为出发点；第二，以购租多元体系为主要住房制度的建设方向；第三，以住房为主体提供住房；第四，以政府为主体提供保障性住房。

当然，租赁市场仍然有很多问题需要研究和解决，包括房屋质量差，服务水平低等。

本文作者

杨现领

经济学博士，现任链家研究院院长，曾任华创证券研究所新产业部总经理。