法律评述｜北京八类限制产权房屋交易指南

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北京地区房屋市场除了大产权的商品房以外，还有类型众多的限制产权房，又称“政策房”。不同政策房上市交易的限制不一样，对于此类房屋的买卖，买卖双方在订立合同时应该更加谨慎，合同条款的设计需要更加周全，以防合同无法履行或者承担高额违约赔偿的情况出现。

一、经济适用房的上市交易分为两种

1、2008年4月11日起签订购房合同的经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后（以下简称五年禁售期），可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款，出售价格低于指导价格的，应按原购房价格和指导价格的价差计算。产权人户籍所在区县住房保障部门应出具《已购经济适用住房上市出售意见》，明确是否行使优先购买权等情况。同等价格条件下，户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。如果住房保障部门不行使优先购买权，其他购房人按市场价购买后取得商品房产权。

2、2008年4月11日（含）前签订购房合同的经济适用住房家庭五年禁售期过后，可以上市出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款，出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。购房人按市场价购买后取得商品房产权。

所以如果在2008年4月11日之前签订的经济适用房购买合同，五年禁售期过后，该房屋可以上市交易，没有障碍。如果是在2008年4月11日之后签订的购房合同，即使过了五年禁售期，想上市交易必须先取得住房保障部门同意，住房保障部门不回购，才能将该房屋出售给他人。

二、限价房

限价房是指限户型、限价格的房屋，又称两限房。两限房的上市政策是五年禁售期后，可以按市场价出售所购住房。限价房上市出售应按照届时同地段普通商品房价格和限价房价格之差的35%交纳土地收益等价款。购房人按市场价购买后取得商品房产权。

三、自住型商品房

自住型商品房是买来自己居住的商品房，价格比周围商品房低30%，购房人取得房屋权证后，原则上5年内是不允许转让的，5年禁售期过后，按照届时同地段商品房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。购房人按市场价购买后取得商品房产权。

四、三定三限安置房

三定三限安置房是北京拆迁安置房的一种类型，主要适用于市政府重点工程、土地一级开发等项目征收集体土地涉及的被拆迁农（居）民安置。三定是指定性、定向和定量。定性是指，此类安置房为普通商品房性质；土地供应采取定向供应原则；定量是指，严格限定需定向安置的农（居）民的人数、标准和建设规模，即定向安置房人均建筑面积按不超过50平方米掌握。三限是指限户型、限价和限交易。

安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，五年内不得上市交易。不过与限价房和自住型商品房五年后上市交易须补交土地收益不同的是，“三定三限”安置房五年后可按市场价格上市交易，不用补交土地收益。购买人购买后取得商品房产权。

五、其他回迁房

北京市棚户区和城中村改造项目一般不采取“三定三限”安置房进行安置，具体的改造项目回迁房性质需要看国土部门和建委的相关规定，此类回迁房的交易流程还需要研究房屋的产权性质。有的是参照经济适用房管理，参照经济适用房管理的，五年禁售期后可以公开交易，但是按照经济适用房交纳土地收益；有的是参照“三定三限安置房”的交易规则，即有五年限售期，五年后上市交易不用补交土地收益。

六、央产房

央产房，全称为“中央在京单位已购公有住房”， 2007年央产房正式进入二手房交易市场，央产房首先办理产权上市交易，这需要房屋的管理单位同意出售后才能办理。建议售房人在签订出售合同前先办理上市交易手续，避免出现先签订买卖合同，结果发现无法上市交易，从而承担违约责任的情况出现。最近几年中央机关的央产房采取内部流通的形式，不允许上市交易，所以央产房也要具体情况具体分析。

七、房改房

房改房，也称已购公房，是指单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工，城镇职工按照成本价或者标准价购买的公有住房，有的早期回迁房属于这种性质。这类房改房或已购公房可以直接上市交易，交易过程是否需要补交土地收益根据房本上标注的是成本价还是优惠价或者标准件价来决定，补交的金额很少。央产房也属于房改房的一种类型，不同的是央产房上市必须通过原产权单位的同意，并办理完上市手续才能交易。

八、小产权房

小产权房，指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其没有正规的产权证，有些由乡政府或村委会颁发，小产权房没有合法手续，不属于政策保障房，有些小产权房有可能被认定为违章建筑。国家禁止小产权房的交易，法院也不保护小产权房的交易。举例来说，已经完成交易并实际入住的小产权房，出卖人起诉要回房屋，法院不予支持；签订合同后，出卖人不交付房屋，买受人要求法院判决将小产权房屋交付，法院也不予支持。国家不承认小产权房屋的合法性，此类房屋交易风险明显大于其他类型的房屋交易。

介绍完北京地区常见的八类限制产权的政策房屋后，我想结合实践谈一下这些房屋交易中的容易引发争议几个法律问题：

一、合同的效力问题

在签订经济适用房、两限房、回迁房等非完全产权的房屋买卖合同时，首先要搞清楚该类房屋是否允许交易，在过户的约定上要注意有无五年禁售期，需要约定在五年禁售期满后办理过户手续。除了2008年4月11日之后签订购房合同的经济适用房，其他的政策房即使在禁售期内签订买卖合同如果约定房屋满足过户条件后（五年禁售期过后）再办理过户手续，房屋买卖合同是有效的，当事人签订合同后要求确认合同无效，法院一般不予支持，但是这些房屋在禁售期内不能办理房屋按揭贷款，对于付款的比例和节点双方要明确约定。

房产证上标注经济适用住房和标注按经济适用住房管理是两种类型的房屋，实践中对两类房屋买卖合同的效力也是不一样的。在五年禁售期内买卖经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。买卖按经济适用住房管理的房屋，当事人主张买卖合同无效的，不予支持。这是两类性质不同的房屋，能否上市交易是不一样的。如果出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，并且在合同中约定在限售期满后再办理产权转移登记或在一审法庭辩论前该房屋已具备上市交易条件的，也是可以认定合同有效。

对于处在五年禁售期内的两限房、回迁房的买卖，如果当事人约定待两限房、回迁房满足交易条件后再进行过户，这种买卖合同是有效的。

尚未取得所有权的按经济适用住房管理的房屋或者回迁安置房、三定三限安置房，也可以签订房屋买卖合同，但是必须约定满足上市交易条件后再进行过户，对于这类买卖合同法院是认定有效的，合同的履行期限必须明确是过了五年禁售期之后的一定期限内。如果满足交易条件后，出卖人反悔不想履行合同的，法院可以判决强制房屋过户，过户时需要补交的费用按政策规定进行承担。

二、借名买房或转让指标问题

借名购买经济适用住房、两限房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的，如果已过五年禁售期或者庭审辩论终结前具备上市交易条件的，可以支持借名人的要求。经济适用房和两限房等政策保障房是对符合条件的特定人群的福利，不符合政策条件的人无权享有，所以借名买卖此类房屋属于违法行为，法院不予保护。

当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但转让经济适用住房、两限房等政策性保障住房购房指标的应当被认定为无效合同。也就是说政策性保障住房是特定人群才能享有的，这种指标不能转让，也无法转让。

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作者简介：

张连峰 律师

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