【萝卜点评】兜里揣着120万想在新加坡买个三室一厅，啥公寓最划算？
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【萝卜点评第四期】
性价比最高的三室一厅公寓
萝卜点评，新加坡说房事! 今天我们聊一聊，兜里揣着120万买个三室一厅，啥公寓最划算。
首先，为啥是120万呢? 根据统计，120万是新加坡最多家庭认为适中，可以接受的公寓价格，还款压力不大，晚上睡觉睡得着，吃嘛嘛香。而180万就是个分水岭，觉得可以接受的家庭数量剧减，如果收入不够高而勉强购买了180万以上公寓的，常常伴随着失眠，头疼，不舍得下馆子看电影等等一系列副作用。所以购房量力而行很重要，站着能碰的着就可以，别跳着碰。
啥公寓最划算呢？有一些公认的条件，比如靠近地铁，商场，学校等等，这些都是对的。
但是也有一些误区，比如有个朋友告诉我，想赚钱，最快就是买个地段不错但是很老的公寓（价格的确不高），花个十万装修的漂漂亮亮的，转手直接赚50%，她在上海专业做这个，屡试不爽。但是国情不一样哟，邓小平教育我们，不顾环境谈经验，就是乱弹琴。新加坡这样做是行不通的。第一，新加坡公寓的地契年限99年，是个实数；中国地契70年，是个幌子没人当真；第二，也是最重要的，银行进行房屋贷款之前，必须进行房产价值评估，而装修这一环节在房产价值评估中，是忽略不计的。
还有朋友说，买个老的不行的老公寓，等整体收购（enbloc），至少有50%的利润！萝卜觉得50%的利润预期是对的，如果被整体收购利润可能还不止50%。但问题是，得有发展商收购哟。整个新加坡市场上一年成功收购的案例屈指可数。然后去掉永久地契和999年地契的，只看99年地契而且剩余年限不多的老公寓，那么恭喜了，三年来是0。上一个几乎成功的例子是2013年的Thomson View, 50%的利润眼看到手了，结果一小部分屋主觉得50%太少，自掏腰包上法庭给搅黄了，大伙儿业主陪着坐了一趟心情过山车。之后再没有成功的案例。所以押宝老公寓整体收购，除了要眼光奇准，还要祈祷不要遇到猪队友。成功率还不如每周10块钱坚持买彩票。
那萝卜觉得什么样的公寓是性价比高的三房公寓呢？需要满足几个条件：第一: 靠近地铁，地铁是王道大家都知道；第二: 新公寓，银行估价最高，过手次数最少，价格也坚挺；第三：区域内条件最优秀；第四：价格120左右或以下。萝卜自己买公寓也是遵守这些条件的。
挑选了三个公寓，一起来看一看。
一：Coco Palms（椰林景）
第一个公寓是位于巴西立地区的Coco Palms项目。
巴西立地区（Pasir Ris）位于新加坡的最东部，靠近樟宜机场，樟宜商业公园和东部海岸线。
本地著名的大发展商城市发展(CDL)包下了巴西立地铁附近的大部分公寓地皮，一共发展了五个相邻的公寓楼盘。
Coco Palms是其中最靠近地铁的一个项目，步行到巴西立地铁站和白沙商城250米左右，五分钟时间。再走远一点就是Wild Wild Wet大型水上乐园和E!Hub度假村。
发个地图给大家感受一下。圈出来的五个楼盘都是CDL家的。
这块地发展商拿得比较早，地契从08年开始。也就是说拿到钥匙的时候地契已经11年了。普通情况下是五六年左右。这点需要注意一下。
公寓总体设计走的是休闲度假村风格，以家庭自住需求为主，提供一卧到五卧的各种户型，包括双钥匙和顶楼跃层复式单位。
其中两卧和三卧单位是主打，占所有单位的约60%。
小区占地很大，各项亲家庭的设施非常多。50米标准泳池，网球场，瑜伽台，观景瀑布，吊床岛，桑拿，网球场，慢跑小径，基本能想到的都有了。
设施完备，是大型项目独有的优势。
从另一个角度看，将近1000个单位，以家庭自住为主，意味着小孩子会很多。预计周末面向泳池和游乐场的低楼单位会比较吵。
内部装修部分，发展商提供了一种智能存储系统给2卧到5卧的户主，提高家居的收纳功能。
如下图这样，屋主可以选择安在地板下面，或者是飘窗里面。
这个设计挺独特的。
这样的设计小细节还有不少。比如说厨房提供Hyflux净水设备，卫生间里打造了大量的储物柜。
但如果说Coco Palms最大的优势是什么，必须说是综合性价比优势。
同时靠近地铁，商场，公园和海滩，三卧公寓95万可以拿下，四卧公寓130万可以拿下。
在整个公寓市场上，Coco Palms的性价比还是很突出的。作为交换，公寓的楼面比较的密，楼间距不大。
84平米(904平方尺)的三卧单位户型图
客厅和房间总体方正，植物槽和空调槽占用的空间很少，这点很好。主卧室的面积不错，但是飘窗占用的空间太多太大了。装修需要好好设计一下，把飘窗充分利用起来。
飘窗对客房的面积影响更大，摆张床，想再放张书桌都得仔细丈量一下。
优点：靠近地铁和东部海岸，生活便利，性价比高。自然环境优美，周边很多休闲娱乐场地，适合家庭自住。
缺点：地点在最东边，不适合中西部工作的家庭。楼面密，楼间距不大。有飘窗和植物槽，没有阳台。
萝卜指数：6个 (满分10个)
二：Sims Urban Oasis （盛世名园）
靠近市区，四通八达。一百二十万左右，价格实惠。区域发展深富潜力。
楼盘位于14区的沈氏通道和阿裕尼路交界处，距离阿裕尼(Aljunied)地铁站350米距离，由本地上市发展商国浩置地(Guoco Land)负责开发。
Sim Urban Oasis是99年地契的超大型楼盘，拥有多达1024个单位。户型设计非常多，推出了一房到五房的各种户型，包括跃层小复式和双钥匙单位。
值得一提的是，小区为住户安排了6个商铺和一个幼儿园。
公寓的地段是最上面的方框。走五分钟，过一个学校就到地铁站了。
从阿裕你地铁站往东坐一个站，就到了巴耶立岜(Paya Lebar)转换站。
巴耶立岜在过去的两年已经改变了很多。未来五年内，巴耶立岜会建成一个综合性的商业区域中心，包括办公楼和商场，提供靠近家门的工作机会。
往市区方向坐三站地铁，就到了武吉士(Bugis)商业区。再坐一站到City Hall市中心。
有车一族从小区转出来，一路南下可以去的地方，参考一下这幅地图。无论是去CBD还是下去滨海湾金融新区，都很方便。
Sims Urban Oasis占地2.3公顷，相比于上千个单位来说，地皮面积不算大。这样的公寓楼盘最怕出现的局面是楼对楼，面对面。
小区特意设计了两个奥林匹克长度的泳池，把楼间距拉开。
参考下面的小区设计图。
右上方的48-51号设施看起来像是横跨了马路，实际上是19楼的空中花园，可以眺望滨海湾一带的都市风景线。
6号是幼儿园，7号和31号都是商铺。
户型选择实在是很丰富，最小的一房面积在409-527平方英尺之间，最大的五房面积1722平方英尺。一房两房有跃层小复式户型，两房到四房都有双钥匙单位。
我们来看一个典型的三房套房户型图，面积818平方尺（76平米）
这是个三卧两卫一厅的格局。受限于76平米的面积，厨房和卫生间的尺寸都比较小，但三个卧室的面积居然都不错。
需要注意的是，这个户型没有配备工人用的小房间和卫生间。适合家庭成员自住，不适合有女佣的家庭。
这样的三房单位，售价在110万出头。
地图左边圈出来的詹姆斯·库克大学(James Cook University)。
这所学校在2014年的招生人数是3400，到了2019年会扩大到7500人。现在的校园不够大，已经在扩建中。
大型学校会带来稳定的租客人群。
优点：靠近市区，交通四通八达，周边很多美食，出租需求大，价格实惠。
缺点：户型面积偏小。住户数量多。
萝卜指数：7个 (满分10个)
三：The Skywoods (天木园)
The Skywoods位于牛乳场路私宅区，占地1万7千平米，总共拥有420个一房到四房的单位。
建设中的市区地铁线(Downtown Line)会穿过这片私宅区，预计于今年底建成通车。
周边设施包括山景地铁站（修建中），HillV2商场（已经开业），武吉知马自然保护区，武吉班让小学，德欧国际学校。
我们打开地图实际感受一下。
中间方框圈出来的是The Skywoods楼盘所在地，左边两个红色地铁标志代表了附近在修的两个地铁站。最近的山景站需要步行450米，快走5分钟，慢慢走10分钟，看你走路速度。
有车一族可以从BKE高速公路开往全岛。
HillV2就在山景站旁边，这是个刚开业的小型商场，能满足基本日常需求。
方框圈出来的武吉班让小学(Bukit Panjang Primary School)是西部的一所名校，距离项目一公里之内，中签率挺高。
项目下方大片的绿色都是自然保护区。
紧挨着楼盘右边的长方形绿色空地，已经确定是德欧国际学校(German European School Singapore) 的新校园。
预计会有大批国际学生家庭在学校附近找房子，给SkyWoods带来稳定的出租客源。
The Skywoods位于自然保护区对面，很多单元可以直接眺望到武吉知马保护区。
这是楼盘的一大特色，适合喜欢安静，热爱自然的家庭。
下面几张图分别是小区的设计图和样板房里面的楼盘模型。可以对比参考看看。
建筑已经封顶，预计2016年上半年就能交钥匙。工地现场照是这样的。
小区会兴建6栋建筑，每栋15层高。SPA池，天际泳池，网球场，瑜伽台这些设施都有。
可以注意到公共设施大量使用了石料，木料，植被这些自然元素。
项目设计有个独特的地方是它的楼层高度设计得很高。普通单位有3.25米挑高，顶楼单位3.4米挑高， 底楼单位有4.65米的挑高。
下图是面向武吉知马自然保护区的三房户型图，三卧三卫一厅，给工人准备了小房间和独立卫生间，1066平方尺（99平米）。
三卧卧室面积都差不多，可以放下一张双人床，再放其他家具得仔细量尺寸。
浴室还是偏小，没有浴缸。新加坡不允许封闭阳台，要不然我宁愿把阳台封起来变成室内面积。
但比起之前点评的两个三房单位来说，1066平方尺已经算是不错的面积了。
这样的三房总价在120万上下。
优点：自然环境优美安静，面积舒适，价位合理，适合家庭自住。周边设施即将到位，富有升值潜力。楼盘临近交房，预计2016年6月入住。
缺点：区域还在发展阶段，生活便利度不如成熟组屋区。楼盘选择已经不多，眺望自然保护区的单位售罄，一楼挑高天花板单位售罄，一房二房售罄，四房临近售罄。
萝卜指数：8个 (满分10个)
下期见！
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