卧底交房现场：业主开放日，是作秀还是开发商的自考？
买房是一场豪赌，交房已值的庆幸，收房是无声的博弈。
虽是玩笑话，用来形容如今的新房交付情况，最是应景。
前期的盖房、买房阶段，你我大多扮演着[工具人]的角色，到点拿证、到点掏钱，直至后期的收房、验房阶段，你我才稍得机会，看看[我们的房子到底怎么样]？
这就很微妙，聪明的开发商，会选择在正式交房之前大约15~60天，通过[业主开放日]给你一天窥看房子质量的机会，赋予你[甲方]的礼遇；
霸道的，只告知交房日期，你带人带钱签字收房即可，别有什么花心思。
图 住范儿自摄制/ 聪明的开发商交房流程及细节
好在聪明的开发商越来越多，我才有机会跟着验房师摸进开放日现场，窥看房山某小区房子交付的一手情况。
跟踪这篇的初心，一方面是为了积累样本调研，另一方面是给买房待交付、或者不知交付现场情况的人打打预防针，以免无法应对。
至于这房子交付的好与坏？以及后续的整改如何？大家边吃瓜边留言罢。
我顺便给大家整理了一份极细节的验房指南，需要的可在评论区copy！
验房现场: 比烂 没输过
邀请我们去帮忙验房的，是一对即将步入婚姻的准小夫妻，摇号5年才得房山这套65㎡的小三居做婚房，得知有[业主开放日]便带上我们的验房师老安，一探究竟。
不看还好，对小婚房憧憬和布置大体已经想好了：买软装家具，年前就可入住；
一看彻底傻眼，问题一箩筐，远不如他们的预期顺利。
图 住范儿自摄
现场情况更离谱：
业主小夫妻、验房师老安和我、还有开发商承建方的人，站在小次卧这面墙的开关黑洞前，面面相觑。
就这水平叫施工阶段已经结束了？
确定开发商第三方已经验房通过了？
确定不是给老鼠打洞！？
过了一会，项目监理的人来了，劈头盖脸给承建方一顿骂：[你这是让业主看笑话]。
万万没想到，验房同时还看到这一幕，滑稽、讽刺的感觉拉满。
更离谱的还在后面：入户门门后的开关转不动，坏了；贴上
主卧通向卫生间的门套有污渍都不说了，门套背后竟然磨损了一大片，细看缺了一块，次卧门套同样问题；
卧室门难道是纸糊的？贴上
还没正式收房呢，主卧飘窗窗户边的乳胶漆已经开始脱落；
是乳胶漆劣质？还是室外防水没做好潮湿的？贴上
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下了飘窗，坐在窗台石上一摸，怎么有和手指一般粗的缝隙？摸了一手灰？
验房师躬下身子一看，窗台石的人造板与墙体之间没做填充，足有5mm的缝隙；
省发泡胶或者省水泥？咱不理解；
但这个问题很严重。
验房的屋主家地处一楼，一楼最常见的问题是潮湿、返味，如今新开的楼盘交付，卫生间管道大多都是单独走，返味的情况大抵可得到缓解，但潮湿却解无可解。
尤其是对于高楼层住宅，楼体间间距有限，每天的日照时长堪忧，北方逢开春之时，一楼的潮湿更重。
图 住范儿自摄 /室外拍摄屋主家的一楼
而屋主家还没正式交房呢，主卧窗户四周的乳胶漆已有脱落、窗台下方也未封严，如开春潮气入侵，热张冷缩情况只会更加严重;
年久了窗台石甚至可能开裂，维修费钱是小事，潮气入侵后对人身体损伤怎么算？
还没结束，卫生间更是笔糊涂账。
水电这些基础的都没问题，可一来到淋浴区，我们彻底傻眼。
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满墙满眼的灰色瓷砖都很常见，但淋浴区花洒这面墙上的瓷砖，先是有脱瓷现象；
再是最下排与地面相接的90度转角处，余留的瓷砖铺贴完，缝隙竟有一指高。
赤裸裸就放在那儿？没做任何填充？不是一块瓷砖，是一整排的都这样！
我蹲下看时，心里：给x整笑了
别说验房师觉得离谱，我一个外行半吊子都觉得，这怕是赶鸭子上架，匆匆忙忙就贴了瓷砖吧。
笑归笑，这问题也很严重。原因自然和一楼的返潮、返味脱不了干系。
卫生间常见的问题，是瓷砖空鼓率过高可能导致瓷砖脱落，国家的标准是：
单块砖空鼓不得超过20%，中心部分不能空鼓。地砖铺设的时候，总体的空鼓率必须控制在5%以内，而且主要通道上不能出现空鼓现象。
屋主家经验收这问题虽然合格，但确有脱瓷现象，且至少五块，这说明瓷砖本身的质量并不好；
加上下方缝隙过大未做填充，又是暗卫，潮气向上蔓延，长期洗澡、淋浴，卫生间返潮现象只会更严重。
因瓷砖失去了表釉面的保护，更容易脱瓷，即使现在空鼓率合规，3~5年后谁也说不清会有什么问题，安全隐患堪忧。
或许是我杞人忧天，毕竟开发商的逻辑是，每个楼盘的售价决定匹配什么样的供应商产品、品牌。这套房子在京附近售价只6万/㎡，是产权共有房。
若屋主不在意这情况或也可将用2~3年，要开发商把整个卫生间瓷砖揭了重修的概率，也要打问号？
最后来到厨房，橱柜柜门与油烟机相冲，打开费劲都是小事；
重要的是，油烟机开最大吸力下依旧：漏烟。
不是找茬，在三方都在现场的情况下，我们关闭了侧窗，且没有关闭厨房门的前提下点了一支烟饼.
油烟机吸力开到最大，有少量侧漏现象，但打开遮盖油烟机的上方柜门后，烟却一股脑地窜了出来，顿时间，厨房灰蒙蒙的。
很明显，油烟机吸力不足，且安装有问题。
图 住范儿自摄 /下图是测试完毕后打开房门，厨房看起来灰蒙蒙的感觉，苹果13手机后置拍摄，未作任何处理
吸力问题就不用追究了，毕竟是开发商交付的工程机，批量供应只是为了[解决精装配套]，能用就用，家里做爆炒的直接换就行了。
但安装带来的漏烟问题，可要好好检查。
是烟管与机子的连接处有缝隙？还是烟管蜷缩的导致烟无法排出？或而是烟管有泄露的地方？都没有，可能就是倒灌风？
室内外有压力差，室内机子吸力不够？是个细致活，这马虎不得。
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图 住范儿自摄 / 住范儿验房师安子在查找漏烟细节，图下为吊顶里面拍摄视角，展示烟道在吊顶上面的走法
上面这些都属于大问题，确实会影响到使用效果。
还有些诸如墙面起鼓、污渍、或者少些小零件的，相比之下都是小巫见大巫了。
图 住范儿自摄
20天后的整改进度
好在这些都是[业主开放日]验出来的问题，20天后才是真正的交房日，开发商还有整改时间~
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结果如下，留给大家评评理。
开关开裂的洞门补了，也只是补了，与旁边开关不齐平；
窗台石下面的缝隙补了，旁边脱落的漆也补了，但有色差；
门套脱落的部分补了，凑合看还可以；
卫生间淋浴墙面缝隙补了，脱落依旧在；
厨房油烟机吸力不够，但安装问题已解决；
确实有整改，改了皮毛，要求不高可以凑合住。
但这对准夫妻选择了不妥协，继续整改，毕竟房子按照合同都有2-5年不等的质保期。
后续的软装设计和收纳问题，屋主选择交给了住范儿整家中心的设计师lina，这块也是我们去年针对精装房、二手房改造新推出的业务，已经打磨地很细致了。
可以说，针对精装房的细分痛点，都有了对应的解决方案，改天再详细说。
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图 住范儿自摄 \ lina根据我提供的屋主要求手绘的客厅、主卧粗狂线稿图
业主开放日
开发商小考or作秀？
熟悉住范儿公众号的朋友们该看过，我不是第一次去踩盘验收了，但这次的区别是，我去的是「业主开放日现场」。
兜兜转转这趟行程下来，我有个疑问：
业主开放日到底是开放商的交房小考，还是作秀？
拿我这次去的体感来说吧，验房时三方都在现场，有什么问题也是会客观记录在他们的系统并及时整改，态度是很好的，但若论两次跟踪的验房结果，又很难评。
后续又调研中，我发现了两个细节：
第一：我们验房时属于该项目的一期，还有二期、三期在建，因此为了尽快卖房，一期的交房日期确实提前了两个月，目的是为了给二期和三期铺路做口碑；
第二：为了赶工期，一期的不同楼装修采用的是承包责任制，不同的装修施工队负责不同的楼和单元。
因此同一期不同楼和单元的交付质量也差别很大，这完全取决于项目进度、预算和施工队的细致程度。
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比如，我跟踪同一小区140平米四房两卫的验收现场，几乎不存在任何大问题。比我姐家上次商品房验收的效果都好。
对于这家屋主来说，业主开放日对他们来说就是惊喜，而对准小夫妻来说，就是惊吓。
不论如何，开放日的存在，让业主切切实实对收房、交房质量有了底，对开发商自己，也是一种无形督促，有交流总比霸道要好。
毕竟房产行业也进入买房市场了，你说呢？
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大家觉得今天的验房属于什么段位啊，留言区里来聊聊，觉得本文有用就点赞+在看吧。周末愉快。