风险提示：楼市销售的几种违规行为

作者 | 凌云志

图片 | 来源网络

声明 | 本文内容为我所原创，欢迎转发到朋友圈；转载须注明来源“广东广大律师事务所”。

目前对于房地产市场的调控政策层出不穷，在中央积极推动短期限制贷购政策与房地产长效机制的同时，除了应当就政策层面研究出现行对策之道，也不应松懈对监管执法领域的关注。

笔者最近了解到，自今年年初楼市调控政策出台以来，广州市相关房管部门为配合调控政策的实行，开展了一系列的执法行动，就房地产市场的多种不规范行为进行查处。笔者现就近期执法行动中暴露出楼市销售有几点不易被注意的盲点进行盘点，望各有关单位注意。

1

广告宣传中带有违规字样

现行政策下，楼市销售的标语大多十分花哨，文字性的修饰无可厚非，但是一旦出现某些字眼就有可能涉嫌虚假宣传、煽动销售：

户外广告和现场宣传资料中不得出现类似“增值”、“升值”等含有涨价升值概念的字眼，另外违规发布涨价信息也是会被查处的。

令人注意的是，就目前的查处情况来看，“公寓”这字眼也是不能出现在宣传文案之中了，相关工作人员应当及时检查已发布文案，对于有此类现象的标语，广告及时撤回或修改。

△网络图片

2

推广名与预售许可证的标准地名不一致

事实上，广州楼盘推广名与实名之间不一的情况已经存在多时。有的楼盘除了有登记名外，每推出一期产品，就会起一个推广名。

这些行为都违反了《商品房销售管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》、《广东省商品房预售管理条例》等法律法规。市国土房管局重申应当以预售许可证内容为准，开发商预售不得使用推广名，以后此种行为均由可能被查处。

3

相关资料公示不规范

售楼部现场应当公示《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《房地产开发企业资质证书》等一系列文件，另外销售人员相片、编号、姓名展板、房源销控表亦应一并公开。

另外，市住建委发布了《关于进一步规范商品房销售现场信息公示的通知(征求意见稿)》，要求开发商从卖楼开始就必须在售楼现场把所有可能引发维权冲突的不利因素都进行公示，这就对销售过程的相关资料公示有了较明确的要求。而实际销售过程中往往并不具备这小文件，或者屡有缺失，笔者建议在条件允许的情况下，应当满足此种要求，防范被有关部门查处的风险。

4

违规捂盘销售行为，售价超备案价

2017年以来，广州市住建委执法部门进一步加大对预售项目和中介服务机构的执法检查，对于取得预售许可证后未按规定时间开始预售等捂盘惜售行为，今后会加大处理力度。

另一种被查处行为是实际销售价格超过备案价格，开发商销售商品房时未按备案价格标价的行为，涉嫌价格违法行为。预售方案中申报的预售价格变动幅度等主要内容发生变更的，房地产开发企业应当事先向房地产主管部门提交书面说明，经备案后在销售现场公示。对未经备案、预售价格超过预售方案所申报变动幅度的，房地产主管部门暂停办理商品住房买卖合同登记备案，并责令开发企业限期报备。

5

中介未办理资质备案

广州楼市中介市场的不规范现象仍比较严重，就最近的查处行动反应的情况来看，未办理中介资质备案，现场未能提供中介资质备案证书以及中介资质备案过期未及时年审等行为均有可能受到查处。

“

小结：

今年以来政策出台频繁，变动幅度较大，对市场也造成了一定的影响，本所将继续对政策进行一系列的研究与解读，为各位客户与读者提供第一手的权威解读。

”

本文作者

凌云志 律师

广大律师事务所执委会委员、

房地产与建筑工程部负责人

执业领域：主要为公司常年法律顾问服务、房地产及银行非诉讼法律事务。

联系方式：[e-mail]

建筑与房地产业务团队简介

广大作为一家提供全方位法律服务的大型综合性的律师事务所，房地产与建筑工程业务一直是广大的传统优势业务。广大较早地借鉴了香港律师的先进经验，成功地探索出一套适合中国国情的房地产和建筑工程项目法律服务模式，并在这一业务领域培养出一大批优秀的专业人才。

自成立以来，广大为中海地产、恒大地产、万科地产、富力地产、雅居乐地产、和记黄埔、新鸿基地产、新世界地产、时代地产、星河湾地产、新城市地产、市政集团、丽兴集团、美林基业等近百家境内外知名房地产企业提供包括开发、建设、融资、销售及租赁在内的各项专业法律服务，并为中天广场（现“中信广场”）、正佳广场、中华广场等大型商业地产项目提供全程法律服务，在房地产界享有很高的声誉，并建立了良好的业内关系。

广大在房地产与建筑工程领域提供的法律服务主要包括:

· 一级土地开发

· 土地使用权出让与转让

· 房地产项目开发与转让

· 项目公司的并购与重组

· 房地产项目融资与信托

·建筑工程招、投标

· 建筑工程项目管理· 房地产项目销售、按揭与租赁

· 物业管理