限贷政策造成无法继续履行，购房者能否免除违约责任？ | 律师简评

点评律师 | 巫晶晶

点评案例内容 | 广州仲裁委员（gzac_gziac）微信平台

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责任编辑 | 黎晓莹

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限贷政策是通过限制购房者从银行取得贷款的资格或比例，抑制购房需求，从而调控房价。

那么，当国家出台新的限贷政策，使得购房者无法从银行获得贷款、或贷款的比例大幅降低，此时，购房者能否解除合同并免除违约责任？

律师简评巫晶晶 律师

专业领域：

房地产与建筑工程、金融与银行、诉讼与仲裁

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司法实践中，因限贷政策调整所引发的的房屋买卖合同纠纷近几年层出不穷。限贷政策是否构成违约，不可以偏概全，需综合根据案件具体的情况进行分析。

△点评案例选自 “广州仲裁委员（gzac_gziac）微信平台” 

购房者在签署房屋买卖合同前，应全面了解自己是否属于限购限贷对象，全面履行付款义务。如因自身原因未尽到应有的审慎义务，在签署合同时误以为符合现有贷款政策，而贸然签署房屋买卖合同，导致无法依约付款，则应承担相应的违约责任。

如限贷政策在订立合同后才出台，有约定从约定。如双方未就合同付款方式进行替代性的约定，且买受方因限贷政策调整而无力履行付款义务，则可选择解除合同，要求返还已交房款及利息等。至于违约金，法院一般会根据双方是否存在过错等因素综合权衡。

笔者提醒，买受人在签署房屋买卖合同前，应明确履行条款的具体履行期限，以及根据自身的实际情况，合理地选择付款方式，尽量避免不必要的纷争。

法规附件：

《商品房买卖合同司法解释》第二十三条  商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

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