成都大调研丨“改”好之后，老旧小区如何“管”好？
6月5日，成都市召开小区治理三年攻坚行动动员部署会，提出2023年至2025年将推进1641个老旧院落改造，明确持续扩大物业覆盖面，到2025年底，力争符合条件、业主自愿的老旧小区实现物业服务全覆盖。
老旧小区规模小、收费低、缴费率不高，物业企业入驻后一般会面临“入不敷出”的困境，因此不少老旧小区都面临硬件“更新”后缺乏后续维护管理的问题。如何在老旧小区中引入、提升物业管理，也成为老旧小区提升生活品质的重要课题。
如何破解？近年来，包括成都在内的多地开始在老旧小区中探索“片区式物管”。所谓“片区式物管”，即在连片改造中打破老旧小区间的院墙，让原来零散的老小区“抱团”成为一个大片区，再引入专业物管为整个片区提供物业服务。
金牛区西南街社区，是成都市首批打破小区院墙探索“片区式物管”的区域，但近日，该社区在试点两年之后已着手“换物管”。与此同时，正在改造中的工人村片区，正计划实施另一种“片区式物管”。
↑西南街社区老旧院落改造
“片区式物管”面临哪些问题？
老旧小区治理如何做好
从“改好”到“管好”的“后半篇文章”？
记者对此进行了调研
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运行两年西南街社区“片区式物管”为何撤场？西南街社区里的多个小区建于上世纪90年代初，随着建筑、道路、配套设施的老化，居民生活品质下降，一度被称为“稀烂街”。2021年4月，经历连片改造后，西南街社区开始试点“片区式物业管理”。社区相关工作负责人介绍，一家专业物业企业进驻片区近30个院落。当时情形下，这“标志着西南街20余个改造后的老旧小区正式告别无物业管理时代” 。
↑西南街社区风貌
“每个院落一名门岗，并提供保洁服务，工程部24小时待命。”据该物业企业项目负责人介绍，公司只负责院落内部，物管费0.5元/㎡；根据商谈情况，在部分院落也可收取停车费。除了维修能找到人，居民们感觉到的最大变化是：门岗人员年轻了，也正规了——和物业公司签了合同。
令人意外的是，运行了两年多，6月初，这家物业企业却悄然撤场。社区称，接下来将引入新物业企业。为何换物管？社区负责人解释，居民希望得到更好服务，“和其他小区换物业并无不同” 。
但记者在走访中了解到，物业无法覆盖运行成本，是撤场的重要原因。
“物管贴不起钱了。”西南街社区一个院落自管组的大姐说。记者了解到，该院落此前引入了物管，但院落停车费仍由自管组收取。大姐指向门卫室一名女子：“她和物业签了合同，负责院子的门岗、保洁，月工资2400块钱。”大姐接着介绍，物管只收取了约100户的物管费，“交齐了都不够开工资，更不要说还有20多户拖着不交。”
↑西南街社区紫藤花爬满楼墙引人打卡
物业项目负责人也表示，撤场由企业提出，确实更多系成本考量：“只负责院内，又不涉及其他资源运营，加上物业费收不齐——算下账就知道了。”
“西南街社区的片区式物管可称作1.0版本。”金牛区委社治委相关工作人员对此表示，“物业公司仍着眼于每个院子展开管理，人力成本高，居民缴费意愿存在偏差，加上拿不到商业资源运营，无法实现收支平衡。”
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另一种“片区式物管”探索 新增商业收益能解题吗？就在西南街社区换物业的当下，工人村片区正在紧锣密鼓地筹划推行“片区式物管”。
↑工人村片区·匠人里
工人村社区书记杨健勇介绍，片区有90个老旧院落，此次改造涉及22个。“改造后如果没有长效管理机制，要不了多久，又会变成原样。但单纯引入物业，账算不过来。”
预想中的“解题思路”总结起来不复杂：创造条件让物业公司增收、减少开支。杨健勇介绍，按照设计，院落改造中拆墙合院和拆违新增了空间，除用做新修居民休闲设施，还会增设车棚、快递柜等增值服务设施。
负责工人村片区物业项目的愿景集团物业项目负责人卿旭表示，进院前会和住户协商确认停车费、广告费等增值服务费用的归属或分成——物业公司只进“谈下来”的院落。另一方面，物管公司计划提供从0.5元/㎡-1.5/㎡三档收费标准，“不提供一刀切服务——事实上居民的需求也多样。”
↑工人村老旧院落改造项目图
“每个院落将更注重技防，不再安排人员岗，节省人力成本。”卿旭解释，预想中片区合围后设置若干出入口，安保和保洁人员在区域内巡查、打扫。此外，片区改造中会新建门面和停车场，“交由物业公司与本地城投的合资公司运营，收益反哺物业项目。”
杨健勇判断，改造后新增的商业收益管理也考验社区、物管、住户等各方，未来院落中也会出现住户和物业的矛盾，“和其他小区一样。”他表示，院落自管组会继续存在，“收集居民意见，监督物业服务，协助社区化解矛盾。”
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老旧小区改造后后续管理究竟怎么办？“老旧小区改造后续管理还是应当坚持引入专业物业服务。”金牛区委社治委曾对此进行过专门调研，并形成了一份关于老旧小区改造后续管理工作的建议方案。
↑成都一小区进行改造后的楼栋墙绘 资料图
方案中建议，实施改造前，将后续管理模式勾选作为改造必要条件，全体业主同意老旧小区改造后实施物业服务管理并缴纳物业费的，方可列入改造计划；根据拟改造小区实际，结合小区居民意向选择，充分征求居民老旧小区改造后续管理模式意见建议，确定小区管理模式、物业服务机构、内容等事项；在改造前按照《四川省物业管理条例》有关规定，选聘并引入专业物业服务公司入驻，与全体业主提前介入改造管理方案的制定。
改造过程中，物业服务机构要协助业主委员会（或其他自治组织）或业主代表参与老旧小区改造施工方案的制定、参与老旧小区改造过程与质量监督工作，并参与老旧小区改造竣工验收。改造后，物业企业要提供质价相符的物业服务。方案中也提出，应当健全物业公司的退出机制。
↑西南街社区乒乓球场地
除了由市场化、专业化的物业公司提供服务，方案还提出另外两种管理模式：方案一，由区属国有平台公司提供物业服务，探索建立改造、运营一体化模式，同步成立专业物业服务机构，全程参与片区改造。改造前要充分梳理片区可用资源，以整合闲置场所、“拆墙并院”等方式，利用释放的公共空间合理配置片区物业服务中心，为后续物业增值服务提供阵地，以增值收费弥补物业管理费用缺口。
方案二，探索成立物业型社区社会企业，通过市场化运作，为辖区老旧小区提供物业服务管理。其中，除了以社区两委等社区专职工作者为主体独立运营的模式外，还可引入各类市场主体，以项目合作的形势开展运营，或与其他市场主体（如国有平台公司等）合资成立项目公司、子公司等形式开展经营管理。
“老旧小区改造后续管理是比较新的课题。”金牛区委社治委相关工作人员坦言，很多问题有待探索，比如，“片区式物管的一种方式是合围成片，但涉及道路、管网、环卫等行政许可，有待政策支持。”
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如何形成长效机制？“物业+社区服务”成行业趋势国内老旧小区改造后续管理方面，北京的做法——尤其是近年来的“劲松模式”和“首开经验”，展现了两种不同路径。
从2018年起，北京市朝阳区劲松街道率先试点引入社会资本，从设计、规划、施工到物业管理，全流程参与，允许企业收取停车费并参与社区养老、托幼、健康等产业；物管先期提供四个月免费服务，让居民逐步接受服务并付费，同时街道设置3年的物业扶持期。“首开经验”则是国有企业参与老旧小区改造的典型模式。首开集团试点探索“先尝后买”和“持续更新”的更新模式，随时根据居民的合理化建议持续开展微改造，注重物业服务前置。
↑工人村片区·匠人里
中国城市规划学会住房与社区规划专委会秘书长、清华大学建筑学院副教授刘佳燕长期研究城乡社会规划研究、社区规划与住房研究、可持续城市更新，她表示，老旧小区改造后续管理直接关系到改造成果能否巩固。
“打通相邻院落、实现连片式物业管理——有利于整合边角空间、共享服务设施。”在此基础上，刘佳燕建议，挖掘小区的空间资源、盘活资产，“引入社区商业。”一个参考思路是，小区公共资源的收入进入社区基金统一管理，一部分用于支持物业费。
↑曹家巷
在物业企业的角度，“物业+社区服务”是时下倡导和行业趋势，“即物业逐渐转型为社区服务运营商，提供养老、家政、社区团购等业务，拓展收入。” 节流也要考虑，“比如，部分服务可由居民自助、互助开展。”
“缴费率不高，背后是居民和物业的信任问题。”刘佳燕表示，除了“先尝后买”等创新外，成都正在推行的信托制物业也值得推广。“期待更多的机制创新，支持老旧小区改造后续的可持续物业管理。”
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