执行疑难问题处理指引

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执行疑难问题处理指引

近年来，在诉讼案件执行过程中，我行抵押物被第三方在先查封及我行抵押物被恶意租赁的风险是执行中遭遇的重点风险，也是实际执行过程中的难点问题。

一、对抵押物被他行在先查封的处理建议

对于抵押物被他行在先查封的处理建议，除《中信银行疑难法律问题处理指引》（信银办发（2015）893号）中《抵质押物处置法律风险管理指引》所述的处理建议外，实践中，分行亦可尝试采取下述措施：

（一）充分重视，可能发生不良时，应及时对抵押物采取保全措施，争取首封权。在确定我行抵押物已有在先查封后，应第一时间掌握债务人其他涉诉信息，尽可能快速查封债务人其他财产（包括其他债权人的抵押物），争取为后续与其他债权人（可能与我行交叉在先查封彼此抵押物）共同协商解决抵押物处置创造谈判条件。

（二）根据涉案的具体法院，核实是否存在地方规定。目前全国绝大多数地方的法院仍严格采用最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》中规定的由首封法院负责主持财产分配启动执行的模式，但仍有部分地区法院为了解决执行难的问题出台了地方规定对前述模式进行了突破，确定由优先受偿权执行法院负责执行，例如上海市、浙江省、福建省的高级人民法院均出台了相关规定，还有部分地区的法院虽未直接出台由优先受偿权法院负责处置的规定，但也对相关问题的解决进行了一些调整，例如江苏省高级人民法院在其2013年12月发布的《关于执行疑难若干问题的解答》中，就规定在首封法院怠于处置查封财产且法院之间协商不成的情形下，可以报请共同的上级法院由在先的执行优先受偿债权的轮候查封法院处置查封财产；北京市高级人民法院亦在其2014年4月发布的《北京市法院执行案件办理流程与执行公开指南》中增添了法院协商途径（北京市法院之间可协商，协商不成的，可报请高院予以协调）。因此，在发现抵押物上有其他法院的首先查封后，应首先核实地方法院是否存在相关解决冲突的规定，并积极与法院沟通，寻求框架内的解决办法。对于整体上仍严格执行由首封法院负责执行处置工作的地方法院，则应积极通过各种渠道与法院进行沟通，尝试由上级法院协调优先受偿权法院执行/或督促在先查封法院限期处置，解决我行个案所涉及的问题。

（三）对于在先查封案件已经进入执行阶段的，积极与在先查封案件当事人进行沟通，可以主动承担司法评估及拍卖费用为条件，协调其尽快推动执行处置工作，但我行应与在先查封案件当事人共同向法院书面确认，拍卖所得价款应优先偿付我行垫付的相关费用。对于在先查封仍为诉讼保全阶段的查封的，可通过多种途径积极推进保全涉及案件的审理工作，推进其诉讼进程，以便其尽快进入执行阶段，也可以与债务人、在先查封案件当事人及在先查封法院进行协商，寻求以其他财产置换保全物的空间，使我行抵押物解封。

（四）核实其他债权人的申请查封行为是否符合法律的规定，程序是否合规。如认为其他债权人的申请查封行为不符合有关规定的（或怠于行使权利妨碍我行优先受偿权的实现的，如无益拍卖的情形下，在先查封法院怠于推进执行工作的），要及时向查封的法院提出异议、复议。如法院认为对抵押物采取查封等措施符合法律规定的，我行也应向法院说明该抵押财产已为我行债权设定抵押的情况及提供相关证据，如抵押合同、他项权证等，以便法院知悉查封财产已被抵押的事实，并积极沟通法院寻求协调处理的空间。

（五）如涉及的在先查封并非法院作出而是其他行政机关或司法机关作出，则应积极与相关行政机关沟通，多种途径协调解决方案。

二、对抵押房产被恶意租赁的处理建议

所谓银行的抵押房产被恶意租赁，通常分为二种情况：一是客户贷款前已将抵押物租赁而未告知银行，误导银行放贷；二是贷款发放前后，抵押人与承租人倒签抵押物租赁合同。以上情形均伴随租期长，租金多，抵押人无其他资产偿债问题。由于我国尚未落实房产租赁登记备案制度，银行难以查清租赁合同签署时间的真实性。一旦出租人与承租人恶意串通，倒签合同，即将合同签订日期提前到抵押登记之前，并辅之假租金收据，形成履约事实，以法律明确规定“抵押前签订的租赁合同有效”对抗抵押权，银行将面临抵押物处置困境。

对于抵押房产恶意租赁，可区分不同情况，采取以下解决方式：

（一）把好贷前调查关口，摸清抵押物租赁情况。一是严格落实贷前调查制度，针对性地对抵押物租赁情况进行专项调查，做好相关调查笔录，核实抵押房产的真实使用状态，除书面文件外，还应加强实体审查工作，有条件的情况下应现场实地勘查抵押物是否有对外租赁，并尽量留存抵押物当时的视频、影像等资料。二是由抵押人或其法定代表人、授权代理人签署《保证书》，保证其没有在贷款前签订租赁合同，并明确作出虚假陈述将承担的法律后果，为将来实施防范风险措施、追究责任准备证据。如抵押人声称抵押物在放款时未租赁的，可以要求就确认函件办理公证手续，相关抵押物当时的视频、影像资料也一并公证留存。三是对于已出租的抵押物，可要求其先解除租赁合同，待抵押登记办妥后，重新签订租赁合同，同时要求承租人在租赁合同中明确其知晓租赁物已被抵押给银行，愿意放弃“买卖不破租赁”的权利，以后不得以此对抗我行抵押权的实现，并由抵押人在申请贷款时对房屋租赁期限、租金等状况作出明确书面说明，之后再发放贷款。

（二）加强对抵押物的贷后监管工作，贷款发放后定期对抵押物实地进行监督、检查，查看是否有抵押物被租赁的现象。

（三）积极寻找证据，严惩倒签租赁合同行为。

最高人民法院已在2014年对倒签租赁合同对抗抵押权问题的审判规则进行了提炼，即房产租赁签约在先但尚未交付的，不得对抗抵押权（参见《民事审判指导与参考·物权专题》【2014年版】，2015年出台的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条的规定亦体现了该裁判思路）。在租赁合同订立时间与租赁物交付时间不一致情况下，租赁权设立的准据时点应以租赁物的交付或登记时间为准。因此，在实际诉讼中，我们可以从承租人开始占有的时间节点在案涉房屋抵押之后的角度进行举证与抗辩。可在一定程度上堵住被执行人与案外人通过倒签房屋租赁合同以规避执行的漏洞。

对于倒签抵押物租赁合同，恶意逃废债务的，应收集各方面证据，如证人证言、租金转账凭证是否在抵押日之后、对签约日期进行司法鉴定等，确定实际承租的时间，以确认其倒签的合同无效；必要时，也可向公安机关举报抵押人与承租人，请求公安机关以立案侦查，通过刑事手段追查事实，对抵押人及承租人形成威慑，促使其配合我行行使抵押权。

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