济南TOP房企盘点：近6成济南人在买他们房子 还有房企已进军多领域
从1999年到现在，济南房地产市场发展20年。可以说，前十年基本是本土房企的天下。虽然期间已经有保利、路劲、鑫苑、南益等外来房企的身影，但在整个济南房地产中占比较小，影响不大。
近十年，外来房企陆续进驻，在整个济南市场上占比越来越高。他们的到来，加剧了市场竞争，也带来了新的产品和观念，深刻影响了济南房地产市场。
这些房企在济南的布局如何？市场份额占比怎样？它们的到来，如何影响了济南？
济南楼市渐入寡头时代
2006年开始进驻的保利、绿城、中海，2009年之后的绿地、恒大，再到2012年到2015年间的万科、龙湖、融创，外来房企巨头逐渐在济南聚齐。
在2017年前后，又有中骏、招商、仁恒、金茂等新的一波房企涌入济南。
克而瑞数据显示，从网签面积及金额来看，近几年的济南TOP10房企中外来房企占据了8-9成，本土房企只有鲁能、银丰以及绿地泉在榜单上活跃过。
上榜济南TOP10的房企，多是头部房企，为追寻规模和利润，他们一般保持了较快的扩张速度，在售项目的增多使得他们在整个济南的销售比重也日益增大：2016年，TOP10房企的新建商品住宅的网签面积在整个市场中占比为39.02%，到了2017年，这一占比就上涨到了57.68%，2018年为58.44%。
2019年前11月，这一比例为53.9%。考虑到12月业绩冲刺网签量往往高于月均水平，因此TOP10房企在整个济南市场的占比有望持平甚至超过去年，继续攀升。
在济南的TOP10房企中，TOP3房企的销售面积及销售额占比又达到了5成以上。比如今年前10月，TOP3房企融创、万科和中海三家的销售总面积超过了300万平方米，而后7个项目的销售面积却不足300万方。正是在这种不断提升的集中度中，房地产市场逐渐向寡头时代迈进。
头部房企的布局策略：四面开花vs大盘重仓
通过梳理近几年的房企排行可以发现，能够上榜TOP10的企业，要么有能够快速走量的楼盘，要么在售项目数量较多，能够凭借总量实现突围。
比如中海，先后在济南开发了中海国际社区和中海华山珑城两个大盘项目，其中的中海华山珑城内更是分成了八九个项目，有刚需盘有改善盘，常年稳居项目销售榜10强。
融创在布局上跟中海有相似之处，大盘在项目的业绩构成中占据了很大比重。目前融创在济南开发的项目有融创文旅城、中新国际城、融创东山府等多个楼盘，在地域上侧重于东部，西部只有财富壹号一个项目。其中，融创文旅城和中新国际城两个都是高流量项目，且体量都比较大，是济南融创近几年乃至未来几年的重要业绩担当。
与中海、融创这种集中布局东部、且不乏大型楼盘社区不同，万科、龙湖走的则是另一种路子。从2012年下半年通过收购股份进入济南，到现在已过去了7年多的时间，万科项目也从最初的1个变成了30余个，开发区域涵盖东西南北以及老城区，章丘、济阳也都有项目，可以说是一种四面开花的开发方式。
从2014年进入济南，龙湖在济南的项目也实现了东西部和老城区的多区域布局，不过仅限济南主城区，其中市中区还未实现项目的落地。
作为以精装和物业著称的龙头房企，万科通过这种四面开花的开发方式，让全济南各个区域的人都见识到了万科的房子和服务，在一定程度上提升了区域居民的居住水平，也改善了区域面貌。
与其他头部房企不同，万科在济南的布局不仅仅在住宅和商业领域，还对外输出物业，并运营了长租公寓泊寓、养老项目长者公寓等，甚至还踏入了物流产业，在济北打造了产业城镇，多角度参与城市建设，渗透到了济南人生活的若干方面。
TOP房企的进击和退让
正是因为在售项目数量及业态类型的不同，济南TOP10房企的榜单时常在变化，有老将退出，也有新生挤入，还有的一直在榜单中，但排名上有了向前或向后的变化。
从2017年与2018年的销售面积可以看出，济南TOP10房企名次的进退
比如保利，在2014年左右时曾经有保利华庭、保利中心华府、保利海德公馆等多盘在售，业绩表现也可圈可点。但近两三年间，只有翡丽公馆一个项目在售。直到2019年，才又有多个新项目入市。正是因为这种在售项目上的断档，导致保利虽然是全国十强房企，在济南却多年未进销售TOP10。
近4年间济南部分头部房企的销售面积变化（数据来源CRIC，为网签结合调研数据）
在过去的一年间，绿地也经历了类似的换挡。2018年价格较低的流量项目绿地城售罄之后，在售项目只有CBD的绿地IFC和南城的绿地新里程等，价格较高，再加上区域竞争激烈，难以实现较快的跑量，因此销售面积出现下降。不过10月以后随着绿地国博城的入市，这种局面将得到彻底改观。
相比一些项目因断档、换挡出现的业绩下降，万科的表现可谓非常稳健。2012年9月通过与天泰合作进驻济南，第二年通过招拍挂拍到万科城地块，到了2016年销售面积已达到70.8万平方米。近几年来，济南万科的销售面积也稳步增长，并在2018年销售面积突破百万方。今年前10月销售面积已超90万方，经历年底冲刺之后，销售面积超过去年可以说毫无悬念。
之所以能实现稳步向上发展，应该与万科的扩张方式有关。除了公开市场拿地，万科还通过合作开发的方式拓展了不少项目，区域上除了长清之外，在济南主城区已实现了全覆盖，入济7年，已开发了30多个项目。
与万科的稳健而较高速度的增长不同，华润在济南的发展步伐是稳健而偏缓，从2012年南城拿地开拓首个项目到现在，华润主要深耕南城，先后开发多个地块。近几年也在CBD实现布局，落下了一南一北两个项目。
而恒大在济南的发展表现出了从主城区下沉到周边的趋势，目前济南城区在售项目有恒大龙奥御苑、恒大城以及长清的恒大绿洲，近两年布局速度放缓，新项目主要是章丘的恒大悦珑台。
头部房企对济南市场影响几何？
比如绿地到济南，带给济南最大的变化就是“第一高楼”：位于老城区的绿地中心是济南已投入使用的第一高楼，而位于CBD片区的428米建筑，即山河湖泉城中的山，属于济南在建的第一高楼。
济南已建成投用的第一高楼
而中海到济南，最主要的功绩就是对片区的蝶变和升级。尤其是中海华山珑城的建设，盖楼、造湖、完善配套、打造标杆，使得华山片区实现了蝶变，片区人居水平得到很大提升。
相比而言，万科和龙湖带给济南更多的则是居住产品上的革新。
万科来到济南后，其精装上对细节的极致追求和物业服务的贴心和到位，给其他济南房企起到了标杆示范作用，重构了购房者关于好房子的标准，提升了济南人的居住品质。
而龙湖的到来，则培养了人们对社区景观园林的要求。近几年比较流行的四面宽三居户型最早出自济南龙湖，通过户型的变革，同等面积享更多采光，购房者的生活品质也因此提高。
济南住宅商品化20年，正是在万科、中海、绿地等外来房企的参与和带动下，济南房地产市场逐渐发展成熟，济南城市面貌焕然一新，济南人的居住水平也有了质的飞跃。
房地产行业集中度越来越高，寡头时代逐渐来临，整个市场将变成这些头部房企的天下，希望他们接下来能带给济南更好的项目，更高品质的房子以及更美好的生活。
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