数据说片区：唐冶楼盘网签PK 哪几个项目卖得好？
2008年，随着火炬东第项目的土地成交，唐冶片区的首个房地产开发项目开始启动，到现在已过开发了11年。11年间，火炬东第的烂尾命运没有改变，片区内的楼盘开发却已经历了三四茬，片区房价更从最初的三四千一平米涨到了1.5万元以上。后经过调整，又回归至1.3万左右。
如今唐冶片区在售的项目，既有鲁能泰山7号这样2016年就入市的项目，也有楼面价超过1万2的项目，还有楼板价在6、7千元的的项目。他们中哪些是片区的流量担当？今天我们就从网签数据的角度，对片区项目来一次解读。
片区简介：
在整个东部的热点片区中，唐冶片区属于整体条件比较好的：片区内自然环境较好，具有一定的山体资源，也没有炼油厂那样的不利因素。且市政道路等硬件设施已很完善，整个开区开发度相对比较高。
片区内规划和布局了不少产业园项目，为片区居民提供了就近就业的选择，带动了区域经济的发展。片区发展最成熟的区域在南部，银丰、恒大、鲁商、帝华等房企开发的楼盘都已交房入住，为整个片区带来了较大的居住人气。
近三四年来，随着片区北部土地的出让，片区发展重心转移到北部区域。2016年6月底和2017年8月，片区发生了两场著名的土拍，片区拍出1.3万+的楼板价，唐冶房价也水涨船高，站上万元高度。
2017年的土拍中，万科、龙湖、保利、山钢等房企进驻片区。之后，新城、远洋、天鸿等房企也加入到片区的开发中来，片区竞争越来越激烈。
〖唐冶片区：从刚需转向刚改和再改〗
从截止到12月8日的网签数据来看，玖唐府、万科翡翠山语和鲁能泰山7号三个楼盘属于片区的销售TOP3项目。
三个楼盘之所以能够遥遥领先，有自身品牌力、产品力、前期口碑积累等多因素的作用，也与项目的入市时间节点密不可分。
与TOP3项目相比，新城悦隽风华、高铁城和远洋天著春秋三个项目都是在下半年首开，入市时间较短，能够取得现在的网签成绩，也还差强人意。
除了网签TOP3项目和下半年入市的3个新盘项目，剩下的便是龙湖的两个项目。从网签数据上来看，两项目表现有点过于平淡。近期入市的保利和唐悦色，因为没有监测到网签，所以没将其列入排行榜中进行对比。
从网签来看，整个片区的主力户型集中在90-120㎡和120-144㎡。其中，新城悦隽风华和鲁能泰山7号的90-120㎡户型网签量远远高于120-144㎡户型；玖唐府两种户型成交比例相近，大户型占比略高；万科翡翠山语、远洋天著春秋等项目都是120-144㎡户型占比高于90-120㎡户型。
三房、四房户型成交比例增多，再加上180-200万总价段成交面积的增加，表明唐冶片区已逐渐从刚需向刚改和再改转变。
〖TOP3项目缘何热销？〗
唐冶片区在售项目中，网签面积前三名项目分别为玖唐府、万科翡翠山语和鲁能泰山7号。与其他项目相比，三个项目在入市时间上相对都比较早，如鲁能泰山七号，2016年就已开盘。相比而言，万科翡翠山语和玖唐府虽然入市时间较晚，但也算抓住了上一波行情的末班车，在大家买房预期还没太下降的时候入了市。
当然，购房者对一个项目的接受度如何，最终还是要看他的产品力和性价比。
万科翡翠山语是由万科独自开发的项目，属于万科的高端翡翠系产品。在济南，万科的开发模式主要是合作开发，独立开发的项目占比较少，所以翡翠山语这种项目就更加可贵，所呈现出的产品和品质也更能代表万科。
颇具文艺气息的售楼处是翡翠山语的一个加分项
整个项目的规划中，翡翠山语既有高层、小高层这样的走流量产品，又有叠拼这种能做溢价的产品，产品类型比较丰富，购房者的选择余地比较大。
作为最早在济南做叠拼别墅的龙头房企，万科的叠拼产品做得还不错。在翡翠山语二期的翡翠堂院中，万科又将叠墅产品进行了升级，不仅在面宽上下了很大功夫，做到了上下两层南向5个区10米超大面宽，还将高度降低，只做4F叠拼产品，户户有专属电梯可达各层，私密性和居住的舒适度更高，更好的满足了改善型购房者的需要。
除了产品，翡翠山语的内外部环境和配套也很不错。项目紧邻围子山，自然环境优越，稼轩中学、历城二中这样的名校与翡翠山语只有一街之隔，小区内部还规划了一座三联韬奋书店，社区人文氛围比较好。作为片区的价格标杆，翡翠山语凭借万科的品质和口碑，再加上优质的配套，能网签出第二的成绩，表现可谓优秀。
而玖唐府，走的则是一条与翡翠山语完全不同的路子。首先是联合开发。整个项目是由万科、中骏、龙湖和金地四家联合开发，装修和物业由万科负责，园林由龙湖负责，营销操盘是中骏，可以说是集合了各家之长。
玖唐府户型
整个项目是以18层小高层为主，另外还有4栋25层的高层住宅。玖唐府的户型基本都是四面宽设计，比较受购房者认可。虽然在初入市时价格较高，但通过后期不断调整，价格已经有了一定下降，具有了较高的性价比。再加上高层、小高层产品去化速度要比别墅类快很多，所以能够超越翡翠山语，排在片区网签首位。
再来看鲁能泰山7号。鲁能泰山7号属于片区内仅存的老盘项目，由鲁能地产开发。项目主打的就是体育社区理念，在龙凤山路西侧打造一所占地800亩的体育公园，成为片区内临近项目的配套卖点之一。
与其他项目相比，鲁能泰山7号最重要的就是口碑。他不仅有南城大盘鲁能领秀城的业主背书，还有已交房业主的口碑宣传，因为目前已交房部分品质大家公认还是不错的。
鲁能泰山7号目前在售的是三期产品，在楼市调整期不仅三期产品不仅没有降价降标，反而升级成了精装，更侧重品质的打造。从网签年内第三名的成绩来看，也算走出了自己特有的路子。
〖三个新项目有何优劣？〗
在唐冶片区项目中，远洋天著春秋、高铁城和新城悦隽风华都是今年下半年入市，将其归为一个梯队来对比，更具有说服力。其中，远洋天著春秋和高铁城是精装交付，新城悦隽风华是毛坯交付。
高铁城项目起初是山东铁投集团与山东黄金合作开发，今年年初山东黄金退出。5月份，蓝绿双城通过签约介入，与山东铁投集团共同开发高铁城项目。但这时，高铁城北区的各种规划已经板上钉钉，没了改造的空间。这也是现在该项目的户型设计以及户型配比饱受诟病的原因。
三个项目中，高铁城入市最早，先在8月7号搞了一次团购开盘，精装房价格在1万4左右，成功搅动片区购房者预期。项目于9月初加推，面向普通购房者，价格在1.6万左右，去化率2成左右。
有了蓝绿双城的参与，高铁城给了购房者更多的期待，实景样板间和工法样板间的细节，也比较打动人。但部分户型设计过于传统，进深过长，会成为一部分购房者放弃它的理由。
再看远洋天著春秋。该项目是远洋地产在济南落地的首个住宅项目，属于其top春秋产品系。整个项目的容积率只有1.5，属于片区内稀缺的2.0以下地块，包含11层洋房、叠拼以及合院等产品类型。
远洋天著春秋项目效果图
项目于8月24日首次入市，开盘时也选择了低开的策略，洋房均价在1.6-1.7万之间。凭借临近围子山、容积率低等优势，所以开盘当天去化率超过了9成。
与高铁城和远洋天著春秋相比，新城悦隽风华更偏向刚需群体。项目是毛坯房，首开均价大约在1.3万左右，时间是8月18日。这时候，新城地产还未从黑天鹅事件的影响中走出来，再加上高铁城低价团购开盘的搅动作用，项目开盘去化率比较低，只有2成左右。
不过，之后的新城悦隽风华走起了低价促销的策略，价格下探到了1.1万，吸引了一些对价格比较敏感的刚需入场。也正是因为低价跑量，才成为了同期新盘中网签面积最多的项目。
小结:
通过网签数据，相信大家已看出唐冶片区各楼盘的销售热度如何。排名靠前的项目，在产品力、品质等方面做的都不错。排名靠后的项目，产品不一定不好，但网签数据不好看，或是受了某个或某些因素所累。