这些年来，随着房价的攀升和限购限贷政策的持续，越来越多的人把目光投向了公寓市场，希望通过购买公寓，来实现对住宅的替代过渡和资产的保值增值。
不过，与住宅相比，购买公寓的人群相对较少，所以谈起住宅来可能很多人说得头头是道，但对公寓产品却知之较少。难道公寓的购买只是地段和价格吗？事实上，一个公寓产品的投资价值，主要看两个属性：增值保值性和舒适度。保值增值性与地段、生活休闲配套、交通通达性、企业品牌、物业等密切有关；舒适度则由项目的产品力决定，比如精装水平、户型设计、楼栋设计等。如果以上8个方面都做的不错，那么，这个公寓无论是保值增值性还是舒适度，都是非常优秀的。在判断房地产的价值上，李嘉诚有句投资名言，即“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。这条投资名言能流传至今，说明它已经在实践中得到了广泛的印证。可以说，一个好的投资项目必须要占有优质的地段，在公寓市场尤其如此，因为超过8成的业主购买公寓是为了出租或者升值后转手，所以地段的选择非常重要。那么，什么样的地段才算是好地段呢？答案就是有大量办公人群的地方，即商圈附近。因为居住地越靠近办公地，上下班通勤时间越少，所以很多人倾向于在公司附近租房。商圈附近的租房需求大，意味着你的公寓更好租，租金也可能更高。在济南，可以重点考虑的地段有CBD、经十路沿线以及泉城路、洪楼等商圈附近的位置。地段是公寓投资价值高的必要条件，并非充分条件。比如诚基中心，占据着济南历下区优越位置，却卖了几次都没卖掉，最后被历下控股接手。所以一个优质的投资项目，不仅占有好地段，还要由品牌房企来开发和运营。如果品牌不够大，不仅有烂尾破产风险，后续提供的物业服务能否到位也难保证。启德国际金融中心到中弘广场，再到现在烂尾无人接收，这一案例更说明了品牌的重要性。看品牌，还要看三个方面：一是企业品牌实力如何，是不是房地产百强或者50强？二看企业发展是否稳健。房地产下半场，尤其是当下的楼市调控期，过度追求规模和速度，一旦某一环节出现问题，就是破产的命运；三要看企业是否是自有品牌物业，物业水平如何。高质量的物业不仅能够有效保证公寓的秩序和安全，还能提升居住的舒适度，使公寓的保值增值性更强。一般而言，有了优越的地段，配套也不会差。因为地段位置好了，各种商业配套、生活配套等优势资源都会自动向这里聚集。但地铁的出现，却使得同区域内房子的价格拉开了距离。这里就牵涉到了各种类型地铁房的概念。从距离地铁口的距离来看，一般认为500米以内的房屋才能算真正的地铁房；800米以内的房屋叫次地铁房；1000米左右范围的房屋只能叫地铁慨念房。还有一种判定方法，即根据步行距离来看，5分钟步行可到达的称为“正地铁房”，10分钟可以到的叫“准地铁房”，15分钟则是“近地铁房”，而超出15分钟的不再称为地铁房。从出行角度来看，当然首选正地铁房。有着正地铁这一优势加身，你的公寓不仅好出租，租金也会比其他次地铁房、近地铁房高出不少。产品力，直接关系着居住其中的舒适度，也与保值增值性息息相关。毕竟，一个居住舒适度不高的公寓，出租率和租金都不会高。一个公寓的居住舒适度，最直接的体现便是它的梯户比。目前，仍有很多人对公寓的印象还停留在竖条状阶段，之所以呈现这种竖条状结构，就是因为梯户比太小。2梯13户、5梯26户，6梯23户，7梯46户……面对市面上这些梯户比多样的公寓，到底该如何选呢？首先，要看梯户比值的大小。要想居住舒适度高，就要选梯户比较大的公寓。很多住宅是一梯两户或者两梯四户，它的梯户比就是0.5。公寓的梯户比一般都比住宅的小，这个值越小，意味着越多的人跟你抢电梯，上下楼就不会很方便。除了梯户比的值，还要看电梯的数量。还是以住宅为例，一个单元一梯两户和三梯六户，梯户比值虽然都是0.5，但很明显，三梯六户的采光面会少很多，人员层次也会更复杂。采光面，这也是影响舒适度的重要因素。采光面主要由户型的面宽决定。面宽越大，进入室内的光线就越足，所带来的好处一是节能，二是心理上感觉敞亮和舒坦。面宽大的项目，采光会更充足（仁恒世纪中心的仁恒梦公馆43平米样板间实景图）除了面宽，从户型中我们还能看到一些硬件设施的配备情况。比如，如果有单独的厨房，且厨房有自己的窗户的话，这个户型是具备通天然气的条件的。要知道，市面上多数公寓都是不通天然气的。左上角的独立窗户，让该户型满足了通天然气条件（仁恒梦公馆88平米户型图）看了户型，整个楼栋的平面层也是有必要看下的。虽然大多数公寓都是回字形围合结构，但有些公寓是有天井设计的。这种设计，能够增加整个楼栋的采光面，一些户型也因此能够形成对流和通透，也是能够提升居住舒适度的。看完了以上的公寓购买攻略，接下来就是选购环节了。那么，在济南，有没有8要素表现全优的项目呢？首先有必要介绍下仁恒世纪中心。仁恒世纪中心是仁恒在济南打造的第二个项目，是首个商业综合体项目，梦公馆就是其中的公寓部分。仁恒世纪中心位于济南国际金融城的金融聚集区（CBD）核心位置，占据CBD繁华中轴线礼耕路，紧邻世界500强名企汇聚的5座超高层，周边有万科商业综合体、绿地大馆里、龙湖天街等高端商业环绕，再加上地下商街、绸带公园、两大剧场等各种商业、生活配套，未来繁华可期。可以说，CBD区域作为济南价值高地这一点是毋庸置疑的。由此看来，梦公馆在地段和配套等方面评分绝对属于优异水平。而在交通通达性上，梦公馆也毫不逊色：周边有R3、MI两条地铁线经过，礼耕路站和绸带公园站就分别在项目东西两侧，与项目距离都在二、三百米左右，其中绸带公园站还是个双地铁站点。就在仁恒世纪中心项目的地下，还设了地铁出入口，未来乘地铁出行十分便利，可轻松通达全城。再看开发商品牌和实力。仁恒梦公馆的开发商是仁恒，这是一家有着新加坡背景的房企，进入中国27年，一直专注于做高端项目，在其前期开发的项目中，客户满意度能达到95%，业主复购率大约30%，老带新成交占比50%，可以说口碑极佳。同时，这也是一家发展十分稳健的企业，不过度追求规模化发展，沉下心来打造高品质项目。从他在济南打造的首个住宅项目也可以看出，无论是园林、会所，还是样板间，仁恒公园世纪全部是实景展现，属于业内公认的品质标杆。项目物业是仁恒自有的物业，具有中国一级管理资质，服务能力和水平都非常高。在梦公馆产品的打造上，仁恒更是颇费了一番功夫，致力于打造CBD真正的高端公寓——由室内设计大师梁志天亲自执笔，比照仁恒的住宅精装品质，打造了建面约43-88㎡、面宽约6-8.7米的住宅式精装公寓，缔造国际高品质舒适居住体验。5梯16户的设计，一层平均只有3.2户用一部电梯，相比一层5户甚至8户共用一步电梯的公寓，居住舒适度要胜出许多。牺牲掉一定的户数后，每户就有了更多的采光面，这个采光面主要就是面宽。在仁恒梦公馆中，即使是最小的43平米户型，也能做到大约6米的面宽，88平米的户型面宽更是做到了约8.7米。仁恒世纪中心规划图，1#、3#为商务办公，2#为商务公寓再看规划用途。整个仁恒世纪中心包含2栋商务办公楼和1栋商务公寓，仁恒梦公馆就是其中的2#楼，用途为商务公寓，相比一些规划用途为商务办公的公寓产品要更加规范，没有后期无法入住等风险。不仅如此，整个楼层的布局中，仁恒采用了“回字形”“天井”设计，可以直接或间接的与室外进行采光、通风，进一步提升了居住舒适度。结语：一个优秀的公寓产品，保值增值性和舒适度缺一不可。地段、配套、交通通达性是保值增值的硬件条件，开发商的实力和物业的服务能力是保值增值的软性条件，而产品自身的精装水平、户型设计、楼栋设计直接关系着居住其中的生活品质。