官方：郑州最新投资地图发布
7月19日，郑州市人民政府发布了《郑州市城市总体规划（2010-2020年）》，这是官方第三次发布城市规划，第一次是2010年10月，第二次是2012年1月，第三次是2017年7月，与前两次不同，此次时间跨度为5年。
从某种意义上来讲，城市总体规划的发布，代表了城市在下一个周期内的发展方向。
在十年前，郑州的总体规划（2006～2020）中提到，郑州市的主要发展方向为：近期，郑东新区；中期，东西两翼拓展；远期，东西两翼平衡发展，兼顾向南扩展。
”
东区的发展有目共睹，错了东区的投资无不懊恼三分。十年后的今天郑州市对总体规划进行修正，在此情况下，研判城市的核心价值点，以及未来发展方向，绝对是投资价值的最直接阐述。
本文将从三个维度为大家一一解析。
中心维度
城市的中心在一定程度上决定了城市的底气，城市的名片，以及城市的发展核心。
郑州的城市中心是哪里？
早在2010年初就确定“一心两翼”的发展战略，其中“心”代表的是以主城区为核心（可以理解为三环以内，或者是金水区），两翼分别代表的是以高新区为代表的左翼和以中牟为代表的右翼。
另外兼顾的南向发展基本是指以新郑为主的大南区。
这是2010年之前的规划发展。其实郑州的核心早已发生改变。在2016年郑纺机地王和亚新白沙地王发生时，基本就预示了东西两个方向的核心转移。
东部的核心转移至老城区，西部的核心转移至白沙，而中心位置则是现在的郑东新区CBD。
由区位图可以看出，CBD距离郑纺机地王7.8KM，距离亚新白沙地王10.2公里，距离滨河国际新城地王10.8公里，以此为核心的10公里范围圈已覆盖2016年的所有地王。
这就是城市中心核心价值的表现，同时也是城市发展中心的预兆。在此基础上，我们可以确定郑州发展将形成以郑东新区作为未来城市中心的城市格局。
所以在7月19日的规划图中，我们看到了这张图。
郑州的发展中心不在是以前的中心城区，其核心轴整体向东移动，新的城市中心在哪？我们从另一张图得到了答案。
从上图我们可以看到，郑州新的发展中心已正式确立为CBD商务中心，辅助的2个核心点是二七广场商业中心和新郑州站综合交通枢纽。其所在区域分别为老城区和郑东新区。
简单来讲，就是郑州未来发展将以CBD为核心，老城区和大郑东新区（包含白沙）为两翼的核心维度进行发展。
这是本文第一个观点，也是最重要的一个观点，这个思想转变一定要开始形成。
2
轴线维度
如果说城市的核心代表了城市的中心，那么城市的轴线一定代表了城市未来外扩的主力方向。
注意，此处释放了很重要的信息点。
以前的东西发展轴，向西指向洛阳，向东指向开封。
新的东西发展轴，东西向指向基本没变，向西指向洛阳，向东指向开封，另外在发展轴上，除了主城区外，新增加了西部新城区（荥阳上街）和东部新城区（中牟绿博）。
南北向方面，北面变化不大，指向仍为新乡。
南向的改变最多，由最初的跨越南部新城到新郑南龙湖。现在因为城市中心的改变，城市发展纵轴整体向东调整，原先的南向发展主力区域新郑跳脱出南北发展轴，新增的航空港区全线受益。
为了配合航空港区的区域布局，甚至在此基础上，将南向发展轴表示为曲线，同时囊括了包括经开区在内的东南方向，这绝对是城市未来发展的主力方向。
为了说明此观点，此处用一个图示进行补充。
公共交通线路图得密集程度在很大一部分程度上决定了城市的主力发展方向。其中地铁的线路数量更是对于区域核心发展的方向肯定。
在新公示的公共交通线路图中，可以看到，包括轨交，公交在内的公共交通线路图除了主城区外，第二密集区域就是航空港区了，所以从这一点上来说，未来郑州的发展一定是东南方向。
其中2个线路最密集区域值得关注，一个是滨河国际新城，一个是航空港区北港区域。
讲到这里，关于轴线维度，本文的第二个核心观点是，郑州的发展转向，东不是东，南不是南，郑州城市未来发展方向，必然是东南、东南、东南。
3
圈层维度
说明，此处的圈层实际上是对城市能级的一个统一示意。
关于城市地位，其实郑州一直以来的能级定位为中原经济区的中心，这和全国的其他城市群对比来说，其实郑州的地位不低。
按照新的规划公示，郑州定位为国家中心城市，国际综合交通枢纽和物流中心，国家历史文化名城，河南省省会。
郑州一直以来的城市人口红利，资源红利，政策红利都为城市的经济发展提供的动力支撑。
此次城市性质的确定实则代表的是郑州近五年的发展目标，崛起中部，赶超武汉。
关于城市人口，按照规划，至2020年，郑州市域总人口1245万人，城镇人口1025万人，城镇化水平82%左右。中心城区城市人口610万人。其中，主城区470万人，航空城140万人。
这是目标，实现的可能性有多大呢？截止2016年底，郑州市常驻人口统计数据为972万人（实际早已超过千万人口规模），五年增长人口数69万，年均增长17万人。按此速度达到1245万人需要至2033年。郑州要引进人，要大量的引进人，结合前几日刚刚发布的郑州市户籍新政可以看出，郑州对于各层级人才的积极引进和吸纳是做了不少功课的。
所以郑州接下来的3年，必将是快速发展的3年。如果人口目标实现，那么未来郑州的都市区直径是要达到60KM左右，住房需求至少是30万套。
10公里范围圈基本包含了郑州市四环以内的所有区域，是过去郑州的热点方向，此范围内的土地供应基本为0；
20公里范围圈就是当下郑州的主力发展区域，也就是我们所说的环郑州发展圈。
30公里范围圈就是未来要形成大郑州都市圈的基本格局。这个概念一定要谨记。
至于哪些区域将承接近几年郑州快速发展中的人口主力诉求，一方面看交通便利度，另一方面看居住氛围，这就是规划文件中的绿地分布图。
航空港区就不说了，住宅资源基本全部位于北港区域，据说该区域正计划引进一个万达茂商业综合体，未来价值不可小视。
对于中心城区的居住价值区域，按上图的绿色密集程度，基本可以看出，北龙湖，常西湖新区，滨河国际新城，这里将是郑州未来最宜居且房价最高的区域。
关于用地规模，如果规划中划定了区域的土地性质及范围，那一定代表了城市短周期内的重点发展区域。
对于没有用地规划的范围，是不是可以理解为短期内区域将不被纳入主要供地方向。区域供地仍以都市村庄改造项目为主，在这一点上，必须满足中央会议要求，达到2020年，完成现有城镇棚户区、工矿棚户区、城中村和危房改造。
按此描述，郑州未来的的有大量土地供应且为重点发展区域只能是惠济区南部，北龙湖，滨河国际新城，常西湖北部。
当然，港区还是重中之重。新纳入的中心城区可不是闹着玩的。
关于城市格局，以前讲郑州八大主城区，现在港区以强势划入中心城区。以前讲郑汴一体化，郑许一体化。伴随着城市地位的升级，城市路网逐步完善，高速3小时交通圈，高铁1小时交通圈，城际1.5-2小时的交通圈轻松的拉动了许昌、开封、新乡、洛阳等周边城市，为城市吸附力纳入更多的便利条件。
至于其他的产业，经济等等都是城市发展中的辅助指标。你可以了解，但千万不要当真！
讲到这里，关于规划的圈层维度，你要知道郑州的近5年是快速发展的5年，人口要达到1245万人，都市区直径覆盖到60KM范围以内，住房需求至少是30万套。航空港区，北龙湖，常西湖新区，滨河国际新城，惠济区南部将是重点发展区域。这是本文的第三个核心观点。
最后，重述下本文的核心要素，不管是对于房企，对于购房者都是很重要的决策依据：
1、郑州未来发展将以CBD为核心，老城区和大郑东新区（包含白沙）为两翼的核心维度进行发展。
2、郑州城市未来发展方向，必然是东南、东南、东南。
3、航空港区，北龙湖，常西湖新区，滨河国际新城，惠济区南部将是重点发展区域。