这个曾经被遗忘的片区正在发生着巨大的变化，你关注了吗？

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驾车路过西三环

偶尔发现这片建筑群

高耸的外立面和带有强烈金属质感的建筑材料

成为一道美丽的风景线映入眼帘

—河南省国家大学科技园

”

于是对片区的印象我有了新的认识：

过去：

区域印象：偏僻、破旧、封闭。

这个区域大家习惯叫它五龙口片区，对这个区域，面积规模不大，约20平方公里。

片区处于高新、中原、惠济三区交界地带，归谁管，傻傻分不清楚，以至于很多人在划分区域的时候，总把它归位中原区，其实有部分是归高新区管辖的。

因为是各区交汇的位置，而并非某个区核心发展的区域，所以在历史上一直处于被遗忘的位置。

五龙口片区印象中，缺少主干道、断头路多年无人修，区域出行困难，不仅市民出行不便，更是令开发商和购房者望而却步。

再看下图↓↓

现在：

变化来了！

1、西三环、北三环快速路；京广快速路；包括即将全线通车的农业路高架。区域的发展主要看交通，路通了，区域的通达性有了，与主城区及各个区域的距离自然拉近了。

2、一路之隔的常西湖新区悄然出现。

不知大家注意没，这就是郑东新区的翻版！不管是地标建筑还是艺术中心、奥体中心，都在复制郑东新区的经验，以地标为中心，辐射周边区域。

当郑州的城市化进程快速发展，城市框架必然拉大，组团化发展必然是大趋势。滨河国际新城、白沙片区、常西湖新区等迅速崛起。

常西湖新区的规划建设，将对周边产生巨大影响，包括五龙口区域价值的提升，一定会有推动作用。滨河国际新城近两年地王频出，房价疯涨，品牌房企争相进驻，就是最好的例子。

接着看未来：

1、 郑州最新规划7月19日，郑州市城乡规划局发布了郑州市城市总体规（2010—2020年）（2017年修订）批前公示。

片区的位置图↓↓

三环之内：主城区里面的老城区。随着老城区土地资源的稀缺，这个片区得到了更多的关注，未来的土地价值会继续走高。

可塑性强：郑州老城区里面的管城和二七片区情况复杂，改造难度非常大，五龙口目前待开发区域基本为净土地，开发建设速度应该很快。

从片区的卫星地图上可以体现的很清楚。

三环内的寸土寸金，价值不容小觑。

2、 交通方面还有两次价值提升的机会

其一：东风路下穿铁路打通。目前东风路西延其实已经修好与西三环联通了，但由于下穿铁路编组站这块进展较慢，迟迟无法与东风打通，不论怎样，早晚会通。 

其二：地铁8号线，9号线的兑现。

曾经和业内人士聊天，他有提到：“北京、上海地铁附近房子明显贵，同品质小区，地铁口房子比普通房子贵15%，双地铁口房子贵25%左右，大城市拥堵问题哪个城市都解决不了，未来地铁一定是人们出行最主要的交通工具。”

地铁8号线、9号线将于东风路秦岭路交叉口设置地铁换乘站，地铁8号线现已经进入工程勘察阶段。

3、 品牌房企的进驻

早些年的几个商品房项目分别是利海托斯卡纳、西湖新城、城开威尼斯水城等，城开后期地块和绿城合作开发的城开绿城绿园，最后也没有完美收场。区域一直缺乏品牌房企。

建业和华强两大品牌的进驻，对区域的房价和区域产品品质的提升起到了一定的作用。

坊间传闻，绿城杨柳郡在五龙新城售楼部对面有一块地。

五龙新城：富力、建业和易居合资，由富力操盘。精装修优势明显，购买住宅是首先。社区规模大，社区配建的建业小哈佛幼儿园、育林小学，郑州中学附属小学，郑州大学实验小学等，在一定程度上填补了区域教育资源的空缺。

华强城市广场：华强是这个片区内第一个进入的具备全国范围内开发经验的房企，所开发的华强城市广场的超高层物业和集中商业，肩负着改变区域形象的任务被给予厚望。

五龙新城和华强城市广场之间没有竞争，各自在区域里也没有什么竞品。五龙新城主推住宅，华强在售的是公寓。

相对五龙新城商业来说，我更看好华强城市广场，华强4.5万方集中商业全自持，具有强大成熟的运营能力，进度也快，想必很快会成为五龙口区域的商业中心。目前丹尼斯进入装修后期，预计国庆节前后开业。

回到文章开头提及的那片建筑群：

很快，180米地标性公寓建筑— 华强广场•天颂将在那里脱颖而出。建成以后，将是目前整个园区的制高点和标志性建筑。

时代在变，地标也在变，新的地标建筑总是更高、更靓。就像“大玉米”，作为郑东新区的地标性建筑，被人们记住，成为郑州市场上最最高端的商务办公楼，也成为了区域的名片。

华强的地标性公寓能带来什么样的惊喜？

看郑州公寓市场现状↓↓

2017上半年成交43.05万㎡，环比下降29% ，同比增长245%。

2017上半年成交均价为11087元/㎡，环比增长16% ，同比增长31%。

从去年开始郑州房产市场连续几轮严厉的调控政策，2017上半年公寓市场，比去年同期成交量和成交均价都有较大幅度的增长。郑州公寓政策机会，市场前景不错，价格呈上涨趋势，只是目前好的产品并不多。

目前在售项目大概有40多个，经常有朋友让推荐的时候，却出现了一“寓”难求的尴尬，有些公寓产品要么是小开发商、证件不全，要么是拿地好几年未动工、位置偏远，要么土地有问题……因此上半年郑州在售公寓特别突出的项目并不多。

2017年上半年销售较好的项目↓↓

40个公寓如果要推荐的话，可能还真挑不够10个可以入选的项目，万科誉、华强城市广场、万科民安星辰、经开万锦城、万科美景龙门、万科城……可以关注。

再把范围缩小到三环之内，项目就更少了，金水区的瀚海海尚、东区的万科誉、经开区的经开万锦城可售房源不多。

华强城市广场应该是三环之内2017年下半年最值得关注的楼盘。

作为地标公寓，它的配置我只说一点：

17部锋速电梯，郑州仅此一家。郑州高端的公寓形象，高比例电梯配比，高低区分区运营，分秒速达，无需等待。

电梯的配比电梯配比凸显公寓“良心”。打个比方，同样为30层的项目，一个为6梯40户，一个项目12梯40户。而居住公寓的绝大部分都是年轻人，面对相对集中的上班高峰期，你可以想象你要和多少个人共乘一部电梯，而你从出房门到下楼又需要多少时间呢？所以，在选择公寓时一定要留意电梯配比。

价格和收益情况如何？ 

① 价格对比

在选择公寓的时候，地段一定要好，三环内，最好三环内；商业中心必须要有，商业带来人流，人流提升租金；地铁不能少，双地铁更好；当然，价格是关键，高性价比的楼盘是首选。

华强平层SOHO公寓均价9750元/平，LOFT公寓均价12000元/平；对比郑州上半年公寓成交均价：11087元/平，不算高，低了1000多，比起三环内动辄一万二三的项目，算个合理价位吧。

如果未来项目成为了片区的CBD，现在入手还是蛮值得！

② 租金及投资分析

现场调研时有注意到，一期交付后的住宅公告栏上，小户型租金1800-2000元/月。

如果按照9750的价格， 35平米公寓为例计算，一套公寓总价：341250元。

10年月供1877元，租金基本可以供着月供。

都说公寓投资回报率不好算清楚，看看下面的算式：

341250÷1877÷12=15.15年，回成本！ 

其它的就不用再算了吧？

最后了解一下紧邻的大学科技园↓↓

结论：未来能带来多少企业精英租客，华强天颂租金能提升多少？看上面的红色的字体，自然不用多说什么了！

其实大家在政策调控之下，都陷入了不买房就更买不起房的忧虑中，身边很多这样的朋友，手里握着钱，看着它贬值很慌。但也不敢博高收益，对于民间借贷、P2P金融以及股市等渠道我们并不擅长，所以公寓是一种更稳健和保险的方式。

当然也不能拿赌博的心态去做公寓：作为一种长线，公寓的年化收益大概在6%左右是值得投资的。

住宅投资，一般低价购入，等房子涨价后再抛出，从而赚取差价，收益非常诱人。但在国家房产调控新常态下，近期也有爆出一线城市房价下跌的现象，如果一旦房价跳水，投资住宅的客户将会被套牢，因投入的资金多，风险非常大。而公寓投资，适合长期持有，是一种非常稳健的投资渠道。

(以下图结束全文)