引发媒体集体关注的滨河国际新城下周竞拍地块价值几何

最近有个区域关注度很高，引发了郑州多个主流自媒体的集体发文，如果不出意料的话，下周的周一到周三还会出现同样的现象。

这个区域你们肯定知道，下面看看各个媒体怎么评价它。

郑州楼市：郑州这个区域，放出豪言：拼精装，我还真没怵过谁！

核心观点：和郑州其他大多区域相比，经开滨河国际新城的装修交付比例更高，装修的产品设计也非常人性化。从这一点上说，经开滨河国际新城是领先的；从这点来说，经开滨河国际新城也是宜居的。

在郑州的中心城区，是无法提供这么一张完全空白的纸张，哪怕生态体系能调和大区域的生态品质，哪怕综合管廊能真正的塑造出一个下雨不淹的海绵城市。滨河国际新城恰恰就是这么一张可供挥毫泼墨的白纸，这是滨河国际新城最大的优势。

郑州地产：9月土拍预告 | 滨河新城能否延续去年地王三连开的传奇？

核心观点：在2016年的土拍中，滨河新城连拍3个地王曾轰动业内外，至今回想起来还不免让人感慨市场的疯狂。

31，32和23号地块的土拍是滨河新城继地王“三连响”之后首次地块出让，毫无疑问，这也将是郑州继8月北龙湖的土拍之后最有看点的土拍。

郑州楼王：潜规则下暴露出的郑州价值区域秘密

核心观点：郑东新区和经开区是郑州市目前仅有的2个“限地价”区域，起因是去年郑州市出现的14个地王中，6个来自郑东新区，6个来自经开区。

北龙湖和滨河国际新城构成了郑州市不到20%的净地出让，结果是这两个区域每当有地块出让就必然引发全城关注。

郑州楼事八卦：如果不限价不熔断，大后天的31号地能拍到什么价位？

核心观点：从土拍到项目操作，滨河国际越来越有小北龙湖的气质了。

八卦的观点总是那么短小精炼。如果按照八卦的说法，滨河国际新城即将拍卖的31号地在不限价不熔断的情况下，市场价值在1900万/亩-2100万/亩之间，实际价值应该在2100万/亩左右。

对于宇文播的这个算法，其实挺有意思，分别用区域综合对比法和假设开发法对土地价值进行评估，虽不算科学，但至少接近市场水平。

可惜，八卦给出的只是31号地的算法，小编今天尝试着用同样方法算了下32号地和23号地，在此分享给大家。

先看看三块地的位置↓↓↓

其中031号地9月4日拍卖，032号地9月5日拍卖，023号地9月6日拍卖。

031号地已经算过，看下032号地。地块指标如下↓↓↓

1

 市场比较法

近一年周边区域出让典型地块成交情况：

结合比较案例和待估地块的区域因素、个别因素（面积、容积率）、交易期日等差异，分别进行修正，得出待估地块地价的四个修正后地价如下：

P1=1306*100/100*100/90*100/113=1284

P2=3576*100/95*100/115*100/112=2923

P3=2363*100/90*100/85*100/102=3028

P4=1203*100/105*100/95*100/102=1182

本地块位于经开区滨河国际新城内，属郑州市稀缺的储备净地，与案例地块较为相似，因此可取P1、P2、P3、P4的算数平均数，即P5=2104.3。

由此，推算出，032号地的实际价值在2104万/亩左右。

在看下另一种方法↓↓↓

2

 假设开发法

如果本地块开发，最佳利润模式择洋房+高层产品方案。

据此，该地块最佳开发方式为：高层与洋房混合，同时建设临街部分商铺；容积率最大为3.0，故总建筑面积为15.54万平方米；建筑密度为30%；高层主要沿经南九路排布，面积约7.77万平方米；洋房面积约5.28万平方米；商业主要沿经南八路排布，面积约2.49万平方米。

预计开发周期为2年。预计开发完成后的房地产价值。根据市场调研，高层宜做精装修，可售单价为2.0万/平方米；洋房可售单价为3.0万元/平方米；集中商业可售单价3.4万/平方米；停车位12万/个。即高层可售总价为155400万元，洋房可售总价为158508万元，集中商业可售总价84537.60万元，停车位可售总价15000万元。综上，本案开发完成后的价值为413445.60万元。

成本方面：建安费（含地下停车场）单价估计为3200元/平方米，建安费总额为49728万元。专业费按照建安费的30%取值，为14918.40万元。不可预见费按照建安费和专业费之和的3.5%取值，为2262.62万元。销售税金按照房地产开发总价的7%计算，为28941.19万元；获取该土地的有关手续费按照土地价格的6%计算利息。设定土地费用一次性投入（设该地块的土地出让总价为V），且在开发建设期间均匀投入。贷款利率采用房地产行业的平均贷款利率10%计。则利息=V*（1+6%）（1+10%）*[（1+10%）2-1]+（49728+14918.40+2262.62）*10% = 0.24486V+6690.90。开发商利润。根据市场实际情况，成本利润率按照15%取。

假设该地块的出让总价为V。

V=413445.60-6%V–49728-214918.40-2262.62-14470.60-28941.19-（0.24486V+6690.90）-[49728+214918.40+2262.62+14470.60+28941.19+（0.24486V+6690.90）+1.06V]*0.15

即V=185848.44万元。该地块面积共77.69亩，即平均地价为2392.2万/亩。

“

其实这两种方法都存在弊端，我们可以做一个加权平均，市场比较法因个案影响较大，此处赋予权重30%，假设开发法假设开发法是在估算完成后不动产正常交易价格的基础上扣除建筑物建造费用与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税费等费用后，以价格余额来确定土地价格的一种方法，数值选取合理，估价结果准确度较高，因此赋予假设开发法权重70%。

”

P=2104.3*0.30+2392.2*0.70=2305.8万/亩。即， 032号地评估单价为2305.8万/亩。

同理023号地，地块指标如下↓↓↓

1

 市场比较法

P1=1306*100/100*100/95*100/113=1217

P2=3576*100/95*100/120*100/112=2801

P3=2363*100/90*100/90*100/102=2363

P4=1203*100/105*100/100*100/102=1123

平均数P5=1876.0,即023号地市场比较法价值1876万/亩

2

 假设开发法

最佳开发方式为：高层与洋房混合，同时建设临街部分商铺；容积率最大为2.5，故总建筑面积为9.93万平方米；建筑密度为30%；高层主要沿经南九路排布，面积约4.87万平方米；洋房面积约3.48万平方米；商业主要沿经南十路排布，面积约1.59万平方米。

同样开发周期2年，高层可售总价为97314万元，洋房可售总价为104265万元，集中商业可售总价54019.20万元，停车位可售总价11520万元。开发完成后的总价值为267118.20万元。

同样成本方面标准如032地块，设定土地费用一次性投入（设该地块的土地出让总价为V），且在开发建设期间均匀投入。贷款利率采用房地产行业的平均贷款利率10%计。则利息=V*（1+6%）（1+10%）*[（1+10%）2-1]+（31776+9532.80+1445.81）*10% = 0.24486V+4275.46。

假设该地块的出让总价为V，V=267118.20-6%V–31776-9532.80-1445.81-9349.14-18698.27-（0.24486V+4275.46）-[31776+9532.80+1445.81+9349.14+18698.27+（0.24486V+4275.46）+1.06V]*0.15，即V=120472.09万元。

该地块面积共59.55亩，即平均地价为2023.0万/亩。

同样进行加权平均，P=2104.3*0.30+2388.4*0.70=1978.9万/亩。即，023号地评估单价为1978.9万/亩。

准不准，还是那句话，不管是32号地的的2305万/亩，还是23号地的1978万/亩。每个人都有自己的观点，主要还在于你看到的时间有多远。你看到了5年，也许别人已经看到了10年后，这就是价值。

关于拿地的几方面猜想，之前做过阐述，此次再次重申下：

拿地企业，按照常理推想，最有可能为已进入企业。

假若31号地被绿地拿下，就直接形成了绿地澜庭的连片开发，这样省下的设计及推广费足以成为拿地时的加价砝码。同理，23号地被亚新拿下，而且只要任何一方拿下32号地，就形成了国际学校围合之势，区域优势所向披靡。

另外肯定还有很多急切进行土地拓展的企业，物流园区地块都有11家企业抢夺，这里自不多说。

未来售价，绿地澜庭目前高层售价1.65万/㎡，康桥悦城高层售价1.7万/㎡，康桥悦蓉园释放高层1.7万/㎡，洋房价格2.5万/㎡。

都是地块临近的项目，以此，此三块地的售价多少。虽然有限价要求，但是以目前的价格参考明年入市的价值，1.7万/㎡真不贵。

惊喜总会出现在意料之外，到底哪些企业能真正参与此次竞拍？下周见。

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