2020年郑州房价有所上扬，哪个区域拉升了整体的房价？
2020年郑州楼市各项数据尘埃落定，据克而瑞大郑州2020年房地产市场年报显示，2020年商品住宅成交均价呈上涨趋势，聚焦到微观市场，主城区价值回升，环郑价格回落；主城范围内郑东新区和中原区实现房价的增长，惠济区和高新区市场相对平稳。
近三年价格复合增长率明显缩减
主城房价延续上涨趋势
2020年房地产市场虽然整体数据较为乐观，但是仔细分析也能够窥见下行端倪，根据2016-2020年大郑州商品住宅供求走势来看，2020年全年市场供应和成交相较2019年均有所下降。2020年成交均价虽延续往年上涨趋势，但大郑州价格近五年复合增长率约9%，近三年复合增长率跌至3%左右，缩减明显。
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数据来源：CRIC决策咨询系统
统计范围：大郑州=郑州主城区+环郑（近郊+远郊）、近郊（荥阳市、中牟县、新郑市、航空港区）、远郊(登封、新密、巩义、上街)
全年价格走势比较具有整体性，而具体区域市场表现呈分化状态，从2016-2020年主城&环郑价格分析来看，主城区价格呈上涨趋势，而环郑价格下降较为明显。
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数据来源：CRIC决策咨询系统
统计范围：大郑州=郑州主城区+环郑（近郊+远郊）、近郊（荥阳市、中牟县、新郑市、航空港区）、远郊(登封、新密、巩义、上街)
原因有两方面，一方面，环郑市场的主要客户群体为刚需客户，而2020年受疫情影响，刚需客户购买力受到冲击；另一方面，环郑区域配套落地需要时间，市场整体较好时，规划是片区内项目的主要溢价点，当市场调控时，这些水分率先被挤出，环郑区域价格缺少支撑，房价相对配套完善的主城而言，回落明显。
郑东新区、中原区价格上涨明显
惠济区、高新区稳中有升
郑州主城范围内，商品住宅价格上涨较为明显的区域为郑东新区和中原区。郑东新区2020年商品住宅成交均价约为20411元/㎡，同比上涨约10.95%；中原区2020年商品住宅成交均价约14194元/㎡，同比上涨约13.27%。
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数据来源：CRIC决策咨询系统
惠济区、高新区2020年商品住宅价格稳中有升。惠济区2020年商品住宅成交均价约14053元/㎡，同比上涨约0.28%；高新区2020年成交均价约13650元/㎡，同比上涨约0.70%。
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数据来源：CRIC决策咨询系统
郑东新区北龙湖板块成交占比增加
中原区新入市项目拉高溢价
郑东新区房价的提升主要是郑东新区各板块商品住宅成交占比改变。2020年郑东新区北龙湖板块成交占比提升至约44.26%，位居郑东新区各板块头名；白沙板块成交占比有所下降，由2019年的52.92%左右降至2020年的43.67%左右。
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郑东新区各板块商品住宅成交占比情况
数据来源：CRIC决策咨询系统
中原区价格的攀升，主要受新入市项目影响较大。2019年中原区商品住宅成交均价约13001元/㎡，2020年下半年昆仑望岳二期、康桥玖玺园、万科山河道、恒大云玺等改善项目相继入市，一再拉高区域房价。
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2020年下半年中原区新入市项目成交价格
数据来源：市场监控数据
惠济区、高新区供求比较低
市场情况相对乐观
2020年，惠济区商品住宅市场供应面积约63.52万㎡，环比降低约44.67%，成交约78.71万㎡，环比降低约47.91%，供应和成交均明显降低。但从市场供求比来看，惠济区供求比仅约0.81，市场情况相对乐观。
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数据来源：CRIC决策咨询系统
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数据来源：CRIC决策咨询系统
2020年高新区商品住宅供应面积约193.91万㎡，仅次于金水区，位居主城第二，成交约198.42万㎡，位居主城各区头名，市场活跃度较高，且高新区市场供求比约为0.98，市场基本面较好。
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数据来源：CRIC决策咨询系统
总体来说，在疫情、调控等外界因素的影响下，郑州房地产市场正在发生变革。在“房住不炒”的主基调下，环郑区域的水分被挤出，各方面配套相对成熟的主城在这一轮市场中占据优势；而今年新入市的一批主城优质改善项目价格上涨及良好去化，很大程度上得益于市场上改善客户的异军突起，未来改善市场或将进一步扩张，房企在产品规划中可酌情向改善市场倾斜。
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