法官札记71：租房时的那些法律事儿之四：如何识别与应对黑中介？
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李双庆
北京市东城区人民法院
阅读提示：房屋出租及承租过程中，中介身影随处可见。其中既有规范经营的，也有违法违规运行的。如何识别和应对黑中介？作者结合司法审判实践经验，归纳整理了四方面内容：黑中介乱象；常见的“黑招数”；民事诉讼维权现状和困境；关于房屋中介的必知事项。
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回复 20150315或 20150618或20150707，可以分别提取阅读租房时的那些法律事儿之一之二之三。回复20150213或20150524，可以分别提取阅读作者的另外两篇专业文章：医疗机构是否必然成为医疗产品致害的责任主体；企业公章有备案，私刻使用应担责。
黑中介乱象
以个人的名义签订房屋租赁合同，将房屋打隔断群租以获利。当房主想要收回房屋时，采用强行更换锁芯、卸门以及语言威胁等方式，强迫房主续租或交违约金 “赎房” ；当房主退还租金、交纳 “违约金” 后，又采取更换门锁、拆除隔离、扔出物品、言语威胁等方式迫使房客搬出房屋……
2015年7月9日，北京市丰台区法院以强迫交易罪判处 “黑中介教父” 赵国军有期徒刑两年并处罚金5万元。同案被判刑的还有赵国军公司的两名职员柳泽臣和张书荣。
当前的房屋租赁市场，一些黑中介欺骗房主或房客，严重损害房主房客合法权益，扰乱市场秩序，对其施以严厉制裁势在必行。但对于采取刑罚手段制裁黑中介，即便是于法有据，笔者心里仍觉忧喜参半。
忧的是刑法具有谦抑性，国家权力不宜过分扩张，乃至采用刑罚手段来应对其他手段可以解决的问题。毕竟刑罚手段具有最后性和不可替代性，只有在其他手段均无法解决问题时，才适合动用刑罚手段。对于黑中介现象的治理，相关部门是可以借助加强部门间协调、完善市场管理措施来解决问题的。
喜的是当前因黑中介引发诉讼的案件频发，黑中介利用目前市场监管不到位和房主、房客诉讼维权不易的现状，肆意妄为。对于黑中介施以刑罚手段，必能威慑一大批不守法、不诚信的黑中介，让他们回到合法经营的道路上。
正如犯罪人赵国军判后所言：“我确实做了不少坏事，骗房主、逼房客，但很多中介公司都是这样做的，现在知道这是违法的。”此案判决不仅仅在于惩罚赵国军等人，也在于给不守法、不诚信的黑中介敲响警钟，起到制裁一个，预防一批的效果。
应当看到，大多情况下，房屋中介与房主、房客之间还是平等主体之间的民事法律关系，出现问题，需要依靠民事诉讼方式或者采取市场监管和行政制裁的手段加以处理。实际生活中，国家也很少动用刑罚手段来处理不良中介的问题——据悉这是北京市首例房地产黑中介被判刑的案件。一旦遇到不良中介欺骗、侵害，公众一般还是通过民事诉讼方式来寻求法律保护。当然，作为房主和房客，亦当尽早认清不良中介的面目和手段，防患未然避免上当。
常见的“黑招数”
司法实践中，因部分不良黑中介引发的诉讼非常多见。那么，黑中介表现如何？都有哪些“黑招数”呢？
一是中介公司与房主签订名为代理实为租赁的合同，或者“借壳”以公司员工的名义与房主签订租赁合同，在占有房主房屋后，不向房主交纳租金引发诉讼。
司法实践中常见的是中介公司欺骗房主或者利用房主怕麻烦的心态，低价承租占有房主房屋，然后以高价转租给房客，从中谋取利润。这种“低价收进高价租出赚取差价的行为”违法违规，是《住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》中明确要求房地产管理部门、工商行政管理部门严肃查处的。
中介公司的这种行为不仅只是抬高房价扰乱市场，而且在承租房主房屋后，如果不能及时找到房客承租房屋，收取租金，就会产生资金链断裂的风险。一旦资金链断裂，必然出现中介公司倒闭和跑路的情形，导致房主无法收取房屋租金、房客无家可归的严重后果。
二是中介公司将承租的房屋改变结构、打隔断出租或者群租，违反国家相关规定，损害房主的合法权益导致纠纷产生。
中介公司承租房屋后，为了方便出租或谋取高利，经常在房主不知情的情况下，对房屋采取破坏房屋结构、打隔断或者违法群租。一则容易破坏房屋的承重结构，影响房屋的安全，二则造成人员拥挤，易发火灾等安全隐患，三则侵害了房主对房屋的合法权益，是司法实践中导致诉讼产生的另一诱因。
三是中介公司交回房屋时遗失、损坏房屋内物品引发纠纷。
中介公司租赁房屋后，为了对外出租，经常出现将房主的家具、电器搬出、更换和损坏的情况，而从房客处索取的赔偿费或者押金又不同意向房主赔偿，导致纠纷产生。加上房主在出租房屋时法律意识不强，经常出现不收取房屋租赁押金、房屋交接时没有财产、物品清单，极易导致纠纷发生，且权利得不到保护。
四是中介公司收取租客租金后不向房主交纳引发纠纷。
中介公司作为房屋中介服务机构，其低价租赁房主房屋之后再行高价转租给房客的行为本身是不合法的。其合法的行为一是直接为房主、房客提供中介服务，与房主或房客签订居间合同，协助其出租或者承租房屋，或者三方共同签订经纪机构代理成交版的房屋租赁合同，收取相应的中介费用；二是接受房主的委托，与房主签订委托代理版的房屋租赁合同合同，此时中介机构只是房主的代理人，是代理房主出租房屋、收取租金以及履行相应的权利义务的。中介公司收取租金只是代收租金，该资金属于房主，中介公司不得挪作他用，中介公司在收取租金后应当及时将租金交付房主，但司法实践中，多数因租金问题引发诉讼的纠纷往往是中介公司规避法律规定，名为代理、实为租赁，占用、挪用房主的租金，甚至不向房主交纳租金，导致房主向租客收回房屋，引发纠纷产生。
五是超过承租期将房屋转租房客引发纠纷。
中介公司违规承租房主房屋后，在与租客签订转租合同时，经常超过与房主签订租赁合同的期限，导致其与房主的租赁合同到期后，其与房客的租赁合同仍在履行期内，导致房主无法按期收回房屋或者房客被迫提前搬走，引发争议。
六是租赁合同期满，恶意扣除或者拒不退还房客租房押金。
再将房屋转租给房客时，实践中常见的做法是收取租客一个月租金或者更大数额的租房保证金、押金。在租赁期满房客退房时，以各种理由克扣租房押金，甚至拒不退还租房押金，引发纠纷。
七是先向房主交纳较少租金，再收取房客较长期限内租金后跑路引发纠纷。
这些情况更恶劣，这些情况发生在一些“真正的黑中介”身上，与房主签订租赁合同时，许诺较高的价格拿到房屋，但是只给房主一两个月租金的保证金，然后以较低的价格再转手租给租客，收取租客半年甚至一年的租金后跑路。
民事诉讼维权现状和困境
前文已述，能用民事或者行政手段来解决的问题，不必要通过刑事手段来解决。但是对于黑中介问题，民事维权确实存在很多困难
一是经济成本高。
无论是对于房主还是房客来讲，维权成本是决定是否诉讼必须考虑的问题。根据笔者审判经验，一般因租房引发的诉讼案件，诉讼中房主诉求的损失一般在一至六个月的租金、两个月租金数额的违约金以及部分物品损失；房客诉求的损失一般在一至六个月的租金、一个月租金数额的押金以及两个月租金数额的违约金，总额一般在3000元至50000元之间。但是诉讼本身也是需要成本的，如多次往来法院的交通费、准备相关证据材料的复印费、找律师写起诉书的咨询费、在工作时间不能正常上班的误工费等，而这些成本，当前司法实践并不支持，更不用考虑聘请律师做代理人的费用了。如果为了三、五千元到法院起诉，即使全部诉讼请求得到支持，很多情况下，当事人诉讼成本要超过诉求的损失。
二是诉讼时间长。
除了诉讼的经济成本外，当事人的时间成本也很高。即使是当事人自己熟悉法院的诉讼流程，从起诉、缴费、取证、开庭、判决，即使没有其他任何意外发生，当事人从起诉到领取一审判决书也要到法院三到四次。如果当事人不熟悉法院的诉讼流程，可能需要更多次数。再加上一些中介机构故意“合法”地躲避法院传唤、提起管辖异议以及通过其他手段拖延诉讼，可能导致案件在很长的时间内无法审结。
对于一些已经“跑路”的“黑中介”，法院可能还需要采取公告送达的方式推进诉讼，而通过公告送达的案件，从起诉到最终判决生效，一般都要六到八个月的时间才能审结，案件比较复杂或者个别法院案件特别多的，可能需要十个月以上的时间才能审结，即使胜诉，这样的时间成本对当事人来讲也是难以接受的。
三是执行困难多。
实践中一些黑中介为规避执行，经常是一套人马几个牌子，穿着不同的“马甲”坑蒙拐骗，在经营中还经常更换公司名称、法定代表人和经营场所等手段规避执行。中介公司往往通过空壳公司与房主或房客签订租赁合同，骗取房屋、收取租金，将来由空壳的公司承担责任，因此即使胜诉，到了执行阶段法院也难以帮助当事人实现合法权利。
关于房屋中介的必知事项
在相关行政管理不到位，刑罚手段不会轻易动用，民事救济手段又存在诸多困难的情况下，笔者结合司法审判实践中获得的经验，提供一些建议，希望公众在出租或租赁房屋时能避免重蹈覆辙，少受损失，在应对黑中介时，能够有效保护自己的合法权益。
一是找靠谱的中介公司。
所谓不怕没好事就怕没好人，在出租或租赁房屋时，首先要找靠谱的中介公司。那么，如何确定中介公司是不是靠谱的？
看资质。应选择具有租赁代理资质、已交纳租赁代理风险准备金、开设房屋租赁代理租金专用账户的中介公司，这些资质是硬性的标准，也是找中介公司时首先要审查的。这些信息和资质，一般在本地的城乡建设委员会网站或者房地产中介行业协会网站上都可以查询；
看实力。实力强的中介公司，并非不会出现纠纷，但即使发生纠纷，一般不会倒闭和跑路，只要诉求合理合法得到法院的支持，在执行上不会出现问题，实体权益可以得到有效的保护；
看信誉。对于网络信息如此发达的时代，上网对中介公司的名声和信誉进行查询并不困难，有些公司已是千夫所指，如果再去和他签合同就不太明智了。另外对于没有相关信息的新公司也要注意，很可能是一些声誉不良中介公司变更了公司名称、住所地等的“马夹”，重新出来招摇撞骗了。
看行为。对于管理规范、信誉较好的中介公司，其服务模式、收费标准、合同样式都是比较固定的，业务员和房主、房客谈论上述合同事宜时，其标准一般不会改变或者变化不大。因此对于一些中介公司的员工随意承诺降低收费标准、改变服务的模式、变更合同的内容时，一定要注意；尤其是对于一些中介公司提供的房屋租金标准与市场上同样的房屋存在明显差异时，切不要贪图便宜，与这样的中介签订合同，遭受不必要的损失。
二是与中介公司签订居间服务合同而非租赁合同。
房屋中介公司是为房地产交易提供相关的评估、经纪、咨询等服务的机构，其提供的是服务，收取的应当是服务费。中介公司低价收进高价租出的行为是自己直接介入了房地产的交易关系，是不合法的，也导致中介公司自身经营存在极大的风险，因此无论是房主还是房客都要坚持不直接与中介公司签订租赁合同的原则，不可图省事或者图省钱与中介公司签订租赁合同，以免产生更大的麻烦或损失。
对于主动“帮忙”代替（并非代理）房主出租房屋的，房主一定要避而远之；对于合同上替房主签名、不让见房主、要求将租金打到中介公司的账户的中介公司，房客也要离他远点。
三是房主要定期查看房屋。
对于自己的出租房屋，切不可一租了之，坐等收取租金。在签订合同后应定期去查看房屋的情况，避免有些不良中介公司以单位员工的名义租房，之后再行转租的情况发生。另外定期查看房屋也可避免中介公司承租房屋后对房屋进行打隔断、群租的情况发生。
如果发现上述问题，应及时采取措施注意保留证据，并向住建委和工商行政管理部门举报；如果对方行为危及人身财产安全，应及时报警处理。切不可姑息养奸和贪图蝇头小利，一旦发生安全事故，遭受的损失就不是多收取的三、五百元的租金能弥补的。
四是房东、房客要建立沟通关系，避免损失扩大。
如果已经和中介公司签订了租赁合同，或者说所在的地方与中介签合同的情况非常普遍，你无从选择的话，那么一定要注意，与房东（或房客）建立良好的沟通关系——对房主而言，随时可以上门与房客沟通；对房客而言，在签订合同之前，所提出的要求中介公司一般是会满足的——避免产生较大的损失。
如房主可以与房客沟通租赁合同时间的长短、屋内物品的情况等，避免中介公司超期转租、遗失房屋内的物品；房客可以与房主沟通租金价格、支付时间方式等情况，随时了解中介公司向房主交付租金的情况——一般情况下，根据签订合同的时间顺序，中介公司向房主交纳租金的时间都在房客向中介公司交付租金之前——如果中介公司到期没有向房主交付租金，房客可以缓交租金或者直接向房主交付租金，避免直接向中介公司交付后，被未收到租金的房主赶出房屋。
五是诉讼时应准确确定被告和诉求内容。
这是在寻求法律救济之时应当注意的问题。具体而言，包括几个方面：
被告选择问题。与中介公司发生纠纷，如果是与中介公司签订的合同，直接选择中介公司作为被告起诉即可，如果与中介公司的分支机构签订的合同，这种情况最好是将中介公司与其分支机构一并起诉。避免只起诉分支机构时，分支机构不具有独立承担民事责任的资格而需要重新起诉。
法律关系明确。司法实践中，房主（房客）与中介公司签订的合同一般都是经纪机构代理成交版的房屋租赁合同或委托代理版的房屋租赁合同合同，对于中介公司在合同中是什么地位，应该起诉谁来维护权利，不仅仅只是看合同规定，也要看合同实际履行情况。如果是中介公司收取中介费后，不再参与房主与房客的租金、押金交付、房屋管理和事后交接等事项，此种情况房主（房客）与中介公司之间只是居间服务关系。如果因租赁合同履行产生纠纷，那么房主（房客）就应该去起诉房客（房主）；如果中介公司与房主签订合同后，向房主交纳租金，收取房屋，然后再行寻找房客出租，自行收取房客租金、押金、管理房屋事宜的，这种情况下，房主（房客）与中介公司之间均为房屋租赁合同关系。如果发生纠纷，房主（房客）应以中介公司为被告主张权利。
权利主张清晰。如果中介公司违反合同约定迟延交纳、不交纳房租、破坏房屋结构打隔断、违反合同约定群租的，房主可以主张解除合同、返还房屋、支付占用期间的使用费，并可以按照合同约定要求支付违约金；如果房主解除合同导致房客无法继续使用的，作为另一个租赁合同的向对方，房客起诉中介公司，要求解除合同，退还未使用房屋期间的租金，也可以要求中介公司支付合同约定的违约金。
六是其他需要了解的一些事项。
如确认房屋可以合法出租；不要图便宜或省事，一次性交纳太多的租金或押金；保存好诉讼的必要证据；注意履行自己的义务等等。具体还可以参见笔者曾经撰写的《租房时的那些法律事儿一》中的内容。
当然，仅靠公众个人应对不良的黑中介是远远不够的。国家的相关监管部门应该加大管理和处罚力度。以北京市的房地产中介市场的管理为例，有住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局发布的《关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》、有北京市人民政府发布的《北京市房屋租赁管理若干规定》、有北京市人民政府办公厅制定的《关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》，也有北京房地产中介行业协会发布的《房屋租赁代理业务流程》及《房屋租赁代理注意事项》等规定，对于治理中介公司擅自改变房屋内部结构分割出租、低价收进高价租出赚取差价的行为、侵占、挪用房地产交易资金的行为都有禁止性的规定，也规定了相应的处罚制裁措施。
然而由于各种各样原因，房地产中介市场的乱象不仅没有得到有效的治理，反而是愈演愈烈，迫使国家不得不动用刑罚手段来堵“空子”，这不能不说是一种遗憾。因此相关监管部门应积极采取措施加强行业监督和管理，对从事非法中介服务的黑中介予以及时有效的制裁，对于曾经从事非法中介服务的公司、个人，在市场准入、资质认定、行政审批等事项中予以严格审查，对违规公司和个人予以披露曝光并纳入信用监管体系，使这些不良黑中介失去生存的土壤。这样才能既净化市场秩序，又保护公众合法权益，避免出现黑中介群魔乱舞的现象。
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