房屋租赁纠纷 · 案外人致损时的归责原则｜法官论坛 222
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李双庆｜北京市东城区人民法院
导读：本文为李双庆法官就房屋租赁纠纷法律问题撰写的第 11 篇文章 。违约损害事实发生，案外人原因致损，7 种情形下法官的裁判思路如何？文后另附：房屋土地法律主题页、李双庆法官法律主题页（房屋租赁主题页）。
一、据以研究的案例
原告王某与被告某商城签订商铺租赁合同，承租商城某商铺。租期为一年，自当年的 5月23日起至次年的5月22日，签订合同时应一次性支付年租金12万元，综合管理费 9千元 ，押金5千元 。商城负责对商场物业和商铺经营供用水电、公共区域保安及保洁等服务。次年 1月29日商城发生火灾，消防抢救时部分商铺过水，其中包括王某承租的商铺。经公安机关调查，火灾的发生系人为放火，犯罪嫌疑人因涉嫌犯罪被立案。
次年10月29日 ，王某诉至法院 ，诉请判令被告某商城退还原告次年 1月29日至 5月22日期间的商铺租金、综合管理费及押金3万余元 ；被告赔偿原告商铺装修费、被淹货品损失、库房租金损失、积压货物损失、预期可得利润损失等100余万元。
庭审中商城表示 ，火灾发生后的 4月6日 ，已经通知原告继续营业，但原告拒不营业 ，被告于5月20日发出解约通知书。原告表示因被告不赔偿原告损失，导致原告无法继续经营 ，后在5月21日已经向被告回函，表示不再续租并要求解除合同和赔偿损失，并已将商铺钥匙交还被告。
商城认为：原告所受损失是案外人纵火导致，商场不能经营属于不可抗力，不应承担违约责任。为证明自己已经尽到消防安保义务，商城提供了2015年度的建筑消防设施检测报告及电气防火检测报告等证据，证明消防设施运行正常。
法院经审理后认为：
合同无法正常履行及相关损失并非被告的违约行为所致，且原告亦未能提供证据证明被告在消防设施设置、失火后救援及事后恢复商场经营方面存在过错，不宜认定由被告承担相关违约责任。故原告王某主张被告商城赔偿其合同不能履行的商铺装修装饰费损失、货品损失、库房租金损失、预期可得利润损失等诉讼请求，不予支持；
对于原告主张被告退还次年 1月29日至5月22日 期间的商铺租金、综合管理费诉求，上述期间涉案店铺确实无法正常经营使用，原告要求被告退还此期间的租金及管理费，理由正当，予以支持。但考虑到被告在4月6日已通知原告开业，而5月21日原告才给被告商场发出通知表示不再承租，对此期间的损失原告应承担一定的责任。故对原告主张的数额，酌情予以确定。双方的租赁合同关系已由双方协商解除。最终判决被告退还原告商铺租金、综合管理费及押金二万八千余元，驳回原告其他诉讼请求。
一审宣判后，原告王某提起上诉。二审中原、被告协商一致，商城一次性退还王某五万余元，案件调解解决。
二、合同纠纷案件中归责原则的确定
归责原则是违约损害事实发生后，如何确定谁来承担责任以及承担何种民事责任的原则与标准。由于归责原则对违约责任的构成要件、举证责任分配以及违约责任承担内容、范围都有着重大影响，司法实践中如何选择违约责任归责原则，对于司法裁决有着至关重要的影响。
关于合同纠纷案件中违约责任归责原则，理论上有很大争议，主要体现在违约责任的认定应采取过错责任原则还是严格责任原则。采用过错责任的观点认为，违约责任确定、承担以违约方存在导致违约行为发生的过错为前提，当事人如果对违约行为的产生没有过错，既使存在违约行为和损害事实，也不承担违约责任；而主张严格责任的观点认为违约责任的确定、承担或者分配与违约事实有关，而不考虑违约方是否存在过错。只要违约方没有法定的免责事由，就应当承担违约责任，违约方主观上是否有过错不能成为合同违约行为的免责抗辩事由。
从立法上看，第七章违约责任部分，在第一条也即第 107条就作出规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第 121条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
按照上述两条的规定，似乎是将严格责任确定为违约责任的归责原则。但笔者认为 ，第 107及121条只是原则性规定，并不能将之作为确定所有合同纠纷案件的唯一准则。
如合同法第 303 条第1款规定 ：在运输过程中旅客自带物品毁损、灭失，承运人有过错的，应当承担损害赔偿责任。也就是说在运输合同纠纷案件中，旅客自带的物品毁损、灭失，承运人只有在存在过错的情况下，才应当承担赔偿责任。继续看合同法第222条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。也就是说，在租赁合同纠纷案件之中，租赁物毁损、灭失，只有在承租人保管不善的情况下，承租人才应当承担赔偿责任。
审理案件时，不可简单坚持严格责任或者过错责任的归责原则，而应当结合法律的公正追求、分则相应规定以及案件客观事实，具体问题具体分析、具体案件具体分析，确定归责原则的选择和适用。尤其是在适用严格责任原则显失公平的情形下，应选择适用过错原则处理。正如崔建远教授所言：“在合同法上，过错责任原则不会被无过错责任原则完全替代的原因之一，是分配风险的理念没有全面占据道德伦理统治的区域，区分善恶而决定违约责任的有无，仍然具有合理性和正当性。灿烂星空和道德律令这两个令先哲康德敬畏之物仍未过时。”［1］
三、房屋租赁合同纠纷案件中归责原则的适用
房屋租赁合同纠纷案件类型繁多，结合合同法中关于租赁合同的相关规定，针对几种常见纠纷，如何适用归责原则及需要注意的问题，可以归纳如下：
第一，出租人交付房房屋违约。
出租人交付房屋符合合同约定是合同义务也是法定义务，合同法第 216条规定 ：“ 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 ” 如果房屋不符合约定条件或者存在安全问题，则承租人无法实现合同目的，认定出租人违约不需探讨出租人是否存在过错，应适用严格责任。合同法第 233条规定 ：“ 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”
这里适用严格责任原则，并不影响适用过错责任原则对违约责任的范围调整，如出租人明知房屋质量有问题继续出租，和出租人无法预测房屋质量问题的责任范围应当有区别；承租人明知房屋有质量问题或者不适宜自己经营的项目而继续承租，和承租人不清楚房屋情况而承租时的违约责任大小也应当有所不同。当然如果因房屋产权问题等导致合同无效的，应适用合同无效的情形处理，不再适用违约责任。
第二，承租人拖欠租金违约。
根据合同法第212条的规定 ，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人承租使用租赁物，向出租人支付租金是其法定义务。合同法第227条规定 ，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
此处的正当理由，是指承租人对抗出租人的正当理由，如交付的租赁房屋无法使用、房屋损坏而出租人拒绝维修的义务等情形。承租人不按合同约定向出租人支付租金，此类情况适用的是严格责任，违反合同约定即应承担违约责任，不考虑承租人有无主观过错。承租人如果以案外人拖欠自己债务导致不能向出租人支付租金，自己无过错等理由进行抗辩的，不应采纳。承租人不仅应支付拖欠的租金，而且应按照合同约定承担迟延支付租金或合同解除的违约责任。
第三，出租人不履行出租房屋维修义务违约。
合同法第 220条规定 ：“ 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外 。” 如果合同没有特别约定，租赁房屋的维修责任应由出租人承担,出租人不履行维修义务，应当依照严格责任，租赁房屋需要维修而出租人不履行该义务的，无论出租人是否有过错，均应承担维修费用并承担维修期间承租人的损失。正因如此，合同法在第 221条规定：“ 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”
第四，承租人私自转租违约。
按照合同法第224条的规定 ，未经出租人同意私自转租的，是不考虑承租人有无过错的，应适用严格责任。该条第二款规定 ：“ 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 应注意的是，最高院 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 中第 16条规定：“ 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持 。” 该解释规定虽然在表面上未违反合同法规定，在归责原则上也未作调整：未考虑违约方的过错。但是，对出租方的过错进行了规定，考量非违约方是否存在迟延维权的情形，进而对其解除权做了限制，司法实践中审查擅自转租纠纷时，这一点应当注意。
第五，未按照合同约定退还房屋租赁押金、租赁保证金违约的归责。
房屋租赁押金或者租赁保证金，是出租人为了保证租赁合同履行而提前收取的，一种具有一定担保性质的费用。租赁合同届满或解除后，如果承租人不存在合同约定的特定违约行为，出租人应当按照合同约定返还租赁押金。尽管合同法和最高院解释对此问题未作提及，但是司法实践中，因押金退还问题产生的纠纷比比皆是。房屋租赁押金一般是督促承租方按照合同约定支付租金、妥善保管并及时交还房屋而收取的，如果承租人已经按照租赁合同履行完了义务，出租方应当及时返还押金。这类情况下，应适用严格责任原则，无需考虑出租人有无主观过错的问题。
值得一提的是，出租人迟延甚至拒绝退还房屋租赁押金的事情时有发生，而当事人在租赁合同中对于其退还押金的违约责任也很少有所约定，因此实践中也有很多法院并不支持承租人要求出租人支付迟延返还房屋租赁押金的违约金或利息损失。这就导致了出租人即使不返还房屋租赁押金，也得不到相应的制裁，助长了部分出租人借机生事，故意不退还租赁押金，以致诉讼产生。笔者建议应从立法对此有所规制，对房屋租赁押金返还期限、程序和违约责任上进行规范，以良法之治化解可能的纠纷。
第六，租赁期间届满不按照合同约定交还房屋的违约。
合同法第235条规定 ，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。房屋租赁合同届满，承租人应当交还房屋，切交还的房屋应当是正常使用后的房屋，如果不交还房屋或者交还的房屋有严重损坏，应承担违约责任。此处承租人所应当承担的交还房屋的义务也应当适用严格责任。
司法实践中常见的纠纷有两种，一是承租人因出租人的原因不交还房屋，如出租人不退押金等；二是承租人为了继续使用房屋牟利不退还房屋。
无论何种原因，租赁期间届满，承租人腾退房屋是其法定义务，第一种情况下，承租人应当依法维权，可以将房屋腾退后及时通过诉讼或仲裁追索押金。如果以押金未退为由占用房屋，即使出租人应当退还押金，但承租人确需要支付为腾退房屋期间内的使用费，可能出现得不偿失的结果。因此，承租人要避免不正当维权造成不必要的损失。第二种情况下，合同规定迟延交还房屋有违约责任的，承租人应当承担违约责任，即使没有约定违约责任，承租方应当承担房屋占用期间的占有使用费。
第七，租赁合同履行期间租赁房屋损坏违约责任的认定。
合同法租赁合同一章之中共 25条规定，其中 11条内容与租赁物维持保管有关。虽然说合同法规定得十分详细，却也正好说明了其中问题较多，需要在司法实践中谨慎对待。
首先是出租人对房屋质量问题导致的房屋损坏或不是租状态承担严格责任。
合同法第216条规定 ，出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途，如果租赁房屋需要维修或在租赁期间丧失了约定的用途，应当承担维修责任并保证租赁房屋适租状态，按照此规定，此类情形应当适用严格责任。
必须明确的是，此条的规定是要求出租人对房屋质量问题承担保证义务，作为出租人应当保证房屋本身的安全。如果要求出租人对案外人甚至承租人的原因导致的房屋损坏、无法使用承担责任，绝非立法本意。笔者认为，此条规定应当解读为房屋自身质量的原因导致房屋损坏或处于不适租状态的，出租人才应承担严格责任。
其次是承租人使用不当或保管不善致使房屋受损的归责原则适用。
合同法第219条规定 ，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物致损的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失 。第222条规定承租人未妥善保管租赁物致损的，应承担赔偿责任。
按照上述两条的规定，一般认为应适用过错原则处理。租赁房屋受损，要求承租人承担责任需要承租人有过错。如果承租人不存在使用或保管不当的情形的，承租人无需担责。需要说明的是举证责任分配问题，也就是说，由谁来证明承租人有无过错的问题。按照第 216条规定，保证租赁房屋适租状态是出租人的义务，如果房屋受损，应当由出租人负责维修或承担责任，出租人主张系承租人导致房屋损害的，应当由出租人证明承租人有过错。而按照合同法第 235条 ：“ 赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。” 承租人返还租赁房屋时，应当符合合同约定的状态或者保证房屋未受不当损坏，如果交还房屋时损坏，承租人应当证明自己无过错。
这就存在一种相悖情况，谁来证明房屋损坏是或者不是承租人过错？笔者认为，一般情况下可依谁主张谁举证。如果是承租人起诉的，应当证明租赁房屋损坏非自己的过错导致 —— 一般为房屋自身质量问题或案外人损坏；而如果是出租人起诉的，则应当证明房屋的损坏系承租人的过错导致 —— 一般需要证明房屋损坏非房屋自身质量问题，至于是承租人还是案外人的原因，应由承租人予以抗辩。
再次是非承租人原因致使房屋受损的归责。
因不可归责于承租人的事由致使租赁物损失的，承租人可以减少租金或者不支付租金。不能实现合同目的的可解除合同。合同法第 231条就此作了相关规定。
对于此条规定，可以解读出两层意思：一、因不可归责于承租人的事由致使租赁房屋损失的，承租人不但责任，因为承租人不存在保管不善或使用不当的情况，无法通过过错责任原则追究承租人的责任；二、因不可归责于承租人的事由致使租赁物损失的，出租人应承担责任。按照此条规定，非承租人原因致使房屋受损的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。不能实现合同目的的，可解除合同。必须指出的是，此处出租人承担的责任范围，笔者认为出租人应承担的是房屋自身维修的损失以及房屋可能取得租金收益的损失等与房屋有着最直接关系的损失，而不包括下文讨论的承租人的相关损失。
司法实践中争议最大、分歧最多的是因不可归责于双方当事人的原因导致承租人产生相关损失的归责问题。
房屋受损一般常见的有以下两种：
第一是案外人致损。如果是因为出租人和案外人纠纷所致，即案外人针对出租人损坏房屋。如案外人和出租人有纠纷，案外人向出租人主张权利时损坏房屋并给承租人带来相关损失时，应视为出租人未能保证房屋处于适租状态，违反合同约定，责任应由出租人承担。反之，如因承租人和案外人纠纷所致，案外人向承租人主张权利时损坏房屋并给承租人带来相关损失时，应视为承租人保管不善，责任应当由承租人承担。如果案外人并不针对合同双方，也就是案外人侵权行为与出租方和承租方均无直接关系，如案外人意外车祸或放火损毁了承租房屋及屋内的承租人物品的，才应当视为不可归责于双方当事人的原因导致承租人产生相关损失的情形。对此，应属合同双方不可预见的情况，双方当事人对于损害发生均无过错，适用严格责任对于任何一方都显失公平，因此这种情形应适用过错责任原则，双方均无过错的，应当互相不负违约责任，损失各担。
第二是原因不明的事故致使房屋受损的。如房屋失火。火灾发生后，一般都会由公安消防部门制作火灾原因认定书，如果没有特别情况，应当以该认定书认定火灾的发生的原因，进而确定承担责任的主体。但在一些特殊情况下，如果火灾原因无法查明应当如何处理？
司法实践中多有分歧和裁决不一致的情况。如有的案件考虑出租房屋是非法建设无法查明失火原因而认定应当由出租人担责，也有案件是考虑承租人租赁房屋用途导致房屋失火的可能性更大或者考虑承租人使用期间疏于消防管理而认定承租人担责。对此，笔者认为，由于法官在面对争议时无法拒绝裁判，而案件事实却又无法还原，如果确实无法查明事故原因，法官只能结合案件具体情况、现场情况根据自由心证来裁判案件，即使存在结果不同甚至截然相反的情况，也是客观的司法规律的反应。
此种情况下，如果不能查明案件事故发生的直接原因，只有结合双方相关行为对事故可能发生的原因力大小，依照过错原则进行确定。但减少类似案件的裁决结果的过分冲突对立，尽量将裁判规则统一化，才能起到既化解当事人的矛盾，息诉服判，又能促进人们对司法的信仰，提高司法公信力的司法目的。
四、租赁房屋因案外人致损案件中的责任分担
回到文章开头的案例中，对于案件的处理有三种意见：
第一种意见认为，应当由出租方商场方面承担违约责任，赔偿承租人的租金、物品及其他相关损失。合同法第121条规定当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。合同法第216条规定出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途。出租人应当承担严格责任，现因第三人的原因导致租赁房屋受损无法使用并导致承租人物品损失，根据合同相对性，出租人未能保证房屋在租赁期间的正常用途，导致房屋及承租人的物品损失，即使出租人无过错，承租人有权要求被告承担违约赔偿责任。
第二种意见认为，应当由原告承担违约责任，原告的诉求不应支持，如果出租人主张修复房屋损失的，应当予以支持。按照合同法第235条：赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。在租赁期间，房屋的控制管理人是承租人，承租人应当妥善保管房屋，承租人在使用期间保管不善，致使房屋受损，合同解除后，承租人应按约返还房屋，房屋受损，承租人应当承担修复房屋的违约责任。本案原告的物品损失和不能使用租赁房屋的结果并非因为出租人或出租房屋质量问题造成的，故出租人不应承担责任。而承租人无法将房屋按照原状交回，因此，出租人不应承担责任，而因为双方已同意解除合同，应释明出租方是否主张房屋损失，如果出租人主张房屋受损的损失，被告应当赔偿。
第三种意见认为，双方均不应承担违约责任。合同法第216条规定出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途，是指出租人对房屋质量问题承担严格责任；合同法第231条规定因不可归责于承租人的事由致使租赁物损失的，承租人可以减少租金或者不支付租金。不能实现合同目的的，可解除合同。可见承租人对房屋受损只是承担过错责任，如果承租人不存在保管不善或使用不当的，不应承担责任。本案损害结果是第三人实施犯罪行为时侵权造成的，承租人无过错，出租人也没有过错，房屋及物品受损导致合同无法继续履行的，可以解除租赁合同，但双方互不承担违约责任。
第一种观点采取的是合同义务人应当为第三人原因导致的合同不能履行承担违约责任的观点，此观点要求合同义务人对相对方承担严格的责任，即使义务人不能履行合同的相关义务是第三人原因造成的。但是此观点已经受到诸多学者的批判，认为合同法第121条的规定的第三人应当限定为债务人的义务履行辅助人，如果对第三人的范围不作任何限定，可能导致债务人对于与自己毫无关系的第三人的过错也要承担责任，加重了债务人的经营负担，有违公正理念，也曲解了债的相对性理论，该条规定在理论上和司法实务上都是有所保留的。
本案中，第三人与双方当事人均无直接利害关系，出租人也没有违反消防安全保障义务，以第三人的侵权作为违约责任认定的依据，确有不妥之处。第二种观点指明了原告相关损失和不能使用租赁房屋的结果是第三人造成的，而非出租人或出租人的房屋质量问题造成的，出租人不应承担违约责任有一定的合理之处。但本案中租赁房屋受损，承租人在使用和保管上均无过错，如果要求承租人承担房屋损失也是显失公平的。
笔者赞同第三种观点，出租人交付出租房屋及保持租赁房屋的用途，原告作为承租人应当按照合同约定支付租金、合理使用、妥善保管租赁物，双方对房屋受损事实的发生均无过错。在合同履行期间，涉案租赁店铺所在商场因案外人涉嫌纵火引发火灾，相关损失系案外人引起。出租人履行了交付房屋义务，房屋亦符合安全标准（消防验收证明），房屋失火并非出租人引起，出租人不应承担承租人的物品损失；而承租人亦是正常使用租赁房屋，房屋受损的原因系案外人原因所致，对于房屋的损失承租人也无需承担。当然由于房屋失火，导致合同无法履行期间的租金损失，因为案外人放火导致房屋无法使用，失火后的租金、物业管理费及押金等出租人应当退还承租人。
对于此案，还有一种观点认为应当裁定驳回原告起诉，将案件移送公安机关处理。根据 《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》 第11条规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。
仔细分析本案，首先，当事人均对房屋失火为案外人放火所致是认知的，原告本身就是考虑到案外人的赔偿能力不足，才选择以租赁合同进行起诉，直接裁定驳回并不能起到定分止争的目的；其次，案件除了涉及到承租人的相关财产损失，还要涉及到合同解除以及押金退还等问题，确实是承租人与出租人之间的争议，应当实体处理为宜。出租人与承租人因失火造成的损失，如出租人的房屋修复费用、停业期间的租金损失、承租人的物品损失和装修损失等，在通过民事案件处理确认原告无法向合同相对方主张后，也可以督促权利人及时向实际侵权人主张权利，以维护当事人的合法利益。
注：
［1］崔建远：《合同法》，法律出版社2012年版，第297页。
核校：焦文 璐蔓
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