房屋承租人正常经营义务的确认与责任

让法官更懂律师　让律师更懂法官

投稿邮箱： [e-mail]

李双庆　九章研究所

▽

案例：

2013年1月29日，乔某、温兴商品城签订《商铺租赁合同》，约定乔某租用商品城A2号商铺从事化妆品经营，建筑面积18平方米，租金每月6千元，租期为3年。合同签订时乔某应向温兴商品城交纳1万元经营保证金，租赁期届满，乔某无违反诚信经营及管理制度等行为，无处理不当的买卖纠纷等，且结清各项费用后，经营保证金予以无息退还；租赁期间，如乔某严重违反《管理公约》，拒不改正的，温兴商品城有权单方解除合同，无偿收回商铺，保证金不予退还。《管理公约》与本合同具有同等法律效力等。

《管理公约》约定：经营户须按约定的或通知的开张时间准时开业、营业，不得以任何借口擅自关门、停业或张贴非经营性文字以及从事其他任何不利于商品城经营、声誉的行为，如有上述行为，经通知后未在一天内改正的，经营者所交保证金除归温兴商品城所有外，还应向温兴商品城支付壹万元罚款，温兴商品城有权收回商铺。

合同签订后，乔某于2013年1月31日交纳了经营保证金5000元，并于同年2月份正式营业。后因经营不善，同年夏天起，经常断续营业。

2014年7月22日，温兴商品城向乔某发出催告函，要求乔某接函后3日内进场经营，如不按时进场正常经营，公司将依法收回铺位，并请乔某于3日内将所有商品搬出，否则公司将对商铺进行清理。

2014年7月29日，温兴商品城再次向乔某发出律师函，陈述因乔某开业后不正常营业经营，公司已多次口头、电话沟通，并向乔某发出书面催告，但乔某承租铺位仍不正常营业经营。现函告将依法解除商铺租赁合同，并依据商铺租赁合同之规定，无条件收回商铺且不予退还所交保证金。

乔某接收上述函件后，进行协商并要求退还保证金，双方协商未果。此后，乔某经营的商铺仍未正常营业。2014年年底，温兴商品城自行对乔某租赁的商铺进行了清理，收回了商铺，并将商铺内的货架搬至仓库保管。

乔某诉至法院：称温兴商品城擅自对乔某所租商铺进行调整，未经乔某同意将乔某所经营化妆品挪至其仓库，乔某的货架遭到了严重损坏。诉请判令温兴商品城返还乔某保证金5000元及经济损失4000元。

温兴商品城辩称：乔某在履约过程中有违约行为，无权向温兴商品城主张返还保证金，请求驳回乔某诉讼请求。

原审法院认为：

乔某与温兴商品城之间签订的《商铺租赁合同》系双方合意达成，内容合法有效，管理公约作为租赁合同附件，对双方当事人均具有法律约束力。乔某在经营过程中多次不正常经营，在正常营业期间关门，违反了商铺租赁合同以及管理公约的约定，温兴商品城有权不予退还经营保证金；对于乔某主张的装修费用2000元，该费用属于乔某支出的经营费用，且乔某未提供充足证据予以证实，不予支持。对于货架损失2000元，因货架尚在义乌××城处，温兴商品城也同意乔某搬走，乔某可直接搬走，对于缺少、损坏的货架，原审法院参考缺少数量、损坏程度，酌情确定由温兴商品城赔偿乔某1000元。判决：温兴商品城赔偿乔某货架损失1000元，驳回其他诉讼请求。

乔某提起上诉，称温兴商品城存在违约行为，应对其进行赔偿。温兴商品城服从一审判决。

二审法院认为：

争议焦点有两个：一是温兴商品城是否应返还乔某5000元保证金？二是温兴商品城赔偿乔某的损失金额如何认定？

对于第一个焦点：法院认为，依据乔某与温兴商品城所签涉案《商铺租赁合同》附件《管理公约》的约定，经营户不得以任何借口擅自关门、停业，否则经营者所交保证金归温兴商品城所有。温兴商品城已举证证明乔某在租赁期内存在多次不正常经营、在正常营业期间关门，故温兴商品城有权不予退还乔某所交的5000元保证金。

关于第二个争议焦点。因乔某违反其与温兴商品城签订的《商铺租赁合同》导致该合同解除，故依据司法解释的规定，本院对乔某主张的装修损失不予支持。温兴商品城解除其与乔某的《商铺租赁合同》后，仍应妥善保管乔某的货架，对于缺少、损坏的货架应予以赔偿，原审法院据此酌定温兴商品城赔偿乔某损失1000元并无不当。最终驳回上诉，维持原判。

一

承租人正常经营义务的现实需求

笔者就房屋租赁合同纠纷中双方当事人的义务问题，笔者曾写过一篇《房屋租赁合同中当事人的义务分配》，列举了出租人和承租人的在司法实践中常见的义务，以及不履行相关义务可能造成的影响等问题。正如笔者曾经在文中所写：作为一种继续性合同，房屋租赁合同需要出租人与承租人在较长期间内不断履行与租赁房屋事宜有关的义务，以保障对方当事人享有合同权利，实现合同目的。但是合同条款毕竟是有限的，难以穷尽合同履行中所有权利和义务。作为司法实践中较为“反直觉”的义务，承租人的正常经营义务有其存在的现实意义。

一般情况下，对于出租人而言，将房屋的占有、使用、收益权利转让给承租人，其目的是收取租金，至于承租人是否使用租赁房屋、如何使用房屋，只要正常交纳租金且不损害房屋本身，出租人基本是不干预的。而对于承租人来讲，作为房屋租赁方，向出租人交纳租金后占有房屋，自然是为了经营使用，如果在合同中附加承租人租赁房屋后负有正常经营的义务，确实显得似乎有些“多余”。但是出租人除了收取租金、保障租赁物不受损害之外，在特定情况下，还有其他的合同目的。这些目的对于出租人选择承租人、确定租赁价格等方面都有着重要影响，甚至在一定程度上超过了租金收入。出租人这些目的的实现，不仅需要承租人缴纳租金、保障租赁物安全，还要求承租人正常经营，以实现出租人的出租目的。

如果承租人不能正常经营，则必然会影响出租人这些目的的实现，导致租赁合同难以正常履行。我们如何确定承租人的正常经营义务呢？

正常经营义务一般产生于商事租赁合同，更常见于大型商场、市场、超市租赁关系中。在这类租赁关系中，出租人将房屋或商铺出租人承租人使用，其目的除了获取租金收益以外，往往还要有培育市场、吸引客流、增加整个租赁区域的适租性等需求。租赁方的开业、经营和收益不仅对承租人是一种利益，对出租人来讲也是一种必需的经营、收益条件。在这种情况下，承租人的正常经营不仅是自身的需要，在一定程度是已经是出租人建立租赁合同的目的所在，如果承租人不能正常经营，将会影响出租人租赁合同目的的实现。

以当前大型商场招租规划着眼，单纯的商场经营模式已经被商场、超市、餐饮、娱乐一体化的经营模式所取代，一个现代化的商场如果不能实现其中任何一个功能，可能就意味着特定客源的流失，进而影响整个商场的整体经营和品牌。其中一个种类甚至一家租户的非正常状态，可能就会影响整个商场的发展。

比如出租人将商场的某一层租赁给儿童娱乐培训机构，其目的不仅仅是收取租金，另一个目的甚至是更重要的目的是为了吸引家里有小孩的群体到商场来。解决的不仅是儿童娱乐培训机构的客源问题，还顺带会解决其他楼层的儿童服装、儿童玩具、餐饮行业等等其他租户的经营问题。如果儿童娱乐培训机构的租户不能正常经营，则不仅影响租户自己的收益问题，也必然影响出租人借助儿童娱乐培训机构吸引客流、招租其他楼层的儿童服装、儿童玩具、餐饮行业等客户的目的。因此，承租人的正常经营义务是具有现实需求性的。

二

正常经营义务的内容

在司法实践中，当事人在租赁合同中约定承租人具有正常经营义务的情况虽然少，但也是存在的。一种是在租赁合同中直接约定承租人的经营义务，另一种是租赁合同的附件中——多为市场、商场或超市的管理公约中约定，无论哪种形式的约定，只要是当事人双方的真实意思表示，均应当认可其法律效力。

对于正常经营义务的内容，笔者总结一下，一般包括以下几个方面：用途确定，时间统一，质量保证，收银规范，状态合理。

1 . 用途确定

用途确定，是指租户应当按照约定的用途使用租赁房屋和场地。这一点在司法实践中较为常见，即使一般的房屋租赁合同，按照房屋的情况约定房屋租赁用途的情况也很多。对于出租人来讲，负有保证房屋符合约定用途的适租义务，对于承租人，负有按照合同约定用途使用房屋的义务，不得擅自改变房屋用途开展其他经营。这种用途确定义务在大型商场、市场、超市租赁关系中更为重要。

以大型商场为例，承租人租赁场地用于餐饮，但经营一段时间后，承租人发现客户到商场来多为购物，餐饮店面过多反而不景气，所以自行改成服装店。这就是改变租赁用途，如果每家商户都根据自己的需要自行改变租赁用途，则出租方的整体规划、设计都将失去意义，影响出租人的合同目的实现和双方租赁关系的正常履行。因此正常经营义务应包括租赁房屋的用途确定，在没有特殊约定或事后达成协议的情况下，承租人擅自改变经营用途的，应视为违约。

2 . 时间统一

时间统一，是指租户应当按照约定的时间使用租赁房屋和场地。时间统一问题在一般租赁合同中不常见，如租赁的房屋场地是独立且与其他经营者无直接联系的，一般不得强加承租人履行该义务。时间统一的正常经营义务一般常见于具有统一管理机制、运营时间限制的大型商场、市场和超市等租赁关系中。如很多商场、超市都会规定商户要同商场、超市同一时间开业经营，也同时规定要和商场、超市同一时间停止营业，以方便市场的统一管理。对于时间统一的正常经营义务，应当由合同专门约定，如果没有约定的，不应当对租户责以此义务，至少不能要求过于严苛。

3 . 质量保证

用途保证，是指承租人租赁商铺经营，应当诚实守信，提供的商品或服务质量应当质量合格、品质保证。对于一般的租赁合同中，如果没有特殊约定，承租人提供的商品或服务不符合要求，与出租人之外的他人发生纠纷，只要不影响房屋安全和使用，一般不会就租赁关系产生影响。但对于大型商场、市场和超市等租赁关系中，承租人不诚信经营，提供的产品或者服务质量不合格、品质难以保证的，不仅会造成承租方的信誉、名声，还会影响整个市场的信誉和品牌。双方在租赁合同中对承租人的质量保证有要求或者即使没有明确约定，但承租人的行为明显损害出租人名誉和品牌，对出租方的声誉造成严重影响的，应当视为承租人违约。

4 . 收银规范

随着微信支付、支付宝支付等手段的提升，也逐渐成为一个新的热点问题。在司法实践中，出租人为了统一管理、减少风险和核算提成的需要，往往约定要求统一收银。尤其在出租人与承租人约定出租方按销售额提成管理费、租赁费的，收银规范将会直接影响到出租人的正常收入权益。如果双方租赁合同对收银问题存在约定的情况，承租人未按照约定规范收银，侵害出租人利益的，出租人可依法行使权利。

5 . 状态合理

状态合理，是对承租商户的一个整体评估问题，包括营业区域合理、营业时间合理、营业范围合理等一切评估商户是否在处于正常经营状态的整体衡量。对于状态合理，需要结合实际情况综合评定。

如经营区域问题，承租人承租1000平米的区域，只使用了200平米经营，其他几百平米处于闲置状态，这显然不是“正常经营”；如营业范围问题，承租人承租商铺的用途约定用于五金器材销售，但承租人发现五金器材不如服装利润高，于是在租赁房屋内一半区域卖五金器材，另一半区域卖服装，这也属于经营状态不合理，不属于正常经营。再如营业时间不确定、不符合一般市场需求等情况，根据市场需求和一般商业经营惯例，影响出租人合同目的非正常现象，应当认为经营状态不合理，有违反正常经营义务之嫌。

二

正常经营义务的司法适用

对于承租人的正常经营义务的司法适用问题，可以从几个方面考虑：

1 . 正常经营义务的认定

对于承租人的正常经营义务的确定，应当以是否影响出租人的租赁合同目的实现为标准。租赁合同的“目的”，是一个具有主观性的词语，如何确定？可以参考两个因素。

一是合同的约定。如果合同中对于承租人相关的正常经营义务已经有明确约定，则应当视为出租人具有特定的目的。如租赁合同约定承租人承租房屋用于经营餐饮业务，承租人如果改作经营服装则影响了出租人出租房屋目的的实现，至于出租人是出于商场整体规划还是保证房屋的特定用途，在所不问；如租赁合同约定承租人不得销售假冒伪劣产品、提供劣质服务，则承租人销售假冒伪劣商品的行为则影响了出租人出租房屋目的的实现，至于出租人是出于品牌需要还是保障声誉，在所不问，合同约定即可推定出租人有特定的租赁目的。

二是商业习惯或事实推定。如果合同中对于承租人的正常经营义务并无约定，那么如何确定承租人是否有特定的目的呢？一般情况下，出租人的租赁目的和要求是收取租金、租赁物不被损坏，对于租赁合同的承租人不应科以过多的义务，承租人正常缴纳租金、保证房屋的安全即可。但是，根据出租人的租赁物性质、承租人租赁场地的位置、大小、用途等情况可以推定承租人不正常经营会影响出租人租赁目的的，应当要求承租人履行正常经营的义务。

2 . 违反正常经营义务的责任

义务应当履行，不履行义务应当承担法律责任。如果认定承租人负有正常经营的义务，但承租人未履行的，应当承担法律责任。对于承租人的责任，也可以从三个方面来研究：

一是解除合同的违约责任。正常经营义务的确定以是否影响出租人的租赁合同目的实现为标准，如果认定承租人违反正常经营义务，大多情形下都会影响到出租人签订租赁合同的目的，既然无法实现租赁合同的目的，承租人有权请求解除租赁合同。对于解除租赁合同的请求，一要根据合同约定，二要根据违约程度。达到合同约定的解除条件或者违约情形严重，已经导致出租人难以实现合同目的的，应当予以解除。

二是非解除合同的责任。对于出租人要求承租人承担其他法律责任的，应当根据案件的情况确定。双方合同对于未履行正常经营义务的违约责任有约定的，按照约定标准处理；对于没有明确约定的，达到解约条件的，可以支持解除合同；出租人要求承租人履行正常经营义务的，应当予以支持；出租人要求承租人承担违约损失的，应当严格控制，由出租人承担具体损失的举证责任，出租人无法举证或者超出承租人预期的损失，不应予以支持。

三

案例解读

案例中，承租人与出租人签订了租赁合同，并约定出租方的管理公约为具有同等法律效力的合同附件。管理公约中，双方约定承租人须按约定的或者出租人通知的开张时间准时开业、营业，不得以任何借口擅自关门、停业，如有上述行为，经出租人通知后未在一天内改正的，承租人所交保证金出租人不退还，还应支付罚款，出租人有权收回商铺。

按照此约定，承租人应当负有准时开业、营业，不得以任何借口擅自关门、停业等正常经营的合同义务，如果不履行此义务，出租人有权解除租赁合同（收回商铺）、收取违约金（押金不予退还）等权利——罚款的问题本文暂不探讨。在合同履行过程中，出租人在案件审理中已举证证明承租人未履行正常经营义务，出租人可以行使解除合同、不退还租赁押金等权利。当然，权利也应当依法行使，出租人自行强制收回，不仅损害了正常的社会秩序，给自己造成了不必要的损失，确为不可取。但根据法院的最终确认：因承租人违反正常经营义务，导致合同解除，承租人应承担合同解除的违约责任，出租人不仅可以不退还租赁押金，而且承租人主张的装修损失，法院也未支持。 

核校：璐蔓 

选关键词　跳转进入专题参考↓

办庭上的那些案子　读掌中的审判研究

投稿联系邮箱 ： [e-mail]

提示：原创内容，为作者研习专业心得体会，供法律人交流参考，欢迎在微信群和朋友圈内转发讨论，欢迎在页面留言区参与评论。其他媒体未经许可不得以任何方式转载审判研究原创内容。提出建议和惠赐作品，请发送邮件或添加微信号：L36003620。