权利冲突探析：以不动产物权期待权和债权人债权为视角｜审判研究
程玲 江苏省丹阳市人民法院
审判研究ilawtalk
执行异议案件中，当事人身份利益与财产利益交错，法律关系错综复杂。执行异议之诉于2007年《民事诉讼法》“破茧而出”时，仅一个条文。尔后，《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》进行补充、细化和完善。涉金钱债权执行中，囿于执行行为异议与执行标的异议区分标准不明，涉及不动产物权期待权与债权人债权权利冲突的案件尤其案情复杂，审理尺度把握有难度。
众所周知，涉不动产纠纷与权利人切身利益相关，兼涉程序和实体问题。尤其执行程序中，当案外人的不动产物权期待权与债权人金钱债权同时存在并发生冲突，各方聚焦于执行标的争夺。应当注意到，关于民事权利冲突化解路径和裁判标准相关问题，引发了理论界和实务界广泛探讨。［1］有鉴于此，本文针对案外人不动产物权期待权与债权人债权的权利冲突问题进行探讨。
一、物权期待权与债权
（一）期待权与物权期待权
期待权概念及其理论系由学说和判例建立，至1898年德国齐特尔曼(Zitelmann)教授专章讨论期待权，期待权一语遂为学者所通用，并多以保留所有权买卖买受人期待权为研究之重心。［2］专家学者们对期待权的理解，可以说是各有千秋。
关于期待权，王泽鉴认为，是否已受法律保护及有否赋予权利性质之必要，为构成期待权应予考虑的两点因素。［3］王轶认为，期待权是取得特定权利部分要件的主体所享有的，得因法律规定和当事人约定的其他要件的实现而取得特定权利的受法律保护的地位。［4］申卫星认为，期待权是对未来完整权利的一种期望，因取得权利之部分要件而受到法律保护。”［5］
在谈及物权期待权之前先看看所谓财产权，这是学理上一种称谓，亦可看做一种权利状态。申卫星认为：“不动产买受人支付一定数额的价款后，法律基于‘无产者无恒心’的价值观念，使买受人请求出卖人协助其办理过户登记手续以转移所有权这一债权物权化”。［6］物权期待权起源于德国，亦滥觞于德国，经德国帝国法院1920年判决确认，［7］后逐渐被其他大陆法系国家所接受。物权期待权包括动产物权期待权与不动产物权期待权。本文探讨重点为不动产物权期待权。
（二）我国对物权期待权的保护
物权法定，然从立法层面看，未见我国对物权期待权进行明文规定。毫无疑问，实务界与学术界对于物权期待权的理解和适用，存在诸多争议。无论《物权法》还是新颁布的《民法典》，均未对物权期待权予以明确和清晰定位，那么是否可以理解为，我国对于物权期待权不予以保护呢？事实并非如此。
对物权期待权的保护，首见于2002年最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，［8］毋庸讳言，依据该批复，具有消费者身份，享有物权期待权并已支付全部或者部分款项的买受人被赋予了特殊保护。此后，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条中，［9］将物权期待权保护对象的范围适度扩大，保护对象扩大至购买“房地产开发企业”的权利人。再后，最高人民法院《查封、扣押、冻结规定》第17条（2020年修正后第15条）［10］则更大限度、更大范围对其进行了保护。
（三）不动产物权期待权与债权
需要厘清一点，不动产物权期待权既非债权，亦非物权，是一种颇为特殊的权利，是一种实践中关涉当事人切身利益的新型权利。
债权不具有对世性，进入到执行程序后，债权人对于执行标的天然存有“志在必得”的信赖利益，出现任何可能导致执行程序无法继续或执行标的受损的情形，都很容易让债权人感到利益遭受威胁、损失，法院司法裁判、执行上稍有差池，极易让债权人对司法公信力产生严重质疑。然而，物权期待权的本质终究并非物权，彼时各方权利人的利益聚焦于执行标的的争夺，案外人不动产物权期待权与债权人债权的权利冲突便难以避免。
二、识别执行行为异议和执行标的异议
当案外人不动产物权期待权与债权人债权发生冲突时，案外人享有的不动产物权期待权能否产生阻却执行的效力呢？不可一概而论。司法实践中，对于涉案外人不动产物权期待权案件，第一步也是颇为关键的一步，便是识别执行行为异议和执行标的异议。
（一）案外人的救济途径
案外人并非指案件当事人之外的所有人。对案外人应作如下的理解，案外人是指因人民法院的执行行为使其民事权益受到侵害或威胁的人。［11］
《民事诉讼法》赋予案外人两种救济途径：一是第232条的执行行为异议，二是第234条的执行异议之诉，以维护其自身权利。然而，执行程序中，享有物权期待权的案外人权利遭受侵害时，知道要提出执行异议，但绝大多数案外人并不具备专业法律知识，甚至某些委托代理人，也往往含糊其辞，笼统地在执行异议申请书上载明,“要求法院停止违法的执行行为”。
第232条执行行为异议属于程序上救济，反映在实践中以形式审查为主。值得注意的是，因人民法院的执行行为，导致案外人合法权益受到侵害或威胁的情形一般有两种：法院的一些执行行为或者措施等侵害了案外人程序上的权利，此其一；享有物权期待权的案外人合法权益，遭受实体法上的侵害或威胁，此其二。第一种和第二种的审查和区分非常重要。出现第二种情形时，救济方法就不应流于程序救济，理应赋予案外人实体上诉讼的权利。
从第234条案外人异议的规定来看，案外人提起案外人异议的时间节点局限于“执行过程中”，针对的是特定标的，而非案件的所有标的、全部执行流程。
打个比方，执行过程中法院如果已经对某个特定标的（不动产）执行完毕，但被执行人还存在其他可供执行的财产，案件执行流程节点并未完成。在特定标的（不动产）执行完毕之前，享有不动产物权期待权的案外人可以对于特定执行标的（不动产）主张全部或者部分权利，但并不能对该案件其他执行标的主张权利。
笔者认为，为降低诉讼成本、减少当事人“诉累”及节约司法资源，法院有必要对案外人进行必要的释明，释明以书面告知方式为宜，而释明的时间不必在案件审理过程中，可以提前至接受案外人递交材料但尚未正式立案时。
（二）区分案外人异议和执行行为异议
虽然诉讼标的的识别与案外人异议标的识别并不相同，但诉讼标的识别的相关理论，尤其是德国诉讼法学家赫尔维希建立在实体请求权基础上的传统诉讼标的理论、罗森贝克以基础事实和诉的声明为双重识别要素的“二分肢”说，［12］能够提供识别案外人异议标的灵感。
研读《执行异议和复议规定》第7条，正是采用“基础权利+目的”区分标准，将案外人同时提出两种异议情形区分为以下两类类型：
第一种类型是“基础权利与目的竞合”。案外人提执行异议，表现形式既对特定执行标的提出异议，也对执行行为提出异议，透过表象探究本质，案外人目的都为了让法院中止执行标的物。此时，当基础权利和目的发生竞合时，实体异议吸收程序异议为宜，即法官此时无需花费大量精力理涉执行行为，就实体异议审查即可。
第二种类型是“主体发生竞合”。当同一个异议主体，同时作为案外人和利害关系人提出了案外人异议和执行行为异议，主体便发生竞合。主体一旦发生竞合，从异议的目的角度看，分别为阻止法院对特定标的物的执行，阻止或者纠正执行程序中法院的执行行为。此时法院正确的做法，应就程序性和实体性权利分别适用不同的程序进行审查，并分别作出裁定。［13］
案外人意识到自身权利遭遇威胁或侵害，会提出各类异议，对于实体性异议或程序性异议甄别，必须坚持“基础权利+目的”的区分标准。
概括而言，如若案外人同时对执行行为和执行标的提出异议，当基础权利和目的发生竞合时，宜采取实体异议吸收程序异议，仅对执行标的异议进行审理，而对执行行为异议无需理涉。［14］
三、案外人物权期待权与债权人普通债权冲突
根据《执行异议和复议规定》第28条，案外人物权期待权能否产生阻却执行的效力，看是否满足以下四个要件：一是在法院查封执行标的前，被执行人与案外人之间是否已经形成合法有效的不动产买卖合同关系；二是在法院查封执行标的之前，案外人是否合法占有该不动产；三是案外人是否已经支付全款；四是不动产未办理过户登记是否因案外人自身原因。
案外人物权期待权若要产生阻却执行的效力，上述四个要件缺一不可，司法实践中应遵循严格审查的原则。
（一）查封执行标的前，是否形成合法有效的不动产买卖合同关系
关于要件一：争议焦点在于被执行人与案外人签订书面买卖合同。
有观点认为，必须要求签订书面买卖合同。另有观点认为，相关证据足以认定被执行人与案外人已经形成合法有效的不动产买卖合同关系即可，对于是否书面并不作要求。
笔者倾向于前一种观点。实践中被执行人与案外人有经济往来情况很普遍，根据交易习惯，不动产买卖一般都要求签订书面买卖合同，毕竟，书面合同与口头合同相比，内容和权利义务更明确。而且从诉讼角度看，签订书面合同能一定程度上防止案外人与被执行人恶意串通、虚假诉讼。
遵循严格审查原则，指的是审查时不能流于形式，不能只看案外人与被执行人是否签订书面合同，而要进行实质性审查。实践中存在相当数量的案外人，与被执行人签订合同，主观上并不以购买不动产为目的，谨防案外人通过签订买卖合同借款或套取银行贷款或让与担保等目的。
此外，关于“查封”是否要求是本案查封？
第一种观点认为，结合《执行异议和复议规定》第28条的“查封”与签订合同、占有之间的坐标关系，是衡量案外人所享有的物权期待权与债权人的强制执行债权在强制执行程序中何者应予以优先保护的重要因素，无疑应限于“本案查封”。［15］
第二种观点认为，查封作为法院实施的强制措施，一旦实施会产生公法效力，查封期间无法办理过户经过公示，效力及于社会全体，故另案查封亦符合要求。
笔者同意第一种观点。即便在审理涉案外人物权期待权案件时，要坚持严格审查原则，但另案毕竟是另案，另案之间的债权债务纠纷与本案无关。实践中，案外人大多非专业人士，另案的查封法院可能非本市法院甚而是外省法院，要求案外人对法院查封“了然于胸”的条件过于苛刻，况且另案查封后随之也可能解封。
（二）查封执行标的前，案外人是否合法占有该不动产
关于要件二：法院采取查封措施前要求“合法占有”，能够一定程度规避案外人与被执行人的恶意串通、虚假诉讼等行为。
涉案不动产的合法占有，究竟是以案外人实际入住为准抑或以拿到钥匙为准？通常应以案外人实际入住为准。但也存在例外。对于涉案不动产为毛坯房，甚至期房尚未交付的情形，应结合具体情况进行认定。
以笔者所在法院执行的一起案件为例，被执行人在查封前，向案外人交付了多套不动产的钥匙，案外人已为多套不动产缴纳了物业费并已办理水、电过户手续等。后案外人发现被执行人提供的钥匙无法打开门锁，基于门锁价格不菲，换锁会产生额外费用，案外人不得不通过电话、短信及“报警”等多种方式，向被执行人催要钥匙，但无果。该案可以认定，拿到钥匙的案外人已合法占有该不动产。
（三）案外人是否已经支付全款
关于要件三：司法实践中，审查的重点在于购房款的真实性。案外人支付的方式，有现金、转账或承兑等方式，案外人与被执行人之间可能还存在其他经济往来，此时结合案情审查的重点就在于购房款是否真实、合法。特别是在支付现金的案件中，要对资金来源、支付细节、取款凭证、交付地点等进行综合判断，不能一概认定案外人的支付事实不存在。
对于案外人支付全款的时间节点，可以放宽至案外人提起执行异议之前，并且支付对象也无需严格限制至被执行人本人。针对部分案外人已向被执行人履行大部分价款，并将剩余价款足额汇入法院执行案件账户的情形，可以认定案外人已经支付全款。
笔者倾向于认为，若案外人将剩余款项足额汇入法院执行案件账户，则认定案外人已经支付全款。
（四）不动产未办理过户登记是否因案外人自身原因
关于要件四：需要结合个案进行综合性考量，是司法实践中的难点。
一般而言，若法院查封涉案不动产前，办理权属转移登记所有条件已经具备，案外人无正当理由怠于行使不动产登记请求权，此时不动产未办理过户登记系因案外人自身原因，案外人物权期待权就不能对抗执行债权人普通债权。
司法实践中，若案外人已经知晓或应当注意却未注意到涉案不动产上存在抵押登记，或案外人迟迟不办理过户是为了规避税收，或根据涉案不动产所在地当地政策属于限购房无法办理过户等，出现诸如此类情形时，将不动产未办理过户登记归咎于案外人自身原因，相对容易认定。但法院此时所做认定，并非当然否定案外人的物权期待权，就涉案执行标的物而言，案外人即便存在物权期待权仍不足以对抗、阻却或排除法院执行。
《执行异议和复议规定》第28条规定了四个要件，欠缺任一要件，案外人物权期待权就不能对抗债权人普通债权。
根据最高法院九民会议纪要的最新精神和《民法典》规定，买受人若有提出办理请求、递交过户资料等积极行为或其他客观合理理由的，即可认定为非案外人自身原因未办理不动产过户登记。对于涉案不动产上存在抵押权导致案外人无法办理过户登记的，应当结合《民法典》第406条及相关司法解释规定综合判断。
实践中更为常见的情形是，如何认定案外人怠于行使或消极行使不动产登记请求权，也就是未办理权属转移登记是否要归责于案外人？认定案外人未在合理期限内办理权属转移登记，但合理期限如何把握？在具备办理权属登记条件下，存在为数不少的被执行人不配合案外人办理权属登记的情形，此时案外人是否积极主张自身权利等，大多属于价值判断范畴，很难形成统一的裁量尺度。
结合具体案情，若存在被执行人在签订买卖合同后便下落不明，未办理权属转移登记因涉案不动产被法院另案查封等情形，应认定案外人未办理过户登记并非因案外人自身原因。
现实中有个案件，案外人在涉案不动产查封前，因被执行人不配合办理过户手续起诉至法院，且法院判决也已生效。该案认定，案外人未取得涉案房屋权属证书的原因不可归责于案外人。
还有个案件，案外人通过中介购买了被执行人名下不动产，大部分款项交付给被执行人后，由案外人实际占有使用，余款案外人也已经在银行办理解除抵押手续时支付给了银行。案外人持银行解压证明去办理过户发现涉案不动产被法院查封。该案认定，案外人未取得涉案房屋权属证书的原因不可归责于案外人。
（五）例外情形
《执行异议和复议规定》第28条与《查封、扣押、冻结规定》第17条(2020年修正后第15条）相比，虽然适用条件基本一致，但有所区别。
《查封、扣押、冻结规定》第17条(2020年修正后第15条）并未将执行的债权限定于金钱债权。执行程序中，债权人的债权通常不指向特定的财产（比如涉案不动产），但也存在例外情况，即债权人的权利指向特定的财产（比如涉案不动产）。举个例子，“一房多卖”的情形下，若多个申请执行人根据生效法律文书，均分别获得了对涉案不动产所有权变更至其名下的请求权。此时，即便案外人物权期待权已经完全符合《执行异议和复议规定》第28条的规定，也无法简单得出能够阻却执行的定论。
四、案外人物权期待权与债权人优先受偿权冲突
（一）案外人系一般不动产购买人
债权人的优先受偿权比如担保物权、建设工程价款优先受偿权，优于债权人的普通债权毋庸讳言。但是，当案外人物权期待权与债权人优先受偿权冲突时，案外人物权期待权能否对抗债权人优先受偿权阻却法院对执行标的的强制执行，实践中观点和做法并不统一。
以债权人抵押权为例。实践中出现最多的，是“先抵后买”抑或“先买后抵”两种情形。
对于“先抵后买”的情形，案外人一般不能阻却法院对执行标的的强制执行。司法实践做法相对统一。
当“先买后抵”情形发生，实践中裁判观点并不统一。第一种观点认为，符合《执行异议和复议规定》第28条的案外人，可以对抗债权人抵押权阻却法院对执行标的的强制执行。第二种观点认为，虽然案外人享有物权期待权，但案外人享有的并非物权，如果债权人在办理抵押时善意无过错，仍然取得抵押权，此时，案外人物权期待权仍不足以对抗债权人抵押权。
笔者赞同第二种观点。
实践中，绝大多数债权人的抵押权在进入执行程序前，已经得到生效法律文书确认，案外人对执行标的的主张，实质上已经是对生效法律文书的异议。案外人对生效法律文书的异议，维权途径可以考虑通过审判监督程序来实现。除了审判监督程序，第三人撤销之诉亦是一种选择。即便债权人的抵押权未得到生效法律文书确认，但物权法定，法律未将物权期待权的地位等同于物权。
众所周知，抵押权属于担保物权、定限物权，在权利实现的顺位上甚至要高于所有权，而案外人物权期待权在本质上还不属于物权，两者在民事权利体系中的位阶地位，可谓是“一目了然”，也就是说，通常情况下案外人物权期待权与债权人抵押权发生冲突时，债权人抵押权优于案外人物权期待权。
（二）案外人系商品房消费者
当案涉不动产已经关涉权利人生存权利的保护，孰轻孰重无须讳言。但案外人符合“特殊”身份要件，即其为商品房消费者时，被赋予了“超级优先权”。从文义角度说，“超级”二字，意味着案外人对于案涉不动产享有的权利，不仅优于普通债权，而且优于担保物权、建设工程价款优先权。
案外人拥有“超级优先权”的条件：首先，主体上，按照最高人民法院研究室的解释，并非一般意义上的房屋买受人，而是指《消费者权益保护法》中所称的消费者，即为生活消费需要而购买、使用商品或者接受服务的民事主体；其次，消费者必须支付全部或大部分购房款。关于消费者支付全部购房款后享有“超级优先权”不难理解，需要注意的是，大部分购房款是指必须、至少达到50%以上，否则不能认定为案外人拥有“超级优先权”；［16］最后，商品房消费者如果购买的是“二手房”，也不能享受“超级优先权”，此时，商品房消费者唯有购买房地产开发企业新建的商品房才能被赋予“超级优先权”。基于价值利益衡量，在法律框架内，“超级优先权”应运而生。
需特别注意的是，商品房绝非“二手房”，这里应依据《商品房买卖合同司法解释》第1条［17］作解释。此外，若案外人交易对象并非房地产开发企业，则不适用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定。［18］
此外，办裁判者忌机械适用法律条文，适用法律时需要进行综合价值判断、利益衡量。如适用《执行异议和复议规定》28条或者29条，只能两者择其一。关于《执行异议和复议规定》第29条与最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》两者的递进、补充和细化关系，亦不容忽视。
故而，对于拥有“超级优先权”的商品房消费者，就不能适用《执行异议和复议规定》28条，而应当适用29条。而《执行异议和复议规定》第28条，保护的主体，是对登记在被执行人名下的案涉不动产提出异议，以期能够排除执行的不动产物权期待权人。
（三）案外人系预告登记权利人
预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。［19］预告，既非债权，亦非物权，是一种将来发生不动产物权变动的请求权。
从《执行异议和复议规定》第30条规定中不难发现，当案外人系预告登记权利人，此时其享有的物权期待权能否优于债权人担保物权和建设工程价款优先受偿权，不可一概而论。仅从身份上看，若案外人系预告登记权利人，并不能判断其享有的物权期待权能否优于债权人担保物权和建设工程价款优先受偿权，但是，如果案外人同时满足商品房消费者条件，则拥有“超级优先权”。
笔者法院有个案件，案外人与被执行人于某年某月某日签订了商品房预售合同，并于合同签订当日支付了房款。涉案不动产等待质检部门验收过程中，案外人进行预告登记，法院认定案外人享有物权期待权且能够排除执行。
司法实践中需要甄别的，是商品房买卖合同备案登记不等于预告登记，案外人不能仅依据备案登记排除执行。
（四）案外人系被拆迁人
当被拆迁人为案外人，其对于拆迁安置不动产的物权期待权案件，如果符合最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条的规定，则应予支持。
当案外人为被拆迁人时，对涉案拆迁安置不动产的物权期待，往往关乎生存权利。彼时，拆迁人与被拆迁人签订拆迁安置书面协议后，被拆迁人名下的不动产往往消失殆尽，被拆迁人以其丧失的不动产物权为代价换取的物权期待权，可以看作是对其被拆迁不动产物权灭失的一种弥补和替代，此时被拆迁人享有的合法权利，理应得到充分尊重和优先保护。故当案外人系被拆迁人时，其享有的物权期待权优于债权人（比如银行）的担保物权。
值得注意的是，《民法典》已新增居住权这一用益物权的规定，日后处理涉拆迁安置优先权案件，对安置房屋享有居住权的权利人，其享有的权利与债权人权利发生冲突当作何解，是否作为案外人能够排除执行？本文限于篇幅，未做进一步探讨。【法官论谈424】
［1］郭锐等：“权利冲突与权利顺位：民商事案件中的利益衡量与裁判方法”，载《人民司法·应用》2016年第25期。
［2］王泽鉴：《民法学说与判例研究》(第一册)，中国政法大学出版社1998年版，第143页。
［3］王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第一册），中国政法大学出版社1998年版，第147页。
［4］王轶：“物权期待权初探”，载《法律科学》1996年第4期。
［5］申卫星：“期待权研究导论”，载《清华法学》2002年第1卷。
［6］张丽洁：“论物权期待权与抵押权的适用规则“”，载《甘肃政法学院学报》2019年2期
［7］申卫星：“所有权保留买卖买受人期待权之本质”，载《法学研究》2003年第2期。
［8］2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
［9］《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。法发[2004]5号。
［10］《查封、扣押、冻结规定》 (2020年修正后第15条）：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付……人民法院不得查封、扣押、冻结。
［11］张卫平：《新民事诉讼法条文精要与适用》，人民法院出版社2012年版，第583页。
［12］张卫平：《诉讼构架与程式——民事诉讼的法理分析》，清华大学出版社2000年版，第211-220页。
［13］刘贵祥、江必新主编：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015版，第110-112页。
［14］王静：“执行异议案件程序问题分析”，载《人民法院报》2019年6月27日。
［15］重庆市高级人民法院（2019）渝民终239号一案判决即持此观点。
［16］《细说工程款优先受偿权——最高人民法院研究室有关人士谈<合同法>第286条司法解释》，载《中国采购与招标工程建设与施工通讯》2002年第32期。
［17］《商品房买卖合同司法解释》第1条:“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。
［18］参见浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2015）嘉秀撤初字第4号民事判决书、嘉兴市中级人民法院（2015）浙嘉撤终字第4号民事判决书。
［19］乔宇:《执行异议复议与异议之诉》，中国法制出版社2018年版，第87页。
选择关键词进入专题参考
办庭上的那些案子 读手中的审判研究
提示：原创内容为作者专业心得，仅供交流参考，欢迎在微信群和朋友圈转发讨论、页面留言区参与评论。其他媒体未经许可不得以任何方式转载。提出建议和惠赐作品，请发送邮件或添加微信号：L36003620。