第三人原因下的出租人适租义务研究｜审判研究
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然而，关于出租人适租义务的具体内涵和边界，法律并没有给出一个明晰的界定。特别是在第三人原因影响情形下，如第三人侵权或者第三人原因造成租赁环境变化等，对出租人适租义务的认定及责任承担争议颇大。
《民法典》第708条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。据此，租赁合同中出租人的基本义务有两项：一项是交付租赁物；另外一项是在租赁期间保证租赁物符合实现租赁目的的状态，即出租人的适租义务。
从法律规定的内容看，出租人适租义务的基本内涵包含以下两个方面：
（一）适租义务是一项合同义务
合同义务是基于合同产生的义务，是双方当事人约定的产物，来源于当事人的意思自治，没有外力的强加，这与法定的强制性义务有明显的区别。出租人适租义务的具体内容是根据当事人约定而形成的，不同的租赁合同对出租人适租义务的要求是不同的，而非取决于法律的强制规定，因此，适租义务本质上是一种合同义务，具备合同义务的基本特征，即自由性及对价性。
自由性，是指适租义务的内容是租赁合同双方自由协商的结果，其具体内容是合同自由的表现；对价性，是指适租义务作为合同义务需要有相应的对价，在租赁合同中一般体现为承租人按照约定标准缴纳租金，如无此对价，出租人可以以义务显失公平为由请求撤销合同，使合同归于无效。［1］
（二）适租义务具有持续性
租赁物具有适租性，即租赁物符合约定的用途，能够实现租赁合同的目的，从承租人的角度来说，就是出租人应确保租赁物满足承租人使用、收益的需要，即出租人对租赁物负有瑕疵担保的义务，并且这种义务是持续性的，持续于整个租赁关系的存续期间。
出租人对租赁物的瑕疵担保一般分为两类，物的瑕疵担保和权利瑕疵担保。所谓物的瑕疵担保，是指出租人应保证租赁物的状态和质量符合合同约定的用途，满足承租人的使用目的。房屋租赁关系中出租人对房屋应及时修缮的义务即是物的瑕疵担保的体现。权利瑕疵担保系指债务人应担保标的物上不存在第三人可向债权人主张的权利，以及担保标的物不存在任何合同未约定的权利负担或限制。［2］在房屋租赁关系中，应体现为出租人要保持承租人对房屋的租赁权，不论是在房屋租赁合同的存续期间，还是有效期限外，如果有第三人主张房屋所有权或经营管理权，而妨碍承租人使用和收益房屋的，则出租人有义务出面排除妨碍。［3］
通常情况下，租赁双方在合同订立时对出租人适租义务的基本内容是可以预见的，如在房屋租赁合同中，出租人对房屋及其附属设施正常的老化、破损应承担及时维修的义务。第三人对租赁房屋可能存在的权利主张，出租人在合同订立时也应是明知的，上述情形当然不影响对出租人适租义务的认定。
比较特殊的情形是，在租赁合同的履行过程中，因为突如其来、不可预料的第三人原因，影响了租赁合同的正常履行，此时是否当然认定因出租人负有适租义务，应由出租人保证合同正常履行，否则即承担相应的违约及损害赔偿责任呢？不同的第三人原因影响应有不同的认定。
（一）第三人侵权与出租人适租义务
第三人侵权，是指在租赁合同履行过程中，因第三人的侵权行为对租赁物产生影响，使得租赁物无法满足承租人使用、收益需要的情形。如相邻人因房屋改造装修，对租赁房屋构成损害，承租人因此无法使用租赁房屋，在此情形下，承租人是否可以要求出租人履行适租义务，排除妨碍、修复房屋？答案是肯定的，因为出租人的适租义务是一项持续性义务，并非在出租人将租赁物交付承租人后就可以免除。
租赁合同存续期间，只要租赁物本身发生影响承租人使用、收益的情形，无论造成这种情形的原因是否来自出租人本身，出租人都应根据适租义务的要求，排除妨碍，将租赁物恢复到满足承租人使用的状态，否则构成违约。《民法典》第593条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。该条即已明确，第三人侵权所应承担的侵权责任，并不影响出租人对承租人合同责任的承担，亦即不影响出租人履行适租义务。
但是，此时认定出租人有无履行适租义务仍需考虑以下因素：
1.承租人有无及时通知出租人侵权行为的发生。在出租人交付租赁物后，租赁物实际处于承租人的控制之下，承租人比出租人应更早得知侵权是否发生。此时出租人履行适租义务，必然需要承租人的及时通知，否则无法履行。如承租人怠于通知，不能认定出租人未履行适租义务，承租人还应就其怠于通知产生的损害承担责任；
2.承租人对侵权结果的发生有无过错。如虽发生第三人侵权行为产生侵权结果，但承租人自身过错系导致侵权结果发生的主要原因，此时将租赁物不能满足承租人使用的原因归责于出租人，无疑加重了出租人的负担，故该情形下不宜将排除妨碍作为出租人履行适租义务的范畴。
（二）非典型第三人影响下出租人适租义务的认定
所谓非典型第三人影响，系指影响租赁合同履行的原因并非第三人侵权，而是非归因于租赁双方的客观情况、意外事件等，且该影响并非直接作用于租赁物本身，但对承租人使用、收益租赁物形成障碍，偏离了承租人订立租赁合同的初衷。如周边建筑遇政府征收致使客流环境显著变化，承租人租赁商铺进行经营的目的受阻；又如因市政建设需要，商铺楼栋外部出新加盖围挡，但建设期间影响一楼租赁商铺的经营等等。诸如此类情况，是否一概认定为出租人适租义务的范围，存在争议。
有人认为，适租义务的本意即保证租赁物符合实现租赁目的的状态，因此无论何种原因，只要租赁目的的实现存在障碍，就属于出租人适租义务的范畴；相反观点则认为，此时出现租赁合同履行障碍，非出租人可以预料，也非出租人能够采取措施予以排除的。将此意外情形归属到出租人适租义务的范畴，无疑加重了出租人的负担，极为不公。
分析非典型第三人影响下是否属于出租人适租义务的范围，应结合租赁合同的约定判断。因为不同租赁合同的目的显然不完全相同。如无明确约定，只能从通常情况去推断租赁合同的目的，即占有、使用、经营等。客流环境、邻里状况等个性要求，如无约定，不能视为租赁双方就此合同目的达成一致，故出租人当然不在非典型第三人影响下承受适租义务之拘束。
另一方面，此种非典型第三人影响，实则出租人无法避免，也无从排除障碍，即如认定属于适租义务范畴，则该影响一旦发生，出租人即处于违约状态，只能承担违约责任，而无法通过为或者不为一定行为来履行义务。此时显然属于过分加重出租人的义务，租赁双方呈现权利义务不对等之情形。相反，订立合同时如租赁双方已明确约定租赁合同的特别要求，则可视为出租人之特别承诺，如此发生非典型第三人影响时，出租人承担违反适租义务之责亦属公平合理。
（一）出租人违反适租义务的责任承担形式
因第三人原因影响合同履行，在上述认定属于出租人适租义务的情形，因承租人使用、收益租赁物受阻，租赁合同目的的实现存在障碍，出租人因未尽适租义务，需承担相应的违约责任。关于违约责任的形式，根据《民法典》第577条，通常包括继续履行、采取补救措施和赔偿损失；而《民法典》第723条第1款规定了出租人违反适租义务的特殊责任形式：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。”因此，出租人违反适租义务的责任承担形式主要包括继续履行、损害赔偿及减少租金。
继续履行，反映在第三人影响的情形下，应是出租人通过采取各种措施排除第三人的影响，使得租赁物恢复无瑕疵的状态，以保证租赁合同继续顺利履行。该措施所采取的主要形式为修理原本存在瑕疵的租赁物，或为承租人更换新的无瑕疵的租赁物。
损害赔偿，是指因第三人的影响，租赁物出现瑕疵，承租人租赁合同目的的实现产生障碍，出租人应就承租人因此产生的损失进行赔偿，该损害赔偿的范围主要是承租人的预期利益损失。
减少租金是《民法典》关于租赁合同中的特别规定所赋予承租人的特别权利。其本质可以理解为，因租赁物在租赁合同的履行过程中出现瑕疵，承租人相应支付的对价应予调减，从而保证租赁双方权利义务的对等性。
关于该三种出租人承担违反适租义务的责任形式，承租人能否同时主张以及相互间的优先顺位问题，我国法律并没有明确规定，却是审判实践中法官需要厘清思路进行裁判的疑难。
继续履行及损害赔偿的目的都是为消除租赁物上的瑕疵，使租赁物恢复无瑕疵状态，进而完成与租赁合同目的所相符的给付行为，二者的区别只在于，继续履行是通过行为弥补租赁物的瑕疵，而损害赔偿是通过金钱方式就相应的瑕疵进行弥补，也可以说，损害赔偿是继续履行不能下的必然补充。
减少租金则完全不同，其是通过变更合同价格来平衡双方当事人之间的关系，实际相当于租赁双方重新调整了租赁合同目的，因此，继续履行、损害赔偿与减少租金是两类完全不同的责任形式，其产生的依据及背后的合同目的均不同。根据以上分析，继续履行、损害赔偿和减少租金，承租人不能同时主张，出租人也不应在承担继续履行或损害赔偿责任的同时，又承担减少租金之责。
同时，继续履行、损害赔偿、减少租金三种出租人责任形式，也应有顺位之分。
首先，继续履行应优于减少租金或损害赔偿。主要原因在于，从承租人角度说，由于其签订合同的目的是为获得无瑕疵标的物，并且承租方在选择标的物时，花费了一定程度的时间成本，所以当瑕疵出现的时候，承租方最需要的是花最小时间成本尽可能取得无瑕疵的标的物，而不是虽然租金降低了但仍存在有瑕疵的物或金钱赔偿，此时，通过减少租金但仍获得瑕疵标的物的选择可以说是与承租人的初衷相违背的。因此，当承租人发现标的物存在瑕疵时，最优的选择是对标的物进行修理或更换，使其达到无瑕疵状态或更换一个新的无瑕疵标的物，也就是说从维护承租人的利益角度出发，确立继续履行请求权作为第一顺位的救济权利是十分必要的。［4］
而从出租人的角度来说，一般而言，对标的物进行修理或更换新的标的物对出租人的成本相对于减少租金来说是较低的，但如果当瑕疵出现时承租人不选择继续履行，而是频频要求出租人减价，这无疑提高了出租人的履行成本，对出租人来说也是不公平的。因此，法官裁判时应将继续履行作为第一顺位选择的出租人责任承担方式。
其次，在继续履行不能的情形下，损害赔偿和减少租金可由承租人任意选择。承租人选择损害赔偿，意味着承租人接受出租人通过赔偿损失弥补合同目的不能实现的状况；承租人选择减少租金，则表示租赁双方就合同目的达成新的一致，承租人以减少对价的方式接受带有瑕疵的租赁物，使双方权利义务重新对等。该两种情形属于合同履行中承租人的自由权利，应由承租人自由选择，法官不宜干预。
（二）无过错责任与可预见性原则
需要明确的是，在第三人原因影响合同履行的情形下，出租人因未尽适租义务所承担的责任系无过错责任，即不考量出租人本身是否存在过错。这是合同责任的特点决定的，即严格责任原则，指合同当事人未按照合同约定或法律规定履行合同义务，就应当承担违约责任。此种归责原则不考虑主观因素，无例外豁免责任条款，仅以未履约的事实行为作为认定依据。［5］
审判实践中，常有当事人抗辩，租赁合同未能顺利履行系第三人原因，出租人本身无过错，不应承担责任，实际系混淆了合同责任和侵权责任的界限。承租人以出租人未尽适租义务要求赔偿或减租，系主张合同责任，出租人不能以侵权责任法的过错原则为抗辩事由，主张自己不承担违约责任。而出租人向承租人承担违约责任后，可向侵权第三方主张侵权责任，以弥补自身损失。
值得探讨的是，在非典型第三人影响下，因订立租赁合同时特别约定而承受适租义务约束的出租人，其承担违约责任有无限制？应以可预见性原则作为出租人承担责任的标尺。
可预见规则是在违约损害赔偿领域限定损害范围的基本规则，指的是合同当事人因违约给相对人造成损害时，违约方仅就其在缔约时预见到或者应当预见到的损失承担赔偿责任。这一规则在1804年法国民法典中首次被采用，成为其在大陆法系的开端；继而在1854年哈德利诉巴克森德案中又被英国法院所确立。［6］我国《民法典》中关于可预见性原则的规定是第584条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”
因此，在第三人原因下出租人承担违反适租义务之责时，特别是非典型第三人影响下出租人无处追偿的情形，法官应以可预见性原则作为裁判的重要标尺，公平衡量出租人承担损害赔偿的金额亦或租金调减的幅度，从而平衡维护承租人和出租人的共同权益。
（三）非出租人违约下的损失分担
在非典型第三人影响下，租赁合同不能实现承租人预期的租赁目的，承租人不可避免遭受损失，这在经营性的租赁合同中较为常见。通常来说，这属于承租人应当承受的商业风险，出租人无需担责。但在特殊情况下，如因市政建设进行的外部出新之情形，可由出租人对承租人的损失进行适当补偿。因为外部出新对于出租人来说属于获益行为，基于公平原则，由出租人对承租人的损失进行分担较为合理。
另一情形则如发生新冠疫情，显然既不能认定为出租人适租义务的范围，也不存在出租人获益而出于公平原则进行补偿的问题，在此情况下，出于对承租人损失的弥补，可适用情势变更原则。
所谓情势变更，是指在合同成立后，因不可归责于双方当事人的原因导致合同的基础丧失或动摇，若继续维持合同将有悖于诚实信用原则，故允许变更或者解除合同。［7］《民法典》对情势变更原则的规定为第533条：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”
情势变更原则体现在租赁合同中，即是通过减少租金的方式，变更合同内容，从而寻求出租人和承租人利益平衡的状态。
（四）承租人的合同解除权
第三人原因影响租赁合同目的的实现，承租人在要求出租人承担相应责任的同时，能否主张解除合同？即承租人是否享有此情形下的合同解除权？可根据第三人影响的不同情形分析。
第三人原因影响租赁合同履行，认定属于出租人适租义务范畴的，承租人是否享有合同解除权，法官需要结合出租人的违约程度与合同目的实现程度进行考量。如果出租人违反适租义务的程度显著轻微，或者合同已经履行了大部分，考虑到在第三人原因下出租人本身并无过错，不适宜认定承租人解除合同的条件成就，否则有违诚实信用原则及鼓励交易原则。
第三人原因影响租赁合同履行，不涉及出租人适租义务的，属于正常合同风险，承租人无权主张解除合同；但如合同基础条件发生重大变化，构成情势变更的，承租人当然得以解除合同，此乃承租人合同解除权的特殊情形。
出租人的适租义务认定是租赁合同纠纷中常见的争议，尤其在第三人原因下，因出租人本身并无过错，而承租人切实遭受损失，如何平衡维护出租人和承租人的共同利益，是审判实践中应当厘清的问题。
适租义务作为合同义务，其内容充分体现了当事人双方的自由意志，是订立租赁合同时承租人的合理预期，也是出租人的必然承诺。因此，认定是否属于出租人适租义务的范围，必然要根据适租义务的基本含义，同时结合合同约定的具体内容来判断。
［1］参见汪跃平：“论合同义务的特点及其影响因素”，载《理论界》2005年第1期。
［2］参见石静霞：《买卖合同》，中国法制出版社1999年版，第118页。
［3］郭连珩：“出租人在房屋租赁合同关系中的义务的实证研究”，载《内蒙古财经学院学报》2005年第3期。
［4］刘怡：“出租人瑕疵担保研究”，大连海事大学博士学位论文2018年9月。
［5］孙明靖：“合同违约责任的实证分析”，吉林大学硕士学位论文2016年11月。
［6］毛瑞兆：“论合同法中的可预见规则”，载《中国法学》2003年第4期。
［7］参见崔建远：《合同法学》，法律出版社2015年版，第 96-97 页；韩世远：《合同法总论》，法律出版社2018年版，第488页。
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