法官论坛208：以房抵债还是以房担保｜解读以房抵债协议效力的另一路径
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李双庆 北京市东城区人民法院
阅读提示：协议效力的认定应从当事人真实意思出发，确定是以房抵债协议还是以房担保协议。以房抵债协议为双方真实意思表示，且内容未违反法律规定，应属有效；以房担保协议有规避现行法律之嫌，不尊法者权利不予保护。
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一、据以研究的案例
2005年8月1日， 某房产公司向某投资公司借款3000万元用于房地产项目开发，约定2006年8月1日偿还，借款利率为年息5%。2006年7月1日，房产公司无力还款，遂致函投资公司要求以其所开发的房地产项目的房屋抵顶所欠债务。
双方经多次协商，于2007年10月1日签订了《合同书》，约定因房产公司无力还款，提出以房抵债的还款方案，投资公司考虑其实际困难，同意接受房产抵顶所欠的借款。房产公司以25套总面积为3400平方米的房屋抵顶所欠投资公司本息共计2800余万元的债务。合同签订后，房产公司将抵债房屋交付给投资公司使用，但一直未办理过户手续。
2011年3月，投资公司将房产公司以合同纠纷为由诉至法院，诉请法院判令房产公司协助抵顶债务的20套房屋的产权登记手续。
一审法院审理查明，25套房屋中已有8套房屋已被房产公司出售他人。一审法院认为房产公司将诉争房屋以以房抵债方式交付给了投资公司，投资公司要求房产公司继续履行双方之间的协议和办理诉争房屋的过户手续，理由充分。法院判决房产公司协助投资公司办理剩余17套房屋的产权登记手续。
房产公司不服一审判决，以借款合同属于企业之间非法借贷故而无效、房屋抵债合同亦相应无效为由提出上诉。
二审法院认为：房产公司主张其与投资公司之间的借款关系无效，借贷关系无效并不意味着房产公司无需承担债务，就其所欠债务房产公司仍应承担偿还责任。此前房产公司已经通过协议方式与投资公司就债务偿还方式达成一致意见。最终判决驳回上诉，维持原判。
2012年2月，投资公司将房产公司以财产损害赔偿纠纷为由诉至法院，要求房产公司赔偿已经出售的7套房屋的相关损失，损失数额为8套房屋的评估价格3000余万元。房产公司抗辩称投资公司并未取得涉案房屋产权，不同意原告的诉讼请求。后案审理中，投资公司将案由变更为合同纠纷，要求房产公司赔偿违约损失3000余万元。
法院经审理后认为，鉴于双方的基础法律关系为借贷关系，以房抵债只是偿还债务的一种方式，鉴于房产公司故意隐瞒了部分抵债房屋出售并继续私自转售抵债房屋的行为，造成无法将涉案房屋过户抵债的情况，其应对上述房屋对应的原债务部分进行偿还，并依法应给付相应的利息。判决后，双方均未上诉。
二、需要探讨的问题
以房抵债协议是指债务人与债权人达成的以债务人所有的房屋折价归债权人所有，用以清偿债务人债务的协议。司法实践中，一般情况是债务人难以清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债权人债务的协议。
法不禁止即自由，当事人自愿协商通过以房抵债的方式解决债权债务纠纷，目前并无明确的禁止性规定，应当尊重当事人的意愿。但在司法实践中，很多不诚信当事人却通过以房抵债协议的方式转移财产、侵害其他债权人权益、规避国家房产限购政策，甚至借此进行虚假诉讼，为非法行为披上合法的外衣，不仅损害了其他债权人的合法利益，而且严重扰乱了诉讼秩序，极大地损害司法权威。
如何在法律层面上解决以房抵债协议产生的争议，是司法者无法回避的问题。笔者结合上述案例，简单探讨一下几个相关问题，有不妥之处，敬请批评指正。先提出几个问题以供思考:
1 . 投资公司与房产公司以房抵债《合同书》的效力问题？
2 . 如何认定双方签订的《合同书》是以房抵债协议还是担保协议？
3 . 在以房抵债协议部分无法履行的情况下，房产公司应按照违反以房抵债协议来确定违约责任，还是按照违反原借贷合同承担违约责任？
4 . 投资公司能否向房产公司主张财产损害赔偿责任？原因何在？
5 . 如果是原债务届满前签订《合同书》，是否影响案件的审理结果？
6 . 如果房产公司已完成交付（过户）手续，能否撤销以房抵债合同？案外人能否主张该协议无效或申请撤销以房抵债合同？
三、当前相关法律及地方法院文件解读
对于以房抵债协议的效力，目前我国并没有直接的法律规定，但在一些法律和司法解释中，隐含着对以房抵债协议效力认定的相关理念和精神。
担保法第五十三条第一款规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
可见，担保法对于债务履行期届满未受清偿的，抵押人通过折价方式将抵押物抵顶债权人债务的行为并未禁止。
合同法第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
为了保护承包方的权益，合同法此条规定明确规定发包人逾期不支付价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，以工程抵顶所欠债务，有鼓励以房抵债、多种形式解决纠纷之意。
担保法解释第五十七条第一款规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。但在该条第二款规定，债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。
可见，虽然担保法解释认为在抵押合同中直接约定债务履行期届满未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。但对于债务履行期届满后,抵押权人和抵押人协议以抵押物折价清偿债务,抵押权人取得抵押物的,只要不损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益，不违反合同法相关规定的，抵押人通过让渡抵押物所有权清偿原债务，抵押权人取得抵押物的行为是有效的。
物权法第一百九十五条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
可见，当债务人不履行到期债务时，物权法的规定不禁止通过协议的方式将抵押财产折价清偿债务，但是不得损害其他债权人利益，并在该条第三款规定，抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。可见物权法的规定与担保法解释的规定所秉承的精神是一致的，不否定以房抵债协议的效力，但该协议不得侵害他人的合法利益。
最高法院民间借贷司法解释第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
对于该规定的内容，笔者认为对于以房抵债协议的效力和司法实践中存在的实际问题，并未作出有建设性的贡献，实际上还是在重复担保法、担保法解释以及物权法规定的内容。对于实质上为民间借贷法律关系的案件，当事人为了担保民间借贷合同的履行，而签订买卖合同作为担保的，其法律关系仍为民间借贷关系，债权人因债务到期不能清偿而主张履行买卖合同的，违反了“一案一由”的规定，如果按照买卖合同处理，与案件的基本事实是不符的，故而如果当事人在释明后拒绝变更案由的，人民法院应当裁定驳回起诉，这与《担保法解释》第五十七条的规定是一致的。
但是对于民间借贷关系中债务到期不能清偿时，债权人与债务人协商以房抵债如何处理，民间借贷司法解释并未作出明确答复。对于解释中第二十四条第二款的规定，实质上是执行问题，而且并未因以房抵债协议的存在而赋予债权人新的权利（没有提及以第三人房屋抵债的情况），即使没有此款规定，债权人依然享有就涉案标的物申请拍卖和执行的权利。
对于以房抵债协议的效力问题，地方法院也做出了许多探索性的研究：
北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》在区分借贷债务届满前和届满后两种情况的前提下，提出：
1 . 当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以依原基础借贷法律关系主张偿还借款；贷款人在履行清算义务的前提下，可以要求借款人办理房屋过户登记手续的，但房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。
2 . 当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人可以要求履行合同办理房屋过户登记手续。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定行使撤销权。
对于北京市高院的会议纪要，可以理解为：
1 . 民间借贷债务履行期限届满前签订以房抵债协议的，该协议视为对原基础借贷债权的一种担保协议，债权人可以继续主张偿还借款，也可以在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续；
2 . 民间借贷债务履行期限届满后签订以房抵债协议的，视为债务履行方式的变更——以房抵债协议取代原借贷协议，贷款人可以要求履行合同办理房屋过户登记手续。北京市高院的意见是倾向于保护以房抵债协议的效力——无论是届满前和届满后的协议，对于原债权债务履行期限届满前达成的以房抵债协议，原则上认定为具有一定可执行性的担保协议，当事人履行清算义务的前提下，可以要求办理过户手续；对于原债权债务履行期限届满后达成的以房抵债协议，认定为债务履行方式的变更——以房抵债协议取代原借贷协议，债权人可以据此要求履行过户手续。
江苏高院《关于以房抵债若干法律适用问题的审理纪要》对以房抵债协议问题也做了深入的研究，主要观点有以下：
1 . 当事人在债务未届清偿期之前达成的以房抵债协议，具有担保债权实现的目的，债权人要求继续履行以房抵债协议或对所抵之物主张所有权的，驳回其诉讼请求；
2 . 当事人在债务未届清偿期之前达成以房抵债的协议，同时明确约定在债务清偿期届满时应进行清算，协议在当事人之间具有法律效力，但该约定不具有对抗其他债权人的效力；
3 . 当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理了物权转移手续的，该行为符合让与担保的特征，违反物权法定原则，不产生物权转移效力；
4 . 当事人在债务清偿期届满后的以房抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，驳回其诉讼请求。当事人要求继续履行原债权债务合同的，应当继续审理；
5 . 当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了物权转移手续后，一方反悔，要求认定以房抵债协议无效的，不予支持。但如当事人一方认为抵债行为具有《合同法》第五十四条规定的可变更、可撤销情形的，可以依法请求人民法院或仲裁机构变更或撤销；
6 . 在债权债务案件诉讼过程中，当事人自愿达成以房抵债协议，不申请撤诉而要求法院制作调解书的，人民法院应不予支持，对当事人之间债权债务法律关系继续审理。当事人双方持人民调解组织主持达成的以房抵债调解协议，向人民法院申请司法确认的，当事人尚未完成物权转移手续，应裁定驳回申请。
相对于北京高院的意见，江苏高院观点更为保守几分，以坚持原债权债务关系为原则，否定以房抵债协议的效力。除了在届满后签订以房抵债协议并且已经办理了房屋过户手续情况以外，对于要求履行以房抵债协议、办理房屋过户手续的，均不予支持。对于届满前签订的以房抵债协议，即使办理了过户手续的，也认为是违反物权法定原则，否定其效力。
四、以房抵债协议需探讨的几个问题
首先，明确以物抵债协议双方的真实意思表示。
当事人在债权债务关系中另行签订以房抵债协议一般不外乎以下两种情况，第一债务人不愿或者不能按照原合同约定继续履行原债务，而与债权人协商一致将其房屋折价用以清偿债务；第二在债权人与债务人协商同意，为了保证债务得以清偿，以将来债权人在债务人不能按照原合同履行清偿义务时，有权取得债务人所有房屋的形式为债务担保。司法实践中以房抵债的表现形式多种多样，有直接明确以“某某房屋抵顶所欠债务”的，也有“债权人有权以借款额收购抵债的房产”的，还有“欠款自动转为购房款”的、当然还能遇见“债务人授权债权人作为债务人的代理人，转让抵债的房产，转让价款偿还欠款”的等等。
笔者认为，只要当事人的协议表达的是以房清偿债务的意思而非以房担保的意思，债务人与债权人之间的真实意图是清偿债务而非为债务作担保，就没有必要区分双方签订以房抵债协议是在债务履行届满前还是履行届满后。届满前双方也可以达成清偿的共识，届满后也可能只是为了担保而签订以房抵债协议。
其次，区分以房抵债协议与抵押合同。
抵押合同是指抵押人（一般是债务人）与抵押权人（债权人）之间签订的抵押人以一定的财物向抵押权人设定担保，当债务人不履行或无法履行债务时，抵押权人有权就处分抵押物的价款有限受偿的合同，抵押合同是担保合同的一种。
综合目前的探讨，有将以房抵债协议强制性的放到抵押合同背景下讨论的倾向，无论是北京高院的意见还是江苏高院的意见，以房抵债协议签订的时间问题都有所提及，专门区分签订以房抵债协议是在债务清偿期届满前和届满后。笔者认为这是依据担保法及其解释的相关规定来解读的，我国目前对签订合同时约定的“流抵”条款是采取否定态度的，在签订合同是约定债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效；但是对于债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人与抵押人协议以抵押物折价取得抵押物的行为是允许的。加之其他法律文件对此有没有更为明确的规定。因此，区分届满前和届满后似乎成为一个重要的问题。但是以房抵债协议并非抵押合同，抵押合同区分履行期届满前后是为了规避流抵条款，而以房抵债协议是履行方式的变更，实质上已经脱离了原债权债务关系。笔者认为，履行期届满前后变更履行方式并无实质差别，重要的是界定当事人的真实意愿，区分签订时间在届满前后也没有实际意义。
再次，以房抵债协议与流抵条款。
所谓流抵条款即为物权法、担保法及其解释所规定的抵押权人与抵押人所达成的，如果债务人在债务履行期满后不履行债务，抵押权人可以取得抵押物的所有权的约定。流抵条款是约定债务人不履行债务时，则由债权人直接取得担保标的物的所有权。由于流抵条款是直接以担保物本身实现债权人的权利，不经过相应的评估、清算程序，极易出现担保物的价值超过被担保的债权额，从而损害担保物的提供者及其他债权人的合法权益，故为担保法及其解释所禁止。
当前的司法实践中，一般都是将以物抵债协议尤其是债务届满前签订的以物抵债协议理解为一种“担保主债权实现”的行为，因此无论北京高院还是江苏高院，都在尽力的规避以房抵债协议中出现的流抵问题。尤其是江苏高院的意见中，明确规定当事人在债务未届清偿期之前签订以房抵债协议，即使约定了债务清偿后可以回赎并已办理了物权转移手续的，也认为违反物权法定原则，不产生物权转移效力。
最后，以房抵债协议中的利益冲突。
以房抵债协议之所以需要谨慎处理，是因为以房抵债协议问题涉及到多个层面的利益冲突问题：
1 . 可能故意规避国家房屋限购政策。当前为了稳定经济形势，调整房地产市场秩序，国家和各地出台了不同标准的限购政策。部分当事人为了规避国家限购政策，采取虚构债务，并采取以房抵债的形式来规避国家限购政策。
2 . 可能故意规避担保法相关法律规定。对于借贷关系双方，如果想要利用借款人的房屋来保障债务的履行，完全可以依据担保法，采取“担保之王”的抵押担保方式进行担保。而且目前物权法、担保法及其解释对抵押担保的法律规定相对完善。而当事人之所以采取以房抵债的方式无非是为了规避物权法、担保法及其解释关于抵押登记、抵押期限、抵押实现的顺序等法律规定，谋取不适当的利益。
3 . 可能存在故意损害其他债权人利益。司法实践中，以房抵债协议案件经常出现债权人与债务人虚构债务，以抵债为名转移财产或者通过以房抵债协议的方式设定物权，从而侵害其他债权人（尤其是对房屋享有优先受偿权的债权人）的合法权益；
4 . 可能会侵害债务人一方的合法权益。当前民间借贷市场乱象丛生，不少以房抵债协议是贷款人借助自己在建立借贷关系时的优势地位所签订的，在屋价值明显超过债务本身，事后当债务人无法清偿债务时，通过不以房抵债协议的方式规避清算评估，谋取不正当利益，损害债务人的合法权益。
5 . 房抵债协议与合同法如何保持一致。合同法规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。以房抵债协议是当事人之间自愿协商订立的合同，如果协议本身没有违反法律、行政法规的规定，没有侵害社会或者他人的合法权益，以房抵债协议从合同法层面讲应当是有效的。而且合同法在第52、54和74条对无效合同、可撤销合同都做了相应规定，对存在以合法形式掩盖非法目的的、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的、以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同的、在订立合同时显失公平的等多种情形做了规定，现行法律有能力解决当前司法实践中的问题，在没有新的立法精神——如承认让与担保——出现的情况下，没有必要冒着违反合同法规定的风险再行立法，更没有必要对以房抵债协议问题过于强制性的限制。
五、如何处理司法实践中的以房抵债协议
对于如何处理司法实践中的以房抵债协议的效力认定问题，笔者提出以下观点，仅作抛砖引玉之用。
第一，以房抵债协议应当与以房担保协议区分开。
以房抵债协议应限定为债务人与债权人达成的以债务人不再履行原债务，变更债务清偿方式，以债务人（第三人所有的房屋问题，因文章篇幅限制，不做探讨）所有的房屋折价归债权人所有，用以清偿债务人原有债务的协议，协议中不应规定回赎权。
以房折价抵债协议签订后，债务人对债务的清偿方式不具有选择性——不是如果不还债就以房抵债，而是在债权债务关系成立之后，债务人明确表示不再履行原债务，而以转移其所有的房屋归债权人所有来清偿债务。即使债务人有能力或者将来有能力履行原债务，也无权要求回赎。
以房担保协议应界定为债务人与债权人达成的如果债务人不能履行债务，债权人有权要求债务人转移所有权的方式清偿债务人原有债务的协议。以房担保协议签订后，债务人对债务的清偿方式并未发生变更，债务人应当继续履行债务，如债务人在协议约定的期限或条件实现后仍不能清偿债务，债权人可以要求债务人将约定交付债权人清偿债务。当然司法实践中存在许多约定不明确、内容含混不清的协议，无法明确确定协议究竟是以房抵债还是以房担保，对此种情况，笔者认为，在签订此类协议时，债权人处于相对的强势地位，如果签订的协议不明确，应做不利于债权人的解释，认定为以房担保协议，
第二，以房抵债协议和以房担保协议的效力。
首先应坚持合同自由的原则，法不禁止即自由。债权人和债务人依法享有自愿订立以房抵债和以房担保协议的权利；其次要坚持合同合法原则，债权人和债务人订立以房抵债和以房担保协议，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，如果双方签订的以房抵债和以房担保协议存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的、以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规的强制性规定的，则应依法认定这些合同无效；再次要坚持合同公平原则，债权人和债务人订立以房抵债和以房担保协议时，存在重大误解、显失公平的情形或者一方存在欺诈、胁迫导致对方在违背真实意思的情况下订立的合同的，另一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；最后要坚持诚实信用原则，对于双方签订的协议，如果是双方的真实意思表示，且不违反国家相关法律规定，应当诚信履行，如不能履行，应依照合同约定承担法律责任。债权人和债务人订立以房抵债和以房担保协议，如不存在无效或可撤销的情形，应当按照协议约定履行，如因违反国家限购政策或其他原因导致协议无法履行的，应当按照协议的约定承担违约责任。
第三，司法实践中如何处理以房抵债协议。
对于以房抵债协议，双方当事人对变更债务履行方式达成一致意见，无论在原债权债务履行期届满前还是届满后，都应视为以房抵债协议。以房抵债协议作为当事人对债务履行方式的一种变更，体现了双方的真实意思表示，应当认定该协议的效力。债权人要求履行以房抵债协议办理房屋过户登记手续的，笔者认为应当予以支持。
同时债权人如果要求履行原借贷合同的（如房价在协议签订后迅速下跌时），应不予支持；当然如果以房抵债协议无效或者可撤销、可变更情形的，权利人可以依据《合同法》的规定要求确认以房抵债协议无效或者要求撤销、变更以房抵债协议；如果以房抵债协议因违反限购政策或者债务人将房屋转让等情形导致无法履行的，是回归到原债权债务关系还是按照以房抵债协议违约处理呢？笔者认为以房抵债协议如果是有效的，应视为已成立新的合同关系，当该协议无法履行时，应当按照违反以房抵债协议的约定处理。
合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因债务人的原因或者国家房屋限购政策原因导致以房抵债协议无法履行的，如果债权人按照抵债房屋的价值主张违约金的，笔者认为应予以支持为宜。当然对于双方已经签订以房抵债协议，并已经办理了物权转移手续后，无论哪一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，笔者认为应不予支持，当然存在违反《合同法》相关规定，具有可变更、可撤销情形的除外。
第四，司法实践中如何处理以房担保协议。
对于以房担保协议，当事人签订该协议的目的不是为了变更债务清偿方式，而是为了担保借贷合同的履行，双方的法律关系仍为借贷关系，债权人要求继续履行原债权债务合同的，应当予以支持；债权人主张买卖合同的，违反了“一案一由”的规定，不应予以支持；如果债权人主张对协议房屋主张担保权的，因物权法第187条和担保法第41条规定，以房屋作为抵押物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押权自登记时设立。
以房担保协议存在规避物权法、担保法相关规定的嫌疑，也违反了物权法定原则，不成立抵押权。对于当事人签订了以房担保协议，但事后以房抵债，并办理了房屋产权转移手续的，笔者认为，应视为双方通过实际履行的方式变更了以房担保协议，而成立以房抵债协议关系。如果不存在无效或者可撤销、可变更情形的，司法不应再行干预。
六、回到案例提到的问题
1 . 投资公司与房产公司以房抵债《合同书》的效力问题？
投资公司与房产公司签订的以房抵债《合同书》是在房产公司无力偿还借款的情况下，自愿放弃原来债权债务关系，而变更为由房产公司将其所有的25套房屋抵顶给投资公司，用以清偿其无力偿还的债务。双方达成以房抵债协议应属于借款合同终止后形成的新的、独立的合同，该合同系双方真实意思表示，且内容并未违反法律规定，应属有效。
2 . 如何认定双方签订的《合同书》是以房抵债协议还是以房担保协议？
双方签订的《合同书》的基础为借款合同关系，因房产公司无力偿还借款，而自愿以其所有的房屋来抵顶所欠的债务，签订合同时房产公司已经不愿履行原债务，故而该合同书的内容不是为债权债务关系作担保，而是明确约定以房屋来清偿债务，应为以房抵债而非以房担保协议。
3 . 在以房抵债协议无法履行的情况下，房产公司应按照违反以房抵债协议来确定违约责任，还是按照违反原借贷合同承担违约责任？
以房抵债协议成立后，已经取代了原借款关系，债权人只能要求履行以房抵债协议，而不能要求履行原借贷合同。如果以房抵债协议不能继续履行，债权人也只能按照以房抵债协议主张违约损失，而不能回归原借款关系。
4 . 投资公司能否向房产公司主张财产损害赔偿责任？原因何在？
双方虽然签订了以房抵债协议，并将房屋交付投资公司使用，但是因未办理过户手续，房屋的所有权并未发生变化，也就是说投资公司并未取得抵债房屋的所有权，在此情况下投资公司主张财产损害赔偿责任，无法得到支持。
5 . 如果是原债务届满前签订《合同书》，是否影响案件的审理结果？
如果房产公司在借贷关系成立后不久，就出现财政困难，无法履行借款清偿的义务，在原债务履行期届满前与投资公司签订以房抵债《合同书》，只要《合同书》的内容不变，笔者认为不影响以房抵债协议的效力，只要双方的真实意思是以房抵债而非进行担保，不影响对合同书性质的认定。
6 . 如果房产公司已完成交付（过户）手续，能否撤销以房抵债合同？
案外人能否主张该合同无效？如果房产公司签订以房抵债协议后，及时办理了房屋过户手续，房产公司或案外人能否撤销以房抵债合同？笔者认为，是否过户不影响房产公司权利，如果《合同书》符合我国合同法可变更、可撤销合同的相关规定，如存在显失公平或侵害案外人权益的情况，房产公司和案外人可以申请撤销或变更该《合同书》。当然是否显失公平或者侵害案外人的合法权益，应当参考以房抵债协议签订时的房屋价格等因数确定。
核校：简牍
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