五步审查合同效力（以无权处分与拆迁安置房买卖合同为例）
作者|谭波律师 编辑|一叶
首先感谢本文作者谭波律师的授权发布。谭波律师获得工学学士、法学硕士学位，现为北京市京师（南京）律师事务所合伙人律师，并有建造师职称，业务领域为公司法、合同法与房地产法服务方向。
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一、前言
笔者接受咨询的一起拆迁安置房买卖合同纠纷中，合同签订时（2015年），案涉房屋尚未取得产权证，2年后卖方取得房屋转移登记后（初始登记于该拆迁安置房建设单位名下），卖方试图主张该房屋系2013年基于法定继承所得，房屋买卖合同签订时，其余法定继承人并未签字同意，因此，卖方希望拒绝履行房屋买卖合同，拒绝交付和配合登记过户……
经律师提示，咨询人补充提交了二项基础事实：一是2017年卖方取得了其他法定继承人放弃各自继承份额的继承公证书，二是卖方已通过继承公证书将案涉房屋产权办理到自身名下。基于上述基本案件事实，笔者做出了“房屋买卖合同有效、无权外分状态已被卖方自行补正、建议卖方忠实履行合同避免诉累”的综合法律服务建议。
除了研究和对比合同法与物权法关于房屋买卖合同债权效力与物权效力的不同规定，理顺法律体系上的冲突，综合解决无权处分的法律后果之外。本案的另一个启示在于：律师既要“好战”！要服务和保障客户的法律服务需求。同时，也要学会“避战”和“止战”，避免打无准备之战和必败之战，防止当事人坠入没有意义的法律诉累，体现律师的专业素养和职业操守。
二、 案情简介
2013年3月24日，被继承人郑大死亡，其房屋一套（A房）由其6名子女法定继承但未办理继承登记过户，后2014年郑三（三子）死亡，其继承份额由其妻、其子继承。2015年初，该房屋被拆迁，其拆迁安置房（B房）于2015年5月16日由卖方郑四（四子）、郑一（长子）、郑二（次子）与买方签订《房屋买卖合同》，合同签订时房屋未建成。2017年6月该房屋建成交付给郑四，地址为光明顶100栋100室。
2017年7月28日，郑四与其余6名继承人办理《继承公证书》，各继承人承诺放弃继承权，由委托人郑四一人继承，并办理了房屋产权登记至郑四名下。
现买方要求卖方郑四、郑大、郑二交付房屋，并协助登记过户。
委托人郑四以签订《房屋买卖合同》时，其余4名共有人未签字同意为由，希望可以确认合同无效，或解除合同，拒绝登记过户。为此咨询笔者，希望提供诉讼法律服务……
各方权利义务关系解析表
三、 案情解析及解决方案——房屋买卖合同效力的五步审查
学说上所谓债权效力，是相对于物权效力而言，二者进行区分的理论基础建立在《物权法》第15条上。实务上，合同的债权效力是指基于合同本身所产生的债权请求权和相应的违约责任。债权效力本身并不能直接导致物权的变动。对于房屋买卖合同而言，所谓债权效力是指买方基于合同产生请求卖方交付和过户的请求权，而卖方产生对买方要求支付购房款的请求权。而合同是否能够直接导致物权变动的后果，属于合同物权效力的审查范围。合同拥有债权效力也有可能无法产生物权变动的后果，典型如无权处分，只是无权处分的卖方仍需承担基于合同债权效力而产生的违约责任。
1.合同效力审查第一步：房屋买卖合同合法有效，并不因出卖时无产权证而无效
2015年5月16日卖方郑四（委托人）、郑一、郑二与买方签订的《房屋买卖合同》合法有效、仅部分违约金责任过高须调整。合同签订时，案涉拆迁安置房并未建成交付，当然未取得产权登记。《城市房地产管理法》第38条规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”。最高人民法院刘贵详大法官在其著作《合同效力研究》（人民法院出版社，2012年版）中认为“《城市房地产管理法》第38条规定属于‘管理性规定’，而非‘效力性规定’”。最高院合同法解释（二）规定只有“效力性规定”才能影响合同效力，“管理性规定”仅产生行政法上的管理责任和民法上的其他责任，而不会影响合同效力。
特别是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释法释》（［2012］8号）第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该条款确立了关于物权变动的原因与结果进行区分的原则，买卖合同的效力并不因出卖人欠缺处分权而受影响。
2.合同效力审查第二步：既使签订时出卖人无权处分，房屋买卖合同仍然合法有效，郑四主张《房屋买卖合同》无效，从而拒绝履行配合过户义务，存在重大法律风险！
本案中，签订《房屋买卖合同》时，依据法定继承规则，三名卖方并不能全部代表继承人行使处分权。查《继承公证书》（2017.7.28），案涉房屋的法定继承发生于2013年3月24日（被继承人郑大死亡），于合同签订时（2015.5.16），继承人有郑一、郑二、郑三妻、郑三子、郑四、郑五、郑六等七人。七人之间在遗产未分割时，其共有关系为“共同同有”，分割后依份额平均分割房产。因《房屋买卖合同》中卖方仅有三人，因此，对于另外四人而言，该合同属于无权处分合同。
那么，这样的无权处分其法律后果如何？依据《合同法》第51条的规定，旧司法观点认为可以诉请确认该《房屋买卖合同》无效。但是清华大学朱庆育教授认为：“最高院买卖合同司法解释的施行及物权法关于负担行为与处分行为相区分的背景下，应当将该条规定中的‘该合同’解释为直接发生权利变动的处分契约（物权契约或准物权契约），而非为当事人设定义务的负担契约（债权契约）”。
链接：《合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，朱教授的观点认为，该条所称“合同”应解解为处分合同。见朱庆育：《民法总论》，北京大学出版社2013年版，第286页。
即对于本案而言，买方要想取得案涉房屋的物权，需以处分人（卖方）有处分权以及负担行为（房屋买卖合同）有效为前提。因此，似乎可以得出结论，案涉《房屋买卖合同》有效（指债权效力），但不能产生物权变动的效果。《物权法》第一百零六条规定不动产的善意取得必须具备“产权登记”。本案中，买方并不符合善意取得的构成要件，涉案房屋仍然是七名继承人的共有财产。三名卖方的无权处分行为如果得不到其他四名房屋共有权人（笔者注：指未在合同中签字同意的郑三妻、郑三子、郑五、郑六）的追认，《房屋买卖合同》实际就无法履行其物权效力，买方仅能基于合同的债权效力就三名卖方的违约责任予以追究（无法请求继续履行合同，仅能主张返还和赔偿）。
链接：对于买受人而言，可依据《物权法》第106条善意取得房屋所有权；如房屋无法办理过户登记，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，其中善意买受人还可以要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
3.合同效力审查第三步：从证据学的角度看，无权处分行为本身亦有可能不被法院认定，只要被无权处分人不明确反对处分行为，就可能被推定为“知情同意”
认定无权处分的前提是其他房屋共有人对该处分行为“不知情、不同意”。本案中，被无权处分人（其他四名房屋共有人）需被审查是否对房屋出售的事实“知情和默认”，因此，基于被无权处分而要求返还房屋仍然存在事实认定上的巨大风险。
如广西北海市中级人民法院的类似案件再审终审判决［(2015)北民再终字第22号］认定，只要被无权处分人不明确反对处分行为，就可能被认定为“知情同意”，裁判理由为：“被申请人潘小妹（笔者注：指房屋的共有人，被无权处分人，未在房屋买卖合同中签字同意）作为讼争房地产的共有人，至今多年不在讼争房地产居住生活，本案也无证据证明其不在讼争房地产居住生活期间对该房地产行使管理的权利，并且在再审申请人郑丹（笔者注：指房屋买卖合同买方）从2006年3月起在涉案房屋居住至本案诉讼之前，被申请人潘小妹从未提出过异议。故根据被申请人潘小妹对本案讼争房地产的上述消极行为，本院确认被申请人潘小妹默认被申请人王群先（笔者注：指房屋的共有人，无权处分人，房屋买卖合同中签字同意的卖方）对讼争房地产具有处分的权利。
从维护交易安全角度考虑，本院确认再审申请人郑丹与被申请人王群先签订的《房屋买卖协议》合法有效，被申请人王群先对讼争房地产具有处分的权利，被申请人王群先、潘小妹作为讼争房地产的共有人应协助再审申请人郑丹办理讼争房地产的权属变更登记手续。”即，本案中，其他被无权处分人（另4名共有人）可能被认定为对本案出售事实知情和默认同意，从而被否定为无权处分！
4.合同效力审查第四步：审查可能的“无权处分”状态是否已被补正
本案的基础事实中2017年7月28日出卖人郑四已取得其他继承人的放弃继承公证，并取得的案涉房屋的产权登记，因此，无权处分的行为已得到权利人追认，其他四名原房屋共有人已脱离产权共有关系。这使得原合同的物权处分权履行已无障碍。
5.合同效力审查第五步：反向归谬法论证本案委托人郑四可能的危机处理方法及其风险
根据前述分析，委托人郑四似乎可以联合全部继承人申请撤销《继承公证书》，将物权登记回转到七名继承人的名下，再以其余4名未在《房屋买卖合同》上签字的所有权人名义，起诉要求买方、出卖的3名共有人返还房屋，并赔偿相应损失（主要是房屋被占有的使用费用，以同等地段租金为标准，由无权处分人承担）。
关于撤销公证书的具体法律依据是：
1.《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第二条 当事人、公证事项的利害关系人起诉请求变更、撤销公证书或者确认公证书无效的，人民法院不予受理，告知其依照公证法第三十九条规定可以向出具公证书的公证机构提出复查。
2.《公证法》第三十九条 当事人、公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以向出具该公证书的公证机构提出复查。公证书的内容违法或者与事实不符的，公证机构应当撤销该公证书并予以公告，该公证书自始无效;公证书有其他错误的，公证机构应当予以更正。
3.《公证程序规则》第六十一条 当事人认为公证书有错误的，可以在收到公证书之日起一年内，向出具该公证书的公证机构提出复查。
4.《关于如何处理当事人申请撤销继承权等公证书的复函》（司法部公证司）
链接：
江苏省司法厅公证管理处：
你处司公(90)第46号《关于如何处理当事人申请撤销继承权公证书的请示》收悉。经研究答复如下：
一、关于继承权公证书问题。由于被继承人何妙根的妻子沈云秀和女儿已经在公证处作了放弃继承权的真实意思表示，公证处为何妙根和沈云秀的四个儿子出具的继承权公证书真实合法，因此，对沈云秀放弃继承权的反悔不予支持，不能撤销继承权公证书。现何的四个儿子同意将何的遗产转归沈云秀一人所有，可由他们商得其各自配偶的同意后， 将继承的房产赠与沈云秀，公证处可为他们办理赠与公证。
二、关于赠与公证书问题。赠与人沈云秀将自己的房产赠与四个儿子后反悔，要求撤销赠与公证书，鉴于赠与公证后，当事人未办理房产转移登记手续，且未实际改变房产的占有使用，因此，可由赠与人发表一份变更原赠与的声明书，连同原赠与公证书一并交公证处存档。
三、关于析产协议公证书问题。公证处办理析产协议公证书并无错误，因此公证书不能撤销。但由于赠与人反悔后，经公证的析产协议内容发生了变化，可由原协议人共同发表协 议书无效的声明，连同原公证书一并交公证处存档。
但理论和实务上的风险在于：公证书只能在满足严格的法定程序和特定的法定条件方可撤销，即“公证书的内容违法或者与事实不符的”才能予以撤销。要撤销本案中各方真实意思表示的继承公证没有法律依据和可能性，也就当然不能登记回转。既使郑四再次将房屋通过赠与形式过户到其他人名下，其效力，与“一屋卖方二卖”的法律后果一样，本文不再赘述。
四、本案的综合建议
根据委托人郑四提供的有限材料：《房屋买卖合同》、《继承公证书》，以及电话陈述，笔者综合建议：按照前期商谈的条件，在买方同意支付1万元过户费用的基础上，协助过户，否则，可能承担“继续履行合同、协助过户，并支付违约金”的法律责任。
律师不建议出卖人通过主张“无权处分”、“合同无效”、“返还房屋”等方式来拒绝履行合同。核心理由在于2017年继承公证和登记过户，已在事实上消除了无权处分状态。
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