以坐标系视角看商业地产10大风险点
作者|王克运 编辑|一叶
引言：
商业地产的复杂性不仅在于投资规模大、建设周期长、影响因素多、业态定位模糊、运营管理难等特性，更在于参与主体多、涉及部门广、法律门类杂等因素，基于此借用一句古语“凡事预则立、不预则废”，从这个角度作为研究切入点。本文作者根据多年的商业地产项目经验，将商业地产项目中经常发生的10大法律风险以“坐标系”的视角展现出来，综合评价风险发生的可能性以及对项目影响程度两个维度之间的关系，并对识别出的风险进行分级排序，并提出10大风险点相应的解决方案，供各位在处理商业地产项目法律事务时参考适用。
一、图示序号风险点说明：
1、政策法规：未能与城市总体规划、环境、交通、城市发展方向保持一致风险；
2、规划设计：未考虑商业地产项目的建筑设计、客流动线、功能布局等风险；
3、合作共建：合作开发模式下各合作单位未能彼此配合协助导致影响项目开发；
4、业态定位：因未对项目所在位置进行可行性研究，导致业态定位不准；
5、合同法务：应严格按照有利于项目实现盈利，做到合法合规开展项目建设；
6、资金筹集：宏观调控影响筹资渠道及融资规模，导致资金链断裂风险；
7、工程建设：工程进度控制及质量控制不严导致工期延误，不能如期开业风险；
8、招商方面：招商方在项目当地的品牌号召力不强，导致招商失败的风险；
9、销售方面：项目品质不高导致投资者投资欲望不强导致销售不佳风险；
10、运营管理：运营管理能力有限或运营模式不佳导致运营惨淡的风险。
二、图示序号风险点详细剖析
1、政策法规风险
商业地产项目能否取得成功，不仅需要前期的项目调研、决策定位， 还需要考虑当地的城市规划，商业板块规划、环境治理、交通区位等地方法规政策对项目的影响，因政策法规对一个项目来说是生死存亡的因素，此风险同时也是商业地产项目根本的风险。
建议律师在介入此类项目时，要密切关注城市发展规划，查看城市总规划图以及是否有最新修订，城市未来的发展方向，产业政策，交通区位等，上述因素都应当成为律师或开发商关注的焦点，否则可能仅仅因为上述某一个因素就导致项目开发的失败。
2、规划设计风险
商业地产项目规划设计是指对项目进行较具体的规划或总体设计，提出规划初案、愿景及发展方式、发展方向、控制指标等，没有商业地产项目经验的律师或开发商可能会以传统的住宅，公共建筑设计经验，注重建筑的外观形式、忽视建筑的实用性及商业性。仅从建筑外观的思维角度来考虑商业项目的主体结构，将会导致未来的建筑设计不合理，利用率低、功能布局混乱、导致招商难度大、销售不佳、租金收益率底等各种问题。实践中很多商业地产项目在招商及日后的运营的过程中会发现诸多不符合商业运营理念的建筑形式，最终结果是不得不进行二次改造，或重新修建新的设施，增加了建设成本，延迟了项目开盘时间，造成了不可挽回的损失。
建议律师在接触规划设计阶段的业务时，要从业态规划、功能规划、布局规划、交通规划、空间规划、设备配套、装修设计、外观形象八个方面来考察规划设计的内容，防止规划设计浪费甚至失败的案例发生。
3、合作开发风险
商业地产项目合作开发是指提供资金、技术、劳务的一方与提供土地的一方合作进行商业地产项目的开发，双方在明确约定共同出资、共同管理、共担风险、共享利润的一种合作方式，目前比较常见的是股权收购模式的合作，即一方注册公司拿地，待开发强度符合法律允许转让的时间节点，即把目标公司相应的股权出售给合作收购方。因属于合作开发，故双方均有可能在互不信任的前提下争夺财务、人事控制权，或在工程领域争夺主导权等，在项目获得利润后，各方对利润的分配多寡亦存在一定的分歧。
故建议律师在处理合作开发商业地产项目时，提前在合同文本内安排好合作开发的各方的权利义务关系，对财务、人事、工程、利润等方面提前做好约定，避免合作僵局的出现，同时建议结合具体的项目情况参照本文后的商业地产项目成套文本，能在一定程度上防止合作开发模式下的法律风险。
4、业态定位风险
商业业态是指开发商为满足不同消费需求而形成的经营模式或经营形态，一般商业地产项目可以分为传统商铺、专业市场、综合商业市场、社区商业中心、休闲度假商业、商住办公楼、甲级写字楼、大型商业中心MALL，商业地产项目的分类往往决定着一个项目的未来走向。
建议律师在接触此类业务时，参照项目前期的可研报告、调研报告等材料，根据报告的背景、数据、调查结论等分析适合该项目的业态定位，以便在出现招商销售困境时及时调整战略避免出现更大的损失。
5、合同法务风险
因我国法律体系还不够完善，部分法律条文不够严谨，目前建筑市场竞争十分激烈，开发商常常提出比较苛刻的合同条件，而承包商迫于生计不得不接受。有些承包商希望进行严格的合同管理，但在实际工作中往往由于开发商的不规范行为难以实施。其次由于合同管理意识淡薄，缺乏可行的有效的合同管理体系和具体的操作流程，不能对工程进行及时的跟踪和有效的动态合同管理。
故建议律师在介入商业地产项目后，通过本系列文章及文后成套的商业地产项目合同文本，提高对合同订立时各种风险的预见性，在项目实施过程中对重要的合同条款、缺陷和漏洞进行补充，合同管理和索赔是高经验型的、涉及全局的，又是专业性、技术性强、极为复杂的管理工作，故建议商业地产项目律师加强此方面知识及合同文本的学习，不断提高执业技能，防范商业地产项目中可能出现的各种法律风险。
6、资金筹集风险
根据国家宏观调控政策，目前房地产项目融资难度不断加大，针对商业地产项目的融资渠道及融资规模亦在不断缩小，一旦融资出现问题，将导致项目资金周转困难，未来资金风险导致项目进展困难的的可能性同时增大。
建议提前制作资金筹集及使用计划表，后期按表实施资金筹集及使用，避免资金链出现风险。
7、工程建设风险
商业地产项目的建设及装修标准一般要高于住宅项目，而且建设阶段、装修阶段均可能因承包方资质、施工组织、质量工艺、垫资能力、施工安全、施工工期等问题导致工期严重滞后，最终导致不能如期开盘影响整个项目的招商与销售工作。
建议前期谈判阶段律师即建议由项目工程部相关人员与招商（外包情况下）对接装修标准、出图审图、施工进度、消防验收等环节，按照开业时间倒推工期并制作装修施工进度横道图并严格按进度施工。
8、招商方面风险
某一招商代理品牌的号召力是影响招商效果的决定性因素，但同时应考虑到具体商业地产项目的位置及项目物业现状等不利因素，对商业地产项目的招商的最终结果影响巨大，律师应引导开发商对招商队伍在不同地区的品牌影响力有不同的期待，在必要时可以考察招商团队在其他项目的招商及运营的历史业绩，对正在进行中的商业地产项目具有现实的借鉴意义。
同时建议在合同文本中约定在必要时由本地招商团队与品牌代理招商方联合招商，以保证招商的实际效果，在签署招商代理合同时应特别关注是否排除了独家代理招商的合同条款。
9、销售方面风险
商业地产项目的销售不仅直接关系到实现商业目的获取利润，更关系到项目资金链的运转，若开发商在项目建设的过程中，因项目市场定位不准、规划设计出错、销售团队不力、销售控制失误、销售渠道不通、推广不力、定价失误等因素导致项目销售出现困境。因销售不佳导致项目整体对外形象受损，有可能导致成为烂尾项目的严重后果。
故建议律师在介入销售阶段的商业地产项目时建议开发商应当通过充分的市场调研找准项目的市场、业态定位，制定合理的营销策略、加强项目宣传与推广树立项目的品牌价值，引导投资者的投资热情，采取可调整的价格策略并准确把握销售时机，提醒开发商把控整个项目的销售节奏，在最大程度上避免销售不佳的情况出现。
10、运营管理风险
因每个商业地产项目均有其特殊性，从某种意义上来讲，每次的开发均是一种全新的尝试，故在运营管理方面，开发商也应当培养自己的运营管理团队，当外聘的运营管理团队不受控制时，可直接要求其退场由开发商运营管理团队接手，是比较稳妥的一种风险防控措施。否则当合作出现僵局又无预案时，将使项目处于危险的状态。
建议在与运营管理团队签署协议时应当充分考虑外聘招商团队的退场机制。
三、结语
商业地产项目是一项高投入、高回报、高风险的投资活动，且风险因素存在于房地产投资决策、土地获取、规划设计、报审报批、工程建设、招商销售、运营管理的各个阶段。律师在介入商业地产开发项目时，不仅需要掌握与商业地产有关的各类风险点，更应该在各阶段的合同文本中做出相应的条款安排，避免出现大的法律风险，才能为商业地产项目的顺利建设运营提供强有力的法律保障。
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