国有土地使用权出让合同风险清单（含7个风险点）

合同审查的方法有多种，这里探讨一种方法，我们姑且称之为“风险清单比对法”。

“合同风险清单”相当于“病毒数据库”，是一个重要数据基础。这很像是360杀毒软件，工程师设定病毒数据库。通过清单所列来有针对性查杀合同中的病毒。

国有土地使用权出让合同风险清单

序号	风险点	风险点说明	风险等级
1	签约主体合法性	1、土地使用权的出让主体必须合法，必须是市、县人民政府的主管部门，若以省级政府、市某某管委会作为签约主体签署的合同均无效。 2、根据土地性质必须招拍挂的必须经过招拍挂程序，（例如商业、旅游、娱乐和商品房用地）。	核心
2	出让价款必须合法	1、土地使用权出让金不得低于订立和同事当地政府按照国家规定确立的最低价。 2、注意低价陷阱，在签署合同时要明确地价中是否包含省集中、农业发展基金、土地收益基金、土地征管业务费、廉租住房保障金、水利基金和教育基金、基础设施配套费契税等办证前发生的所有费用。	核心
3	缴纳费用的期间	1、拿地单位必须按照土地《成交确认书》约定的期限缴纳土地出让金，否则前期缴纳的竞买保证金在转为定金后会被直接没收或被罚款。 2、《成交确认书》与市、县人民政府的土地管理部门签署（某某市国土资源局、某某县国土资源局）。	次级
4	土地使用条件	1、因《出让宗地规划条件》属于土地出让合同的附件，拿地前建议与市县土地规划管理部门沟通目标地块的土地规划条件。 2、根据项目的定位提前介入规划土地使用条件，完善各项用地指标，直接关系到拿地后获得的各项经济利益，故应重点关注地块规划条件。	核心
5	市政配套约定	1、应明确目标地块现状，必要时应现场踏勘，掌握目标地块上是否存在未拆迁完成的工作，是否存在市政管网，高压走廊等遗留工作未处理完毕。 2、确定目标地块市政配套设施完善，三通一平或七通一平工作已到位，否则会严重影响后续开发建设。	次级
6	目标地块背景调查	1、应查询掌握目标地块的历史状况，是否属于有毒有害地块（若属于药厂、化工企业地块，未来需要换填土，工程耗资较大）。 2、应查询市县人民政府及土地管理部门设计到目标地块的公文、会议纪要、红头文件等，避免出现一地多卖的情况出现，若在合同均有效的情况下，则根据“先登记、次占有、再付款、后合同”的优先顺序取得土地使用权。	一般
7	争议解决方式	1、《土地使用权出让合同》一般认为属于行政诉讼的受案范围，约定仲裁的条款无效。 2、争议解决方式请参考：安徽省安庆市中级人民法院行 政 裁 定 书(2017)皖08行辖终1号。	一般

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