商铺返租协议风险清单（含7个风险点）

合同审查的方法有多种，这里探讨一种方法，我们姑且称之为“风险清单比对法”。

“合同风险清单”相当于“病毒数据库”，是一个重要数据基础。这很像是360杀毒软件，工程师设定病毒数据库。通过清单所列来有针对性查杀合同中的病毒。

商铺返租协议风险清单

序号	风险点	风险点说明	风险等级
1	返租协议概况	1、要明确乙方购买丙方开发的商铺后返租给甲方，由甲方统一招商、统一运营、统一管理，此协议应当在乙方签署购房合同时由甲方与乙方一并签署。 2、甲方为运营管理中心，乙方为购铺者，丙方为开发商，要准确理解三者之间的关系。	核心
2	商铺的收益	1、约定商铺的收益方式、返还点数、返还的银行账户约定等具体事宜等。 2、约定返租的期限、剩余利润的归属，合同期满后的优先承租权、放弃承租时交还商铺状况的约定等内容。	核心
3	乙方的处分权	1、在返租期内，若乙方出售商铺，则甲方在同等条件下享有优先购买权、若甲方未购买则第三方购买者应当继承返租协议的权利义务关系。 2、若乙方未按照约定转让商铺，则甲方有权暂停支付收益给乙方或第三方购房者，严重者可视为乙方违约。	核心
4	关于回购的约定	1、在符合一定条件时丙方有权回购商铺，此举是为了增强购铺者的信息。 2、签署回购协议后，乙方不得反悔，否则应当承担相应的违约责任。	次级
5	违约责任	1、在合同有效期内各方均不得违约，否则应当承担违约责任。 2、在合同有效期内，需要注意的问题是，若项目整体运营效果好，则乙方可能以业主的名义要求上涨租金， 或者在返租期限届满后要求自营或不愿继续讲商铺租赁给甲方，上述情况在实践中均发生，并给甲方、丙方及项目带来非常负面的影响，在起草返租协议时，此类问题应当引起高度重视提前予以防范。 3、另外一种情形需要防范的是，丙方作为开发商对项目的绝对控制权，容易导致项目运营资金（所收租金）挪用，故为避免今后的纠纷，建议约定丙方在项目运营过程中的权利义务，设定条款避免丙方挪用资金。	次级
6	争议解决方式	1、因涉及返租事项，且返租金额大、时间长，涉及人数众多，在可能的情况下建议选择仲裁条款，避免出现团体诉讼或群体事件。	一般
7	签署人约定	1、建议要求被拆迁人及其同住成年近亲属共同签署。 2、实践中发生过被拆迁人签署协议后过世，在协议上签字的子女获自获得补偿，其他继承人起诉的案件。	一般

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